GAYRİMENKUL EKONOMİSİ - Deneme Sınavı - 6

%10/ %20 = 0.5'tir 1'den küçük olduğu için inelastiktir.

Aşağıdakilerin hepsi talebi etkileyen faktörlerdendir.

Konut sahipliğinin maliyeti aşağıdakileri içerir.

• Kredi ve faiz ödemeleri • Alım-satım işlem maliyetleri • Konut vergisi • Konut sigortası • Ev araç ve giderleri • Tamir ve bakım maliyetleri • Elektrik, gaz, su vb. giderler • Diğer konut hizmetleri (aidatlar vb.)

Hukuki altyapının sağlanması ile mülkiyet hakları korunabilir.

Konutların bulundukları mahaller ve taşıdıkları özellikler farklı olduğu için her konut bir diğerinden farklıdır. Aynı binada bulunan iki daireyi ele alalım. Kullanılan malzemelerin ve dairelerin planlarının aynı olmasına ve her iki daire de aynı binada olmalarına rağmen, bulundukları kat ve bulundukları cephe onları farklı hale getirmektedir. Örneğin en üst kattaki daireler ile giriş katındaki daireler diğer dairelerden daha düşük fiyata satılırlar. Binanın konumuna göre bir dairenin güneye bakması, ana caddeye bakması veya tercih edilen bir manzaraya bakması o konutu diğerlerinden farklılaştırmaktadır. Dolayısıyla her konut bir diğerinden farklıdır. Diğer bir ifade ile konutlar yüksek derecede heterojen mallardır. Doğru cevap C.

İnşaat firmaları: Konut piyasasının arz cephesini oluştururlar. Yeni konutların üretimini yapan firmalardır. İnşaat firmaları özel sektörün sahip olduğu firmalar olabilidiği gibi kamusal teşebbüsler de olabilmektedir. Doğru cevap D.

Konut piyasasını incelerken iki kavramı birbirinden ayırmak gerekmektedir. Bunlardan ilki barınma ihtiyacını tatmin etmek amacıyla, bu amaca uygun niteliklerde inşa edilmiş taşınmaz varlığın kendisidir. Bu anlamıyla konut bir stok değişkenidir. Stok değişkenleri herhangi bir zaman dilimine bağlı olmayan değişkenlerdir. Doğru cevap A.

Konut talebi konut fiyatları ile satın alınmak istenen konut miktarı arasındaki ilişkiyi tanımlar. Konut talebi hanehalklarının diğer faktörler sabitken çeşitli fiyatlardan satın almak istedikleri konut veya barınma hizmeti miktarıdır. Dolayısıyla konut talebinin temel belirleyicisi konut fiyatlarıdır. Doğru cevap E.

Arsa maliyetleri ve Konut fiyatlarındaki değişkenlik konut arzını etkileyen diğer faktörler arasındadır. Doğru cevap B.

Diğer yandan daha önce değinildiği gibi konut fiyatlarının yüksek olması satın alma tercihlerinin en önemli belirleyicilerindendir. Yüksek fiyatlar satın alınabilirliği azaltmaktadır. Bu da hanehalklarının tercihlerini kiralamadan yana kullanmalarına yol açmaktadır. Konut fiyatlarının yüksek olmasının yanında kredi imkânlarının az olması veya kredi maliyetlerinin yüksek olması konut sahipliğini olumsuz etkileyen faktörlerdendir. Satın alma tercihini etkileyecek önemli bir diğer faktör de hanehalkının mobilitesi, yani hareketliliğidir. Sık sık yer değiştirmek zorunda olan hanehalkları için kiralama satın almadan daha az maliyet içerebilir. Doğru cevap C.

Kısa dönemde konut stoku sabittir. Konut fiyatları ne kadar değişirse değişsin konut stokundan bir değişme olmaz. Doğru cevap D.

Konut piyasasında arz ve talebin birbirine eşit olduğu durum piyasa dengesi olarak adlandırılır. Kısa dönemde tam inelastik olan konut arzı ile konut talebini aynı grafikte çizersek, her ikisinin kesiştiği nokta piyasa dengesini verecektir. Doğru cevap E.

Devletin konut piyasalarına müdahalelerinin çeşitli amaçları olabilir. Bunları üç temel gruba ayırabiliriz.Birincisi piyasanın etkin çalışmadığına karar verilip kaynakların etkin dağılımını sağlamak amacıdır. İkinci gruptaki nedenler ekonomideki servetin veya gelirin dağılımını daha iyileştirmek amacı ile ilgilidir. Üçüncü gruptaki nedenler ise politik veya sosyal nedenlerdir. 

Devletin daha doğrudan müdahale yöntemleri vardır. Bunların başlıcaları arazi tahsisatı ve kullanımı ile ilgili düzenlemeler, asgari konut standartları ile ilgili düzenlemeler, kira kontrolleri, vergiler/sübvansiyonlar ve devletin piyasaya konut arz eden taraf olarak girmesidir.  Doğru cevap B.

Konutların piyasa değerini belirleyen belli başlı özellikleri aşağıda listelenmiştir.

Parantez içindeki + işareti o özelliğin konutun fiyatını artırdığını, - işareti ise o özelliğin konutun fiyatını azalttığını göstermektedir.

Konut sahipliğinin maliyetleri şu şekilde sıralanır ;

• Kredi ve faiz ödemeleri
• Alım-satım işlem maliyetleri
• Konut vergisi
• Konut sigortası
• Ev araç ve giderleri
• Tamir ve bakım maliyetleri
• Elektrik, gaz, su vb. giderler
• Diğer konut hizmetleri (aidatlar vb.)

Konut arzı konut fiyatları ile konut stoku arasındaki ilişkiyi ifade eder. Konut arzı farklı konut fiyatlarında toplam konut stokudur. Kısa dönemde konut stoku sabittir. Konut fiyatları ne kadar değişirse değişsin konut stokundan bir değişme olmaz.

İnşaat maliyetlerindeki artış direkt olarak konut arzının düşmesine sebep olacaktır.

Katı kira kontrolü kira artışlarının yasal olarak dondurulması şeklinde uygulanır. Bu tür kira kontrollerinin II. Dünya Savaşı sırasında Amerika Birleşik Devletleri’nde ve Avrupa şehirlerinde yaygın olarak uygulandığı gözlemlenmiştir. New York, Londra ve bazı Avrupa şehirlerinde savaş sonrası uzun bir süre uygulamada kalmıştır.

Hedonik fiyat modelini bir denklem ile ifade edebiliriz.Denklemdeki değişkenler ise şöyledir:

V: evin piyasa fiyatı
F: kullanım alanı
L: parsel alanı
X: istihdam alanına uzaklığı
u: hesaba katılmayan diğer faktörler

Konutların piyasa değerini belirleyen belli başlı özellikleri aşağıda listelenmiştir. Parantez içindeki + işareti o özelliğin konutun fiyatını artırdığını, - işareti ise o özelliğin konutun fiyatını azalttığını göstermektedir.

• Bölgedeki okulların kalitesi (+)
• Bölgedeki suç oranları (-)
• Emlak vergisi oranı (-)
• Bölgedeki ortalama gelir düzeyi (+)
• Bölgedeki ortalama konut büyüklüğü (+)
• Bölgedeki hava kirliliği (-)
• Park alanlarına uzaklık (-)
• Endüstriyel gürültü (-)
• Trafik yoğunluğu (-)
• Sel bölgesi olması (-)
• İstihdam alanlarına uzaklık (-)
• Hava alanına uzaklık (-)
• Mahalledeki evlerin kalitesi(+)
• Toplu taşımaya uzaklık (-)
• İbadet yerlerine uzaklık (-)
• Bölgedeki konut fiyatlarındaki yükseliş (+)