GAYRİMENKUL EKONOMİSİ - Deneme Sınavı - 5

Konjonktürel yapı ekonomistler arasında emlak balonunun şişmesi ve şişen balonun patlaması” olarak da tanımlanmaktadır.

Kullanım alanı arzının tam esnek olduğu durumda yani uzun dönem marjinal maliyet eğrisinin yatay bir çizgi olduğu durumda, arz miktarındaki değişim talepteki artışa bire-bir karşılık verecek ve kira değeri ilk denge seviyesi olan R* seviyesinde kalacaktır.

Kullanım alanı talebi aynı kalırken, dönemsel inşaat arzının ve dolayısıyla yeni stok miktarının artmasıdır.

Mekan piyasası ve varlık piyasasındaki talep artışı (4-Q grafiğinin üst kısmındaki çeyrek düzlemler) kısa dönemde gayrimenkul fiyatlarının gözle görülür şekilde artmasına neden olmuştur. Ancak, bu aşırı artış geçici bir değer artışıdır. Zaman içinde, kullanım alanı ya da yatırım talebinde bir daralma olmaksızın, aşırı değerlenen gayrimenkul fiyatlarının düşmesi beklenmektedir.

Gayrimenkul sistemine genel bakışta: Mekan piyasası, varlık piyasası ve inşaat sektörü etkileşimi olduğu görülmektedir.

Gayrimenkul sisteminin önemli bir özelliği, sistemin negatif geribildirim döngüleri ile kendi kendini kontrol edebilen bir mekanizmaya sahip olmasıdır. Gayrimenkul sistemi, tekrar eden geribildirimlerle dolu karmaşık bir sistemdir. Negatif geribildirim döngüleri sistemin kontrol dışına çıkmasını önlemekte ve uzun dönemde denge durumuna geri gelmesini sağlamaktadır.

Mekan piyasası içinde, alan kullanım talebi ile mevcut alan stoğunun etkileşimi sonucunda mevcut kira değerleri belirlenmektedir. Kira değerleri de, mekan piyasasındaki doluluk oranını etkilemektedir.

Kuzey-doğu çeyrek düzlemi, mekan piyasasındaki arz-talep dengesi sonucu kira değerlerinin belirlendiği düzlemdir. Düzlemin yatay ekseni fiziksel mekan stoğunu (feet
kare), dikey ekseni ise kira değerini göstermektedir.

Kuzey-batı çeyrek düzlemi, varlık piyasasında gayrimenkul fiyatlarının belirlendiği düzlemdir. Bu düzlem, kuzey-doğu çeyrek düzleminde ya da mekan piyasasında belirlenen kira değerlerinin, gayrimenkul piyasa fiyatları ile ilişkilendirildiği düzlemdir.

4-Q grafiğinin güney-doğu çeyrek düzleminde orijinden geçen doğrunun eğimi, bize mevcut alan stoğundaki yıpranma oranı hakkında önemli bir bilgi vermektedir.

Mekan piyasasında kullanım alanına olan talebin artması, 4-Q şeklinin kuzey-doğu çeyrek düzleminde tanımlanan talep eğrisinin yukarı ve sağa doğru kayması ile gösterilmektedir

Kullanım alanı arzının tam esnek olduğu durumda yani uzun dönem marjinal maliyet eğrisinin yatay bir çizgi olduğu durumda, arz miktarındaki değişim talepteki artışa bire-bir karşılık verecek ve kira değeri ilk denge seviyesi olan R* seviyesinde kalacaktır

Varlık piyasasında gayrimenkul yatırımına olan talebin artması, 4-Q grafiğinin kuzey-batı çeyrek düzleminde tanımlanan yatırımcı talep eğrisinin yani kapitalizasyon oranı
eğrisinin sola doğru (saatin ters yönünde) hareket etmesi ile gösterilmektedir.

Mevcut kullanım alanı miktarı sabit iken ofis alanı talebinin artması, kısa dönemde kira değerlerinin gözle görülür bir şekilde yükselmesine neden olacaktır. Gayrimenkul
sisteminin uzun dönem içindeki dinamiklerine bakacak olursak, öncelikle yükselen kira değerleri söz konusu gayrimenkul fiyatlarını yani ofis alanı fiyatlarını arttıracaktır (kuzeybatı çeyrek düzlemi). Fiyatların artması inşaat sektörünü canlandıracak ve söz konusu dönem içindeki yeni inşaat miktarı artacaktır (güney-batı çeyrek düzlemi). Yeni üretilen kullanım alanı miktarının mevcut stoğa eklenmesi sonucunda, yeni stok miktarı Q** seviyesine çıkacaktır (güney-doğu çeyrek düzlemi).

Kentsel mekan piyasası, gayrimenkule dayalı finansal varlık piyasası ve bu iki piyasayı
birbirine bağlayan inşaat sektörünü de içine alan sistemin tümüne, gayrimenkul sistemi
denilmektedir.

Mekan piyasası içinde, alan kullanım talebi ile mevcut alan stoğunun etkileşimi sonucunda mevcut kira değerleri belirlenmektedir.

Gayrimenkule dayalı varlık piyasasındaki arz ve talebi sermaye piyasası yatırımcıları belirler.

Yatırımcıların diğer yatırım araçlarına kıyasla, gayrimenkul varlıkları için oluşturdukları riskgetiri profili, başka bir söylemle yatırımcıların gayrimenkul yatırımları ile ilgili algıları ve
beklentileri mevcut piyasa kapitalizasyon oranlarını belirlemektedir.

Varlık piyasasında belirlenen gayrimenkul fiyatları,
inşaat sektörü girişimcileri için önemli bir girdi oluşturmaktadır.

Denge durumundaki değişkenleri sırasıyla; kullanım alanı stoğu,
 kira değeri, gayrimenkul piyasa fiyatı  ve yeni inşaat miktarı  olarak tanımlayabiliriz.