GAYRİMENKUL EKONOMİSİ - Deneme Sınavı - 9

Gayrimenkul ve Proje Değerlemeleri: •Değerlemeye ilişkin ekonomik kavramlar • Değer tanımları ve türleri • Değeri etkileyen faktörler • Temel yapı malzemeleri, yeni yapı malzemelerinin izlenmesi ve global inşaat maliyetleri • Teknik altyapı ve fiziksel özellikleri saptama • Yapıların sınıfını tespit etme. Doğru yanıt A şıkkıdır. Diğer şıklar "Değerleme Süreci" ile ilgilidir.

Değerleme Yöntemleri: • Maliyet yöntemi • Emsal karşılaştırması • Gelir kapitalizasyonu • Değerleme yöntemlerinin karşılaştırılması. Doğru yanıt B şıkkıdır. Diğer şıklar "Gayrimenkul Piyasası ve Analizi" ile ilgilidir.

Konut Değerlemesi: • Yeniden inşa etme (ikame) maliyeti yaklaşımı • Piyasa değeri yaklaşımı • Nakit akışı (gelir) yaklaşımı • Gayrimenkulun nihai değerinin tespiti • Kanaat oluşturma. Doğru yanıt D şıkkıdır. Diğer şıklar Gayrimenkul Finansmanı ile ilgilidir.

Gayrimenkul (taşınmaz varlık) değerleme bir gayrimenkulun, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi çalışmasına “gayrimenkul değerleme (property valuation/real estate appraisal)”; bu sürecin sonunda karar verilen rakama ise “değer (value)” denir. Doğru yanıt D şıkkıdır.

Ülkemizde ise, 2001 tarihli “Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar” tebliğinde “Değerleme Uzmanı” şöyle tarif edilmiştir: “Gayrimenkul değerleme şirketlerinde gayrimenkulun, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların rayiç değerlerini bağımsız ve tarafsız olarak takdir etmekle görevli personel”. Doğru yanıt E şıkkıdır.

2001 yılından itibaren günümüze kadar birçok tebliğ ve değişiklikler yapılmakla beraber 2011 yılı itibariyle “Gayrimenkul Değerleme Uzmanı” ve özellikleri tarifi şu şekilde yapılmıştır: “Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen veya gayrimenkul değerleme şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişiler”. Doğru yanıt D şıkkıdır.

Yöntem gereği tarifi yapılması gereken kavramlardan birisi “Kapitalizasyon Oranı (cap. rate)” dır. Bu oran şöyle tariflenebilir: “Net işletme gelirini toplam mülkün değerine dönüştürmek için kullanılan değer. Bu değer tek bir yılın net işletme geliri ile toplam mülk değeri arasındaki ilişkiyi yansıtan bir orandır.” Doğru yanıt C şıkkıdır.

Maliyet yönteminin kullanım alanları şöyle özetlenebilir: • Piyasada sık sık alım-satımı yapılmayan mülklerin değerlemesinde, • Özel kullanımı olan yapılar değerleme konusu ise, • Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmadığında, • Alışılagelmişin dışında bir mülk olduğunda veya çok yavaş bir piyasa olduğunda • Gelir getiren bir mülk cinsi olmadığında, • Fizibilite çalışmalarında, • Yarım kalmış veya teklif aşamasındaki projelerin değerleme çalışmalarında, • Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekli olduğu durumlarda, • Eklentiler ve yenilemeler sözkonusu olduğunda, • Emsal satış bilgileri yetersizse, • Gelirlerin kapitalizasyonu yaklaşımına tam güvenilemiyorsa, • Emsal karşılaştırma yönteminde bazı kalemlerin parasal düzeltmelerinde. Doğru yanıt B şıkkıdır.

Satış değerlerinin karşılaştırılması yönteminde karşılaşılan en önemli zorluklardan bazıları şu şekilde özetlenebilir: • Basit ancak uygulanması söylenildiği kadar kolay olmayan bir yöntem, • Belli bir dönem içinde satışı gerçekleşmiş emsaller bulmak zor olduğu gibi gerçek satış bedellerine ulaşmak kolay değildir, • Emsaller arasındaki farkları matematiksel olarak ifade etmenin zorluklarını içerir. Doğru yanıt A şıkkıdır.

CBS Temelli Gayrimenkul Değerleme Analiz Yöntemleri: Temel sorgulamalar, Çapraz sorgulamalar, Mekansal analizler, Mekansal modelleme ve 3 boyutlu modellemedir. Vektör veri CBS veri tiplerinden biridir. Doğru yanıt E şıkkıdır.

Hedonik Fiyatlama, konutun farklı özelliklerin bir araya gelmesinden oluşan bileşik mal olduğu varsayımına bağlı olarak konut değerinin konutu oluşturan özelliklerin ölçülebilir bir fonksiyonu olduğunu kabul eder. Bu yaklaşıma göre, bireyler (tüketiciler) bazı malları satın aldıklarında basit ve tek boyutlu bir fiyat değil çok boyutun fiyatlarının bir araya gelmesinden oluşan fiyatı öderler.

Bu yöntem, finans teorisi tarafından 1920’lerden bu yana benimsenmiş olup, bir gayrimenkulun değerinin mülkiyetten kaynaklı gelecekteki faydalarının günümüz koşullarında “Bugünkü Değer (present value/discounted value)” olarak hesaplanmasına eşit olduğu varsayımından yola çıkar. Bu yaklaşıma göre, bir gayrimenkulun değeri üç temel özelliğin bir fonksiyonu olarak belirlenir: menkulün getireceği gelir akışı miktarı (how much the asset generates in cash flows), bu gelirin hangi zamanlarda gerçekleşeceği (when these cash flows are expected to occur), bu gelir akışına paralel oluşması beklenen belirsizliklerin kaynakları (what uncertainity is associated with these cash flows).

Yatırımcıların beklentilerini gözlemleyebilmesi için Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılır.

Emsal (Satış Değerleri) Karşılaştırması, veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yaklaşımdır.

Alışılagelmişin dışında bir mülk olduğunda veya çok yavaş bir piyasa olduğunda Maliyet Yöntemi kullanılır.

Değerlemeye tabii tutulacak olan menkullerin sayıca çok fazla olması durumunda (mass appraisal), teknoloji gelişimine de paralel olarak, değerlemedeki çoklu parametrelerin zamanında ve doğru analiz edilmesine olanak sağlar. Dolayısıyla zaman ve para tasarrufu açısından avantajlıdır,

Yazılım: bilgisayarda koşabilen program paket(ler)i anlamına gelir. Dolayısıyla coğrafi bilgileri depolamak, analiz etmek ve görüntülemek gibi ihtiyaç ve fonksiyonları kullanıcıya sağlamak üzere, yüksek düzeyli programlama dilleriyle gerçekleştirilen algoritmalardır.

Hücresel ya da diğer bir deyişle raster veri modeli daha çok süreklilik özelliğine sahip coğrafi varlıkların ifadesinde kullanılmaktadır.

Çapraz sorgulamalar (multi-criteria selection): bu analiz türünde de bir önceki örnekteki sorgulamalara ek olarak, değerlemesi yapılacak menkulun özellikleri ile beraber değerleme uzmanının göz önünde bulundurması gereken diğer tüm coğrafi obje ve koşulları da sorgulamaya dahil ederek ideal durumu veya riskli durumları vb. analizler yapmasına olanak veren çok faktörlü bir yöntemdir.

Temel sorgulamalar (basic queries): bu analiz, tipik bir CBS fonksiyonu olup, gayrimenkule ait grafik özellikler (alan, şekil, koordinatlar) ve grafik olmayan her türlü öznitelik (bina yapım yılı, yapım malzemesi, oda sayısı, binada yaşayanların ortalama gelir durumu vb.) arasında ilişki kurarak istenilen özelliklere sahip menkulleri veritabanından sorgulayarak, sonucun lokasyon bazlı harita olarak sunmasıdır.