GAYRİMENKUL EKONOMİSİ - Deneme Sınavı - 7

Dünya’da gayrimenkul değerleme süreci ve standartlar oluşturma konusunda çalışma yapan ilk örgütlerden biri İngiltere’de 1868 yılında kurulan “Royal Institution of Chartered
Surveyors-RCIS”dır

Dünya’da gayrimenkul değerleme süreci ve standartlar oluşturma konusunda çalışma yapan ilk örgütlerden biri İngiltere’de 1868 yılında kurulan “Royal Institution of Chartered
Surveyors-RCIS”dır.

“Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları BirliğiTSPAKB”, Sermaye Piyasası Kanunu ile 11 Şubat 2001’de kurulmuş ve Nisan 2001’de faaliyete geçmiştir.

“Gayrimenkul Değerleme Uzmanı” ve özellikleri tarifi şu şekilde yapılmıştır:
“Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen veya gayrimenkul değerleme şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle değerleme
hizmeti veren, asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en
az 3 yıl tecrübesi olan ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişiler”.

Bu yöntem, finans teorisi tarafından 1920’lerden bu yana benimsenmiş olup, bir gayrimenkulun değerinin mülkiyetten kaynaklı gelecekteki faydalarının günümüz koşullarında “Bugünkü Değer (present value/discounted value)” olarak hesaplanmasına eşit olduğu varsayımından yola çıkar.

Kapitalizasyon Oranı (cap. rate) Net işletme gelirini toplam mülkün değerine dönüştürmek için kullanılan değer. Bu değer tek bir yılın net işletme geliri ile toplam mülk değeri arasındaki ilişkiyi yansıtan bir orandır.

Maliyet yönteminde karşılaşılan en önemli zorluklardan bazıları şu şekilde özetlenebilir:
• Profesyonel uzman görüşü gerektirir,
• Pazar değerini tam göstermez,
• Eski binalarda çok da uygun degildir.
• Bu yöntemin seçilmesinin uygun olmadığı durumlar ise;
• Yapılar eski ve en iyi ve verimli kullanım durumundan uzaksa
• Piyasa verileriyle desteklenmiyorsa
• Tam mülkiyet dışındaki değerlemelerde.

Satış değerlerinin karşılaştırılması yönteminde karşılaşılan en önemli zorluklardan
bazıları şu şekilde özetlenebilir:
• Basit ancak uygulanması söylenildiği kadar kolay olmayan bir yöntem,
• Belli bir dönem içinde satışı gerçekleşmiş emsaller bulmak zor oldugu gibi gerçek
satış bedellerine ulaşmak kolay değildir,
• Emsaller arasındaki farkları matematiksel iolarak ifade etmenin zorluklarını içerir.
• Bu yöntemin seçilmesinin uygun olmadığı durumlar ise;
• Verilerin yetersiz olduğu koşullar,
• Piyasanın değişkenlik gösterdiği (fiyatların hızlı değiştiği dönemler) durumlar

Temelde bir CBS yapısının beş boyutu bulunmaktadır (Şekil 6.2): 1. Donanım (hardware);
2. Yazılım (software); 3. Veri (data); 4. İnsanlar (people); 5. Yöntemler

Derlenmiş veri (information): Organize edilmiş, analiz edilmiş ve biçimlendirilmiş veri. Gayrimenkul değerleme konusunda bu tip veriye en iyi örnek yapım yılına göre gruplandırılmış binalar veya gelir aralıklarına göre belirlenen hane halkı grupları verilebilir.

Konut piyasasındaki başlıca aktörler ;

Konutlar D şıkkında verilen ifadenin aksine uzun ömürlü mallardır

İnşaat firmaları konut piyasasının arz cephesini oluşturmaktadır.Yeni konutların üretimini yapan firmalardır.

Konut talebini etkileyen başlıca faktörler ;

Konut hem bir tüketim hem de bir yatırım malıdır. Konut piyasaları ise heterojen piyasalardır.

Konutlar;

Konutların alınıp satılması amacıyla konut alıcıları ile konut satıcılarının buluştuğu ortamlara konut piyasası adı veriyoruz. Konut piyasası fiziksel bir mekân olmak zorunda değildir. Önemli olan alıcı ve satıcıların konut alımı ve satımı amacıyla bir şekilde iletişim kurabilmeleridir. Konut piyasası birçok farklı özelliklere sahip muhitlerde yer alan, oldukça dayanıklı ve farklı özelliklere sahip yapılardan oluşan karmaşık bir piyasadır. Konutların birbirine benzememesi, yani heterojen olmaları fiyatlarının da birbirlerinden farklı olmaları sonucunu doğurur. Konut piyasaları incelenirken bütün bu özellikleri de göz önünde bulundurmamız gerekmektedir. Konut piyasaları da diğer mal ve hizmetlerin piyasaları gibi arz edenler ve talep edenlerden oluşmaktadır. Talep edenler çeşitli amaçlarla konut satın almak isteyenlerden oluşmaktadır. Arz edenler ise konut sahipleri ile inşaat firmalarıdır. Konut sahipleri mevcut konut stokundaki evleri satışa sunarlar. Diğer yandan inşaat firmaları ise yeni konut üreterek satışa sunarlar. Konut piyasasındaki fiyatlar arz edilen konut miktarı ile talep edilen konut miktarının birbirlerine eşit olduğu noktada oluşacaktır. Burada tek bir konut fiyatından bahsedemeyeceğimiz açıktır. Bunun yerine bir ortalama konut fiyatından bahsetmek mümkündür. Konut arzı ve konut talebi konut fiyatlarını belirlediğine göre her ikisini de ayrıntılı bir şekilde ele almak gerekmektedir.

KOnutların icra ettiği fonksiyonlar; barınma hizmeti sağlaması, servet muhafaza aracı olması ve yatırım aracı olması olarak sıralanabilir.

Devlet konut piyasasında doğrudan bir aktör olarak yer almaz.

Konut talebi konut fiyatları ile satın alınmak istenen konut miktarı arasındaki ilişkiyi tanımlar.