GAYRİMENKUL EKONOMİSİ

Kentsel mekan piyasası, taşınmazların kullanımı amacıyla oluşan bir piyasadır

Kentsel mekanı belirli bir süre için kullanma hakkının fiyatı, kira değeri olarak tanımlanmaktadır

1980’li yıllarda ABD ekonomisindeki yapısal
değişim sonucunda diğer bir deyişle, üretim sektöründen hizmet sektörüne geçiş nedeniyle ofis alanı kullanımı gerektiren işgücünde büyük artış olmuştur

Ekonomi Teorisinin öngördüğü gibi
aşağı doğru eğimli (negatif eğimli) sürekli bir eğridir. Klasik talep eğrisinde olduğu gibi,
ofis alanına olan talep arttıkça talep eğrisi sağa doğru kaymaktadır.

Kentsel iktisatçılar, mekan piyasası arz eğrisini “dirsekli” eğri olarak tanımlamaktadırlar.

Arz eğrisi köşe noktası, mevcut kullanım alanı miktarında  ofis alanı kira değerinin uzun dönem marjinal maliyete eşit olduğu noktadır.

KapitalizasyonOranı = BirimalanBaşına Net KiraGeliri / Birim AlanPiyasa Fiyatı

Gayrimenkul piyasa değeri = Net kira geliri / Kapitalizasyon oranı

Yukarıdaki eşitliğe göre herhangi bir gayrimenkulün piyasa değeri, söz konusu gayrimenkulün ürettiği net kira gelirinin kapitalizasyon oranına bölünmesi ile hesaplanmaktadır.

Arz eğrisinin şekli ve dolayısıyla eğimi, kira değerlerinin tahminlenmesinde yatırımcılara önemli bir bilgi vermektedir. Çünkü, değişen talep karşısında piyasa
denge kira değerlerinin hangi seviyede oluşacağını arz eğrisi belirlemektedir.

LRMC= ARAZİ satın Alma Maliyeti+İnşaat Maliyeti+Kar Marjı

Son olarak, gayrimenkul yatırımı getiri oranı olarak tanımladığımız “kapitalizasyon oranı” kavramı açıklanacak ve kapitalizasyon oranını etkileyen başlıca faktörlerden bahsedilecektir.

1970’li yılların başından 1980’li yıllara kadar Cincinnati MİA’da, ofis kullanımı gerektiren işgücünde önemli oranda artış gözlenmiştir. 1970 yılında A-tipi ofis alanlarında çalışanların sayısı 24.000 kişi iken, bu sayı 1980’li yılların ortalarında 30.000 çalışana ulaşmıştır (Şekil 3.1).

Ofis alanı kullanım talebindeki bu artışın nedenleri; ulusal faktörler, yerel faktörler ve teknolojik gelişmeler olarak özetlenebilir.

Piyasadaki mekan arzı ve talebi dinamiklerinin belirlediği kira değeri, mekanın piyasa değeri hakkında oldukça önemli bir bilgi vermektedir.

Ofis alanı kullanım talebindeki bu artışın nedenleri; ulusal faktörler, yerel faktörler ve teknolojik gelişmeler olarak özetlenebilir.

Kentsel iktisatçılar, mekan piyasası arz eğrisini “dirsekli” eğri olarak tanımlamaktadırlar

Pozitif eğimli arz eğrisi (artan uzun dönem marjinal maliyet (LRMC) eğrisi), yeni üretilen ofis alanları mevcut stoğa eklendikçe yani arz miktarı arttıkça, gayrimenkul geliştirme maliyetinin de arttığını göstermektedir.

Kira değerlerindeki hızlı düşüş gayrimenkul sahiplerinin kiracılarından daha az kira talep etmesi ile gerçekleşmeyecektir. Azalan ofis alanı kullanım talebi ile birlikte, mevcut ofis alanında boşluk oranları oluşacaktır. Boşluk oranları arttıkça gayrimenkul sahipleri talep ettikleri kira değerlerini düşüreceklerdir.

1990-1991 yıllarında ekonominin resesyon sürecine girmesi ve birçok şirketin küçülme yoluna gitmesi ile birlikte, A-tipi ofis alanlarına olan talep daha da azalmış ve kira değerleri 13 Doların altına inmiştir.

Arz eğrisinin pozitif eğimli olmasının temel nedeni; artan ofis alanı talebi karşısında kentsel arazinin sınırlı olmasıdır. Kentsel arazinin sınırlı olması, sözkonusu piyasada “konum rantının” oluşmasına neden olmaktadır.