GAYRİMENKUL EKONOMİSİ - Deneme Sınavı - 4

Kapitalizasyon oranı gayrimenkule ait net kira değerinin sözkonusu gayrimenkulün mevcut piyasa fiyatına bölünmesi ile elde edilmektedir.

1980’li yılların ilk yarısında, ABD’de iki önemli ekonomik gelişme yaşanmıştır. Bunlardan ilki; ticari kullanım alanı özellikle ofis alanı talebindeki gözle görülür artıştır. İkincisi ise, yatırımcıların gayrimenkul varlıklarına olan talebindeki artıştır

İnşaat fonksiyonu eğrisi, aşağı yönde ve sola doğru eğimli
bir eğridir. Bunun anlamı Artan gayrimenkul fiyatlarının daha çok kullanım
alanı inşaatına yol açmasıdır.

gayrimenkul sisteminin önemli bir özelliği,
sistemin negatif geribildirim döngüleri ile kendi kendini kontrol edebilen bir mekanizmaya sahip olmasıdır.

Kentsel mekan piyasası, gayrimenkule dayalı varlık piyasası ve inşaat sektörüdür.

Mekan piyasası içinde, alan kullanım talebi ile mevcut alan stoğunun etkileşimi sonucunda mevcut kira değerleri belirlenmektedir.

4-Q modeli ile, mekan piyasası ile varlık piyasası arasındaki uzun dönem dengesi analiz edilir.

İnşaat maliyeti yer almaz.

güney-batı ve güney-doğu çeyrek düzlemleri

Eğim= Yeni inşaat alanı/ mevcut inşaat alanı

Kuzey-batı çeyrek düzleminde orijinden geçen doğrunun eğimi bize kapitalizasyon oranını vermekteydi. Yüksek kapitilizasyon oranı ya da yüksek getiri oranı, doğrunun saat yönünde hareket etmesi yani daha dik bir eğri haline gelmesi ile gösterilirken, kapitilizasyon oranındaki azalmalar bu doğrunun saatin tersi yönünde hareket etmesi ile gösterilmekteydi.

Kira değeridir.

4-Q modeli, iki ünlü kentsel iktisatçı DiPasquale ve Wheaton tarafından 1990’lı yılların başında geliştirilmiştir.

Denge durumundaki değişkenleri sırasıyla; kullanım alanı stoğu (Q*), kira değeri (R*), gayrimenkul piyasa fiyatı (P*) ve yeni inşaat miktarı (C*) olarak tanımlayabiliriz

Kuzey-doğu çeyrek düzlemi, mekan piyasasındaki arz-talep dengesi sonucu kira değerlerinin belirlendiği düzlemdir.

Belirli bir dönemde, mevcut alan stoğundaki değişimi aşağıdaki denklemle tanımlamak mümkündür:
∆S = C– dS (1)
Bu denklemde;
S = mevcut alan stoğu
∆S = stoktaki değişim miktarı
C = yıllık yeni inşaat miktarı
d = mevcut stoktaki yıllık yıpranma oranı
olarak tanımlanmaktadır. Belirli bir dönemde kullanım alanı stoğundaki değişim miktarı (∆S); söz konusu dönemde gerçekleşen yeni inşaat miktarı (C) ile yıpranan ve mevcut stoktan çıkarılan kullanım alanının (dS) farkına eşittir.

Yeni stok miktarının (Q**) artan talep ile (D1 eğrisi) etkileşimi sonucundayeni uzun dönem denge kira değeri R** olarak belirlenmektedir (kuzey-doğu çeyrek düzlemi).

Varlık piyasasında gayrimenkul yatırımına olan talebin artması, 4-Q grafiğinin kuzey-batı çeyrek düzleminde tanımlanan yatırımcı talep eğrisinin yani kapitalizasyon oranı eğrisinin sola doğru (saatin ters yönünde) hareket etmesi ile gösterilmektedir.

1980’li yılların ilk yarısında ABD’de yaşanan ikinci önemli ekonomik gelişme, piyasa yatırımcılarının gayrimenkul varlıklarına olan talebindeki artış idi.

1990’lı yılların başlarında Amerika ekonomisinin resesyon (Ekonomideki durgunluk olarak da adlandırılan resesyonun makroekonomideki tanımı, Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GYİH)’nın reel olarak iki veya daha fazla çeyrek yıllık dönemde arka arkaya negatif büyüme göstermesi durumudur.) sürecine girmesiyle birçok şirket ölçek küçültme yoluna gitmiştir.