GAYRİMENKUL EKONOMİSİ - Deneme Sınavı - 1

Konut politikasının ülkenin ekonomik kalkınma politikasıyla uyum içinde olması, eğer varsa, kalkınma planlarının çizdiği genel çerçeve içine oturtulması bunların başında gelmektedir. İkinci olarak da, konut politikasının, nüfusun ve yatırımların ülke geneline nasıl dağılacağına, bölgeler arasındaki dengesizliklerin nasıl azaltılacağına ilişkin kentsel ve bölgesel gelişme politikalarıyla da ilişkisinin kurulması şarttır. Konut politikasının üçüncü ayrılmaz öğesi ise, mutlak olarak birtakım önceliklere sahip olmasıdır. Bu öncelikler, yerine göre, toplumsal sınıflar, yerine göre gelir grupları, yerine göre de konut ölçünleri (standartları) temel alınarak belirlenebilir.

konut politikası, gelir, konut ölçümü ya da toplumsal sınıf gibi öncelikleri olan, ulusal kalkınma planlarının içinde yer alan ve ilgili ülkenin kent ve bölge planlama politikaları ile bağdaşması gereken kurallar, amaçlar ve önlemler bütünü olarak tanımlanabilir.

Konut politikasının tüzel çerçevesini çizerken dayanılması gereken temel belgeler, ülkenin taraf olduğu uluslararası sözleşmeler, anayasa, yasalar ve kalkınma planlarıdır.

Günümüzde yürürlükte olan üç temel yasadan bulunmaktadır. İlki 1966 tarih ve 775 sayılı Gecekondu Yasası’dır. Gecekondu Yasası’nın dayandığı üç temel ilke, önleme, yıkma (tasfiye) ve iyileştirme (islah) olarak adlandırılabilir.

9 Mayıs 1958 tarihinde 7116 sayılı yasayla kurulan İmar ve İskan Bakanlığı’nın görevlerinden biri de, “Memleketin bünyesine uygun konut politikası esaslarını tespit etmek ve tatbikini sağlamaktır”. “Evsiz vatandaşları birer mesken sahibi yapacak veya mutedil kiralarla barınmalarını sağlayacak tedbirleri almak, kredi müesseseleri tarafından verilen mesken kredilerinin ve yapılan çeşitli yardımların tahsis şartlarını tayin ve tanzim etmek, tatbikatını murakabe etmek” yetki ve görevi de, bu Bakanlığa bağlı olan Mesken Genel Müdürlüğü’ne aitti.

Konut politikasının uygulanmasında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, Belediyeler, TOKİ (Toplu Konut Yönetimi), Konut Kooperatifleri, Bankalar, Özel Kesimdeki Firmalar, Taşınmaz Yatırım Ortaklıkları (GYO), Toplumsal Güvenlik Kurumları gibi kuruluşlar görev almaktadır.

1961 Anayasası, konut politikasında önceliğin devletçe “yoksul ve dar gelirli ailelere” verileceğini belirtmektedir.

Tüm seçenekler konut politikası oluşturulmasındaki amaçları oluştururken en temel amaç ihtiyaç duyulan konut miktarını sağlamaktır.

Bu dönemin ilk yılları Cumhuriyet’in kurulduğu yılları kapsayan plansız dönemdir. Ankara’nın başkent yapılmasının ve Ankara için uluslararası yarışmayla bir imar planı hazırlatılmasının ardından, kentin nüfusu hızla artınca, büyüyen konut açığının kapatılması için önlem alınması konut politikasının başlıca hedefi olmuştur.

TOKİ’nin yetkileri şu noktalarda toplanabilir:
1. Kendisine ait olan arsalar üzerinde konut yapmak. TOKİ’ nin bu arsalar üzerinde hangi toplumsal gruplar için konut yapacağı konusu, konut politikasının öncelikleri yönünden önem taşımaktadır. Bu kümeler, a) dar ve orta gelirliler, b) alt gelir grupları ve bunlar arasında yer alan dullar, yaşlılar ve yetimler, c) engelliler ve son olarak da, d) evi olmayan kamu görevlileridir.
2. Belediyelerle işbirliği yaparak kentsel dönüşüm projelerli geliştirmek.
3. Doğal afetlerden zarar görmüş olan yerlerdeki konut açığını kapatabilmek için konut üretmek.
4. Anakent belediyelerinde TOKİ arsaları üzerinde kaynak yaratmaya yönelik rant ve prestij projeleri geliştirmek. Hemen belirtmek gerekir ki, bir kamu kuruluşunun,
kamunun mülkiyetindeki arsaları ve gelir kaynaklarını rant yaratmak, paylaştırmak ve prestij konutu yapmak gibi amaçlarla kullanması toplumsal refah devleti anlayışı ile bağdaştırılamaz.
5. Tarımköy uygulamaları ve göçmen konutları yapmak.
6. Altyapısı hazır arsa üretmek. Arsa üretmenin yasalarımızda yer aldığı ve TOKİ’ye de görev olarak verildiği görülmekle birlikte, “arsa üretmek” teriminin bilimsel dayanaktan yoksun olduğuna değinilmelidir. Çünkü, arsa, bir başka deyişle kent toprağı, miktarı artırılamayan, çoğaltılamayan, yani üretilemeyen bir doğal kaynaktır. Eğer çoğaltılabilen bir kaynak olsaydı, konut sorunu çözümsüz bir sorun olmaktan çıkmış olurdu.
7. Konut kredisi uygulamaları yapmak. Konut politikasının öncelikleri konusunda bir fikir edinebilmek için, TOKİ kaynaklarlından alınan verilere göre, TOKİ’nin
kredi desteğiyle edinilen konutlardan % 31’inin işçilere, % 30’nun kamu görevlilerine, %13’nün ise orta büyüklükteki esnafa ait olduğu söylenebilir.

8. Konut Kooperatifleri

1982 tarihli Anayasanın 57. maddesi “konut hakkı” başlığını taşımaktadır.

1961 Anayasası, konut politikasında önceliğin devletçe “yoksul ve dar gelirli ailelere” verileceğini belirtmekte olmasına karşın, 1982 Anayasası’nda böylesine bir gelir ve toplumsal sınıf önceliğine yer verildiğine rastlanmaz.

Günümüzde yürürlükte olan üç temel yasadan kısaca söz etmekte yarar vardır. Bunlardan birincisi, 1966 tarih ve 775 sayılı Gecekondu Yasası’dır. Gecekondu Yasası’nın dayandığı üç temel ilke, önleme, yıkma (tasfiye) ve iyileştirme (islah) olarak adlandırılabilir.

2005 tarih ve 5393 sayılı yeni Belediye Yasası’nın 69. maddesiyle, eski Belediye Yasası’nda yer almayan, ama belediyelerin bu alanda daha aktif duruma getirilmelerini amaçlayan bir yetkinin belediyelere verilmiş olmasıdır.

1984 tarih ve 2985 sayılı Toplu Konut Yasası: Yasanın amacı, “Toplu konut gereksinmesinin karşılanması, konut yapımının bağlı olacağı esasların düzenlenmesi, ülkenin koşullarına ve yapı gereçlerine uygun endüstriyel yapım tekniklerinin, araç ve gereçlerin geliştirilmesi ve devletin yapacağı desteklemeler için bir Toplu Konut Fonu’nun kurulması” olarak özetlenmiştir.

Konut politikasının uygulanmasında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, Belediyeler, TOKİ (Toplu Konut Yönetimi), Konut Kooperatifleri, Bankalar,
Özel Kesimdeki Firmalar, Taşınmaz Yatırım Ortaklıkları (GYO), Toplumsal Güvenlik Kurumları gibi kuruluşlar görev almaktadır.

Kendisine ait olan arsalar üzerinde konut yapmak. TOKİ’ nin bu arsalar üzerinde
hangi toplumsal gruplar için konut yapacağı konusu, konut politikasının öncelikleri yönünden önem taşımaktadır. Bu kümeler, a) dar ve orta gelirliler, b) alt gelir
grupları ve bunlar arasında yer alan dullar, yaşlılar ve yetimler, c) engelliler ve son
olarak da, d) evi olmayan kamu görevlileridir.

1980’li yıllara gelinceye değin, ülkemizde konut kredisi vermeye yetkili banka yalnızca, bir devlet bankası olan Türkiye Emlak Kredi bankası idi.

9. Kalkınma Planı (2007-2013). Görüldüğü gibi, 9. Plan’dan beş yıllık plan olarak söz edilemiyor. Çünkü, ilk kez, bu Plan daha uzun bir süreyi kapsamak üzere çıkarılmıştır.

Daha önceki planlardan farklı olarak, 8. Plan’da, konut üretiminde yapı ve çevre kalitesinin yükseltilmesi, tarihsel ve doğal doku ile toplumsal ve kültürel değerlerin korunması kaygısı plana yansıtılmıştır.