GAYRİMENKUL EKONOMİSİ - Deneme Sınavı - 7

Gayrimenkul piyasasındaki arz-talep arasında oluşan dengede taşınmazların varlık
değeri belirlenmektedir.

Değişen talep karşısında piyasa denge kira değerlerinin hangi seviyede oluşacağını arz eğrisi
belirlemektedir.

Mekan piyasalarındaki (ofis, konut, alışveriş merkezi, vb.) kira değerlerinin gelecekte hangi yöne hareket
edeceğini tahmin edebilmek, gayrimenkul piyasası yatırımcıları için oldukça önemlidir. Arz eğrisinin
şekli ve dolayısıyla eğimi, kira değerlerinin tahminlenmesinde yatırımcılara önemli bir bilgi vermektedir.

Mekan piyasaları, coğrafi bölünmüşlüğe ek olarak kullanım türlerine göre de bölünmüş bir yapıya
sahiptir. Başlıca kullanım türleri arasında konut, ofis, sanayi ve perakende piyasalarını görmekteyiz.

Piyasa talebini belirleyen aktörler farklı sektörlerde üretim yapan firmalar ve farklı tüketim amaçları
olan bireyler ve hanehalklarıdır. Piyasa arzındaki bölünmüşlüğün temel nedeni ise, fiziksel, konumsal ve
mimari koşullardaki farklılıklardır.

Kentsel mekan piyasası, taşınmazların kullanımı amacıyla oluşan bir piyasadır

Kentsel mekanı belirli bir süre için kullanma hakkının fiyatı, kira değeri olarak tanımlanmaktadır

1980’li yıllarda ABD ekonomisindeki yapısal
değişim sonucunda diğer bir deyişle, üretim sektöründen hizmet sektörüne geçiş nedeniyle ofis alanı kullanımı gerektiren işgücünde büyük artış olmuştur

Ekonomi Teorisinin öngördüğü gibi
aşağı doğru eğimli (negatif eğimli) sürekli bir eğridir. Klasik talep eğrisinde olduğu gibi,
ofis alanına olan talep arttıkça talep eğrisi sağa doğru kaymaktadır.

Kentsel iktisatçılar, mekan piyasası arz eğrisini “dirsekli” eğri olarak tanımlamaktadırlar.

Arz eğrisi köşe noktası, mevcut kullanım alanı miktarında  ofis alanı kira değerinin uzun dönem marjinal maliyete eşit olduğu noktadır.

KapitalizasyonOranı = BirimalanBaşına Net KiraGeliri / Birim AlanPiyasa Fiyatı

Gayrimenkul piyasa değeri = Net kira geliri / Kapitalizasyon oranı

Yukarıdaki eşitliğe göre herhangi bir gayrimenkulün piyasa değeri, söz konusu gayrimenkulün ürettiği net kira gelirinin kapitalizasyon oranına bölünmesi ile hesaplanmaktadır.

Arz eğrisinin şekli ve dolayısıyla eğimi, kira değerlerinin tahminlenmesinde yatırımcılara önemli bir bilgi vermektedir. Çünkü, değişen talep karşısında piyasa
denge kira değerlerinin hangi seviyede oluşacağını arz eğrisi belirlemektedir.

LRMC= ARAZİ satın Alma Maliyeti+İnşaat Maliyeti+Kar Marjı

Son olarak, gayrimenkul yatırımı getiri oranı olarak tanımladığımız “kapitalizasyon oranı” kavramı açıklanacak ve kapitalizasyon oranını etkileyen başlıca faktörlerden bahsedilecektir.

1970’li yılların başından 1980’li yıllara kadar Cincinnati MİA’da, ofis kullanımı gerektiren işgücünde önemli oranda artış gözlenmiştir. 1970 yılında A-tipi ofis alanlarında çalışanların sayısı 24.000 kişi iken, bu sayı 1980’li yılların ortalarında 30.000 çalışana ulaşmıştır (Şekil 3.1).

Ofis alanı kullanım talebindeki bu artışın nedenleri; ulusal faktörler, yerel faktörler ve teknolojik gelişmeler olarak özetlenebilir.

Piyasadaki mekan arzı ve talebi dinamiklerinin belirlediği kira değeri, mekanın piyasa değeri hakkında oldukça önemli bir bilgi vermektedir.

Ofis alanı kullanım talebindeki bu artışın nedenleri; ulusal faktörler, yerel faktörler ve teknolojik gelişmeler olarak özetlenebilir.

Kentsel iktisatçılar, mekan piyasası arz eğrisini “dirsekli” eğri olarak tanımlamaktadırlar