GAYRİMENKUL EKONOMİSİ

Mekan kullanım, ya da mekan piyasası oldukça bölünmüş bir yapıya sahiptir. Bölünmüş yapının temel nedeni, mekan kullanıcılarının belirli lokasyonlarda yer alan spesifik mekan türlerine ihtiyaç duymalarıdır. Örneğin, finans şirketleri genellikle Merkezi İş Alanı (MİA)’da yer alan ofis binalarına ihtiyaç duymaktadır. Doğru cevap C'dir.

Kentsel iktisatçılar, mekan piyasası arz eğrisini “dirsekli” eğri olarak tanımlamaktadırlar. Dirsekli arz eğrisi bir köşe (dirsek) noktasına sahiptir ve sürekli bir eğri değildir. Arz eğrisi, mevcut ofis alanı miktarında (5 milyon feet kare) dikey bir eğri olarak tanımlanmıştır. Dikey eğri, ofis alanı arzının kısa dönemde tam esnek olmayan bir yapıya sahip olduğunu göstermektedir. Doğru cevap E'dir.

Mekan piyasasında artı bir birim yeni kullanım alanı üretmenin uzun dönem marjinal maliyeti (LRMC) gayrimenkulün inşa edileceği araziyi satın alma maliyetini, inşaat maliyetini ve girişimcinin eline geçmesi gereken minimum kar marjını içermektedir  Özetle, girişimcinin karlı bir gayrimenkul geliştirme projesine yatırım yapmasını sağlayan kira değeri, uzun dönem denge durumundaki piyasa kira değeridir. Bu durumda, piyasadaki mevcut kira değerleri uzun dönem denge durumundaki kira değerinin üzerinde ise, söz konusu geliştirme projesi girişimciye minimum kar marjının üzerinde kar sağlayacaktır. Doğru cevap A'dır.

Tam rekabet ortamında firmanın arz eğrisi marjinal maliyet eğrisinin ortalama değişken maliyet eğrisi üzerinde kalan kısmı olarak tanımlanmaktadır. Doğru cevap B'dir.

Kapitalizasyon oranı, söz konusu yatırımın (örneğimizde gayrimenkul geliştirme projesinin) cari verimini yani cari getirisini hesaplamaktadır. Diğer bir deyişle, yatırımcının T1’lik yatırım başına elde ettiği net gelir oranını vermektedir. Örneğimize geri dönecek olursak, A-tipi ofis alanı için hesaplanan cari getiri oranı %8 olarak hesaplanmaktadır (Eşitlik 3). Yıllık net kira geliri feet kare başına 16 Dolar olan ofis alanı için yatırımcı feet kare başına 200 Dolar ödemek istemektedir. Yatırımcının 1$ yatırım başına elde edeceği net gelir oranı 0,08 ( 0, 08 16$/ 200$ = ) olacaktır. Doğru cevap A'dır.

Yıllık net kira geliri feet kare başına 15 Dolar olan ofis alanı için yatırımcı feet kare başına 500 Dolar ödemek istemektedir. Yatırımcının 1$ yatırım başına elde edeceği net gelir oranı 0,03 ( 0, 03= 15$/ 500$ = ) olacaktır.

Arz eğrisindeki köşe (dirsek) noktası, söz konusu mekan piyasasındaki arz ve talebin birbirine eşit olduğu denge durumunu tanımlamaktadır.  Denge durumundaki kira değeri olan 16$/feet kare, talep eğrisi (D1 eğrisi) ile kısa dönem arz eğrisinin (S1 dikey eğrisi) kesiştiği dirsek noktasında tanımlanmaktadır. Ofis alanı talebinin azalması durumunda (talep eğrisinin D1 eğrisinden D0 eğrisine doğru aşağı yöne kayması), kira değerlerinde kısa dönemde hızlı ve büyük miktarlarda düşüş gerçekleşmesi beklenmektedir. Bunun nedeni, arz eğrisinin (S1 eğrisi) kısa dönemde tam esnek olmayan bir yapıya sahip olmasıdır. Şekil 3.3’de görüldüğü üzere, talep eğrisinin D1’den D0’a kayması ile birlikte kira değerleri 13 Dolara kadar düşmektedir. Doğru cevap A'dir.

Piyasa girişimcilerinin beklentilerini karşılayacak bir talep artışı olması durumunda, başka bir değişle, mevcut talep eğrisinin (D1 eğrisi) sağa doğru kayması (D2 eğrisi) durumunda, kira değerlerinin denge durumunda kalması mümkün olacaktır. Özetle, arzdaki 1 milyon feet karelik artışa piyasa talebi karşılık vermiş olacak ve yeni piyasa denge, D2ve S2 eğrilerinin kesiştiği noktada oluşacaktır. Ancak, 1980’li yılların sonlarında ve 1990’ların başında birçok gayrimenkul piyasasında görüldüğü gibi ofis alanı talebi arz miktarının altında kalmıştır. Girişimcilerin, ofis alanı talebinin daha da artacağı beklentisi gerçekleşmemiştir. Doğru cevap E'dir.

Pozitif eğimli arz eğrisi, marjinal maliyetin yani gayrimenkul geliştirme maliyetinin uzun dönemde arttığını göstermektedir. Arz eğrisinin pozitif eğimli olmasının temel nedeni; artan ofis alanı talebi karşısında kentsel arazinin sınırlı olmasıdır. Kentsel arazinin sınırlı olması, söz konusu piyasada “konum rantının” oluşmasına neden olmaktadır. Şöyle ki, mekan kullanıcıları aynı konumdaki aynı mekanın kullanımı için daha fazla kira ya da fiyat ödemeye razı olmaktadırlar. Başka bir deyişle, piyasada kentsel arazi kıtlığından kaynaklanan bir kıtlık rantı mevcuttur. Doğru cevap B'dir.

Herhangi bir gayrimenkulün piyasa değeri, söz konusu gayrimenkulün ürettiği net kira gelirinin kapitalizasyon oranına bölünmesi ile hesaplanmaktadır. Bu değerleme yöntemi, gayrimenkulün yalnızca bir yıllık sabit gelirini baz alan klasik bir yöntemdir ve literatürde “direkt” ya da “doğrudan kapitalizasyon” olarak tanımlanmaktadır. Gayrimenkul değerleme yöntemleri daha sonraki ünitelerde detaylı olarak anlatılacaktır. Doğru cevap C'dir.

Mekan kullanım, ya da mekan piyasası oldukça bölünmüş bir yapıya sahiptir. Bölünmüş yapının temel nedeni, mekan kullanıcılarının belirli lokasyonlarda yer alan spesifik mekan türlerine ihtiyaç duymalarıdır. Örneğin, finans şirketleri genellikle Merkezi İş Alanı (MİA)’da yer alan ofis binalarına ihtiyaç duymaktadır. İstanbul örneğinde gördüğümüz üzere, finans-sigorta-gayrimenkul sektöründeki büyük şirketler genellikle İstanbul MİA’sı olarak tanımlanan Beyoğlu-Beşiktaş-Şişli-Maslak kentsel aksındaki ofis binalarında yer almaktadır.(Doğru Yanıt A Şıkkıdır.)

Kentsel iktisatçılar, mekan piyasası arz eğrisini “dirsekli” eğri olarak tanımlamaktadırlar. Dirsekli arz eğrisi bir köşe (dirsek) noktasına sahiptir ve sürekli bir eğri değildir. Arz eğrisi, mevcut ofis alanı miktarında  dikey bir eğri olarak tanımlanmıştır. Dikey eğri, ofis alanı arzının kısa dönemde tam esnek olmayan bir yapıya sahip olduğunu göstermektedir. (Doğru Yanıt B Şıkkıdır.)

Kapitalizasyon oranı, söz konusu yatırımın (örneğimizde gayrimenkul geliştirme projesinin) cari verimini yani cari getirisini hesaplamaktadır. Diğer bir deyişle, yatırımcının T1’lik yatırım başına elde ettiği net gelir oranını vermektedir. (Doğru Yanıt C Şıkkıdır.)

Arz eğrisinin köşe noktasından sonraki kısmı üç farklı eğri ile tanımlanmaktadır. Bu eğrilerden birincisi yukarı doğru (pozitif) eğimli eğri, ikincisi aşağı doğru (negatif) eğimli eğri ve üçüncüsü yatay bir eğridir. Pozitif eğimli arz eğrisi (artan uzun dönem marjinal maliyet (LRMC) eğrisi), yeni üretilen ofis alanları mevcut stoğa eklendikçe yani arz miktarı arttıkça, gayrimenkul geliştirme maliyetinin de arttığını göstermektedir. Diğer bir deyişle, yeni bir birim ofis alanı üretmenin maliyeti bir önceki birimi üretmenin maliyetinden daha fazladır. Mevcut ofis alanı stoğuna ilave edilecek son birimin üretim maliyeti bir önceki birimden daha düşük ise arz eğrisi negatif eğimli olacaktır. (Doğru Yanıt D Şıkkıdır.)

Piyasa talebini belirleyen aktörler farklı sektörlerde üretim yapan firmalar ve farklı tüketim amaçları olan bireyler ve hane halklarıdır. Piyasa arzındaki bölünmüşlüğün temel nedeni ise, fiziksel, konumsal ve mimari koşullardaki farklılıklardır.

Ofis alanı kullanım talebindeki bu artışın nedenleri; ulusal faktörler, yerel faktörler ve teknolojik

gelişmeler olarak özetlenebilir. 1980’li yıllarda ABD ekonomisindeki yapısal değişim sonucunda diğer bir deyişle, üretim sektöründen hizmet sektörüne geçiş nedeniyle ofis alanı kullanımı gerektiren işgücünde büyük artış olmuştur. Bazı ulusal şirketlerin genel merkezlerini diğer şehirlerden Cincinnati’ye taşımaları ise ofis talebindeki artışın başlıca yerel nedeni olarak açıklanmaktadır. Son olarak, teknolojik gelişmelerle birlikte daha büyük ofis alanlarına ihtiyaç duyulması (ofiste kişi başına düşen bilgisayar sayısında artış, fax, fotokopi makinası kullanımında artış, vb.) da ofis alanı talebinde artışa neden olmuştur.

Ofis Alanı Arz Eğrisi: Dirsekli Arz Kentsel iktisatçılar, mekan piyasası arz eğrisini “dirsekli” eğri olarak tanımlamaktadırlar. Örneğin, ofis alanına olan talep herhangi bir nedenle azalırsa, mevcut kullanılabilir ofis alanı kısa dönemde azaltılamayacaktır. Bunun nedeni, yapılı çevrenin ya da gayrimenkullerin oldukça uzun ömürlü tüketim malları olmasıdır. Azalan talep nedeniyle, mevcut kullanım alanlarının yıkılması oldukça uzun bir süreçtir. Mevcut yapıları yıkmak yerine binaların farklı kullanım alanlarına dönüştürülmesi de mümkündür. Ancak, binalardaki fonksiyonel değişim de oldukça masraflı ve uzun bir süreci gerektirmektedir. Sonuç olarak, ofis alanı talebinin artması ya da azalması kısa dönemdeki ofis alanı arzını etkilemeyecektir.

Kapitalizasyon oranı=Birim alan başına net kira geliri/Birim alan piyasa fiyatıdır.

Birim alan başına net kira gelirinin birim alan piyasa fiyatına bölünmesiyle elde edilen sonuçtur.

Hatırlayacağınız üzere yukarıdaki bölümlerde mekan piyasası arz eğrisinin köşe noktasından sonraki kısmını üç farklı eğri ile tanımlamıştık. Pozitif eğimli arz eğrisi, marjinal maliyetin yani gayrimenkul geliştirme maliyetinin uzun dönemde arttığını göstermektedir. Arz eğrisinin pozitif eğimli olmasının temel nedeni;
artan ofis alanı talebi karşısında kentsel arazinin sınırlı olmasıdır. Kentsel arazinin sınırlı olması, sözkonusu piyasada “konum rantının” oluşmasına neden olmaktadır. Şöyle ki, mekan kullanıcıları aynı
konumdaki aynı mekanın kullanımı için daha fazla kira ya da fiyat ödemeye razı olmaktadırlar. Başka bir deyişle, piyasada kentsel arazi kıtlığından kaynaklanan bir kıtlık rantı mevcuttur. (Doğru Yanıt E Şıkkıdır.)

Arz eğrisinin pozitif eğimli olmasının temel nedeni; artan ofis alanı talebi karşısında kentsel arazinin sınırlı olmasıdır. Başka bir deyişle, piyasada kentsel arazi kıtlığından kaynaklanan bir kıtlık rantı mevcuttur ve bu da gayrimenkul geliştirme maliyetini arttırmaktadır.