GAYRİMENKUL EKONOMİSİ - Deneme Sınavı - 6

Pozitif eğimli arz eğrisi (artan uzun dönem marjinal maliyet (LRMC) eğrisi), yeni üretilen ofis alanları mevcut stoğa eklendikçe yani arz miktarı arttıkça, gayrimenkul geliştirme maliyetinin de arttığını göstermektedir.

Kira değerlerindeki hızlı düşüş gayrimenkul sahiplerinin kiracılarından daha az kira talep etmesi ile gerçekleşmeyecektir. Azalan ofis alanı kullanım talebi ile birlikte, mevcut ofis alanında boşluk oranları oluşacaktır. Boşluk oranları arttıkça gayrimenkul sahipleri talep ettikleri kira değerlerini düşüreceklerdir.

1990-1991 yıllarında ekonominin resesyon sürecine girmesi ve birçok şirketin küçülme yoluna gitmesi ile birlikte, A-tipi ofis alanlarına olan talep daha da azalmış ve kira değerleri 13 Doların altına inmiştir.

Arz eğrisinin pozitif eğimli olmasının temel nedeni; artan ofis alanı talebi karşısında kentsel arazinin sınırlı olmasıdır. Kentsel arazinin sınırlı olması, sözkonusu piyasada “konum rantının” oluşmasına neden olmaktadır.

Gayrimenkul sistemi ile ilişkisi olan dışsal sistemler, ulusal ve yerel ölçekli ekonomik aktiviteler ve ulusal ve uluslararası sermaye piyasalarıdır. Doğru yanıt A şıkkıdır.

Kentsel mekan piyasası içinde, alan kullanım talebi ile mevcut alan stoğunun etkileşimi sonucunda mevcut kira değerleri belirlenmektedir. Kira değerleri de, mekan piyasasındaki doluluk oranını etkilemektedir. Doğru yanıt B şıkkıdır.

Herhangi bir konut piyasasında konut alanı kullanım talebi artarken, konut arzı miktarında bir değişiklik olmuyorsa, söz konusu piyasada doluluk oranının ve dolayısıyla kira değerlerinin artması beklenmektedir. Doğru yanıt c şıkkıdır.

Yatırımcılar, kiracılar, mülk sahipleri, inşaat sektörü girişimcileri gayrimenkul sistemi katılımcıları arasında yer alır. Yapı denetim firmaları bu sistem içerisinde yer almaz. Doğru yanıt D şıkkıdır.

Güney-batı çeyrek düzlemi, gayrimenkul fiyatları ile dönemsel (yıllık) inşaat üretimi arasındaki ilişkinin belirlendiği düzlemdir. Güney-doğu çeyrek düzlemi, dönemsel (yıllık) yeni inşaat miktarının, mevcut kullanım alanı stoğu ile ilişkilendirildiği düzlemdir. Doğru yanıt E şıkkıdır.

Belirli bir dönemde kullanım alanı stoğundaki değişim miktarı (∆S); söz konusu dönemde gerçekleşen yeni inşaat miktarı (C) ile yıpranan ve mevcut stoktan çıkarılan kullanım alanının (dS) farkına eşittir. (ΔS = C - dS ) Doğru yanıt D şıkkıdır.

Mekan piyasasında kullanım alanına olan talebin artması, 4-Q şeklinin kuzey-doğu çeyrek düzleminde tanımlanan talep eğrisinin yukarı ve sağa doğru kayması ile gösterilmektedir. Doğru yanıt C şıkkıdır.

Gayrimenkul sisteminin uzun dönem içindeki dinamikleri incelendiğinde; Yeni üretilen kullanım alanı miktarının mevcut stoğa eklenmesi sonucunda, yeni stok miktarı Q** seviyesine çıkacaktır (güney-doğu çeyrek düzlemi). Yeni stok miktarının (Q**) mevcut talep eğrisi etkileşimi sonucunda yeni uzun dönem denge kira değeri R** olarak belirlenmektedir (kuzey-doğu çeyrek düzlemi). Doğru yanıt B şıkkıdır.

Varlık piyasasında gayrimenkul yatırımına olan talebin artması, 4-Q grafiğinin kuzey-batı çeyrek düzleminde tanımlanan yatırımcı talep eğrisinin yani kapitalizasyon oranı eğrisinin sola doğru (saatin ters yönünde) hareket etmesi ile gösterilmektedir. Doğru yanıt A şıkkıdır.

Mekan piyasası talebini belirleyen en önemli faktör, üretim ve tüketim amacıyla kentsel alana ihtiyaç duyan ulusal ve yerel ekonomik aktivitelerdir.

Eğitim çalışanları gayrimenkul sistmei katılımcıları arasında değildir.

4-Q modelinde uzun dönem dengesi biçimindeki kutuda yer alan denge durumundaki değişkenlerden biri olmayan varlık değeridir.

Kuzey-doğu çeyrek düzlemi, mekan piyasasındaki arz-talep dengesi sonucu kira değerlerinin belirlendiği düzlemdir.

İnşaat fonksiyonu eğrisi gayrimenkul için belirlenen her hangi bir piyasa fiyatı için yeni inşaat miktarının ne olacağını göstermektedir.

Herhangi bir kentsel mekan piyasasında (ofis alanı, konut alanı, vb.) mevcut alan arzı ve kullanım alanı talebinin karşılıklı etkileşimi sonucu piyasa dengesindeki kira değerleri oluşmaktadır.