GAYRİMENKUL EKONOMİSİ - Deneme Sınavı - 2

Anonim şirketler özel piyasa sermaye yatırım araçlarındandır. Cevap D'dir.

Banka kredileri özel piyasalar borçlanma yatırım araçlarındandır. Cevap E'dir.

Doğru cevap C şıkkıdır. Kitabınızın 17. sayfasında “FİNANS SEKTÖRÜ VE REEL SEKTÖR ARASINDAKİ İLİŞKİ” başlığı altında aşağıdaki bilgi verilmiştir:

“Finansal piyasalar vadesi bakımından, “para piyasaları” ve “sermaye piyasaları” olmak üzere iki sınıfa ayrılırlar.”

Doğru cevap B şıkkıdır. Kitabınızın 17. Ve 19. sayfalarında “FİNANS SEKTÖRÜ VE REEL SEKTÖR ARASINDAKİ İLİŞKİ” ve “Gayrimenkul ile İlgili Diğer Tanımlar” başlıkları altında aşağıdaki bilgiler verilmiştir:

“Para piyasaları kısa süreli (bir yıl ve daha kısa vadeli) fon arz ve talebinin karşılaştığı piyasalardır. Sermaye piyasaları ise uzun süreli (bir yıldan uzun vade) fon arz ve talebinin karşılaştığı piyasalardır.”

“Uzun dönemde nakit akışı üreten gayrimenkuller, finansal varlıklardır ve sermaye piyasalarında işlem görürler. Özetle, gayrimenkul diğer finansal varlıklar (hisse senedi, bono/ tahvil) gibi gelir üreten (nakit akışı sağlayan) bir varlıktır ve sermaye piyasalarında önemli yeri mevcuttur.”

Doğru cevap B şıkkıdır. Kitabınızın 18. sayfasında “Gayrimenkul ile İlgili Diğer Tanımlar” başlığı altında aşağıdaki bilgi verilmektedir:

“Gayrimenkul nedir sorusunun yanıtı, soruyu yönelttiğimiz kişinin mesleğine göre değişebilmektedir. Örneğin, bir mimar söz konusu gayrimenkule estetik ve işlevsel kaygılarla yaklaşırken, mühendis aynı gayrimenkule yapısal veya fiziksel boyutta yaklaşabilmektedir. Bir hukukçu ise, aynı gayrimenkule taşınmaz mal ve mülkiyete ait yasal haklar çerçevesinde bakmaktadır.”

Doğru cevap E şıkkıdır. Kitabınızın 18. sayfasında “Gayrimenkul ile İlgili Diğer Tanımlar” başlığı altında aşağıdaki bilgi verilmektedir:

“Uluslararası akademik literatüre baktığımızda, gayrimenkul piyasası çalışmalarının mimarlık, şehir ve bölge planlama, hukuk, ekonomi, finans, matematik, istatistik ve bilgi teknolojileri alanları arasında iş birliği gerektiren disiplinler arası çalışmalar olduğunu görmekteyiz.”

Doğru cevap D şıkkıdır. Kitabınızın 19. sayfasında “KENTSEL MEKAN PİYASASI” başlığı altında aşağıdaki bilgi verilmektedir:

“Mekan piyasası literatürde kira piyasası olarak da tanımlanmaktadır.”

Doğru cevap E şıkkıdır. Kitabınızın 21. Sayfasında “Sermaye Piyasaları İçinde Gayrimenkule Dayalı Finansal Varlıklarının Yeri” başlığı altında, GYO hisselerinin 2000 yılından bu yana ülkemiz hisse senedi piyasası olan Borsa İstanbul (BİST)’da hızla büyüdüğü bilgisi yer almaktadır.

Doğru cevap D şıkkıdır. Kitabınızın 19.sayfasında “Sermaye Piyasaları İçinde Gayrimenkule Dayalı Finansal Varlıklarının Yeri” başlığı altında yer alan sermaye piyasaları ve yatırım araçları ile ilgili Tablo 2.1’de banka kredileri halka açık olmayan özel piyasalarda işlem gören borçlanma yatırım araçlarından biri olarak gösterilmektedir.

Doğru cevap A şıkkıdır. Kitabınızın 23. sayfasında “Konut Piyasası” başlığı altında aşağıdaki bilgi verilmektedir:

“2009 yılında Türkiye genelinde satılan konut sayısı oldukça yüksektir. Söz konusu artışın arkasında yatan en önemli nedenin 2009 yılında faiz oranlarında yaşanan keskin düşüşler olduğu düşünülmektedir.”

Doğru cevap C şıkkıdır. Kitabınızın 24. Sayfasında yer alan “Perakende Piyasası” başlığı altında aşağıdaki bilgi verilmektedir:

“Organize perakende sektörünün (alışveriş merkezleri, AVMler) hızla büyüdüğü son yıllarda, gayrimenkul sektörünün perakende bölümü daha fazla önem kazanmıştır. Türkiye ve Rusya’daki perakende piyasaları Avrupa’daki en hızlı büyüyen piyasalardır.

Doğru cevap D şıkkıdır. Kitabınızın 28.sayfasında “Gayrimenkul Piyasası SWOT Analizi” başlığı altında aşağıdaki bilgi verilmektedir:

“SWOT analizi, analize konu olan ya da incelenen sektörün, kurumun, tekniğin, sürecin, durumun veya kişinin güçlü (Strengths), zayıf (Weaknesses) yönlerini belirlemekte ve dış çevreden kaynaklanan fırsat (Opportunities) ve tehditleri (Threats) saptamakta kullanılan bir tekniktir.”

Gayrimenkuller esas niteliği bakımından sabit olan, bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan maddi varlıklardır. Gayrimenkullere “taşınmaz eşya” veya “taşınmaz mal” da denilmektedir. Gayrimenkullerin en önemlileri, arazi ve madenlerdir. Türk Medeni Kanununun 632. maddesine göre gayrimenkul, “arazi, tapu siciline müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar ve madenler” olarak tanımlanmaktadır.

Gayrimenkulün birden fazla tanımını yapmak mümkündür. Gayrimenkuller, kırsal arsa ve kentsel arazilerdir. Gayrimenkul, içinde yaşadığımız ve çalıştığımız binalardan oluşan yapılı çevredir.

Mekan piyasasında gayrimenkulleri üretim ya da tüketim amaçlı kullanma (ya da kiralama) talebini oluşturan aktörler; bireyler, hane halkları ve firmalardır.

Halka açık olmayan özel piyasalarda ise, finansal varlıkların alım satım işlemleri özel işlemler olarak tanımlanır ve bu işlemler sadece alım satımı yapan kişiler arasında gerçekleşir. Kişiler genellikle, aracı kurumlar olarak tanımladığımız komisyoncular aracılığı ile bir araya gelmektedir. Özel piyasalarda genellikle tek ve büyük bir varlığın alım satımı söz konusudur. Örneğin, bir şirketin, bir gayrimenkulün, bir petrol kuyusunun ya da mortgage kredisinin alınıp satılması işlemi gibi. Bu nedenle, gerçekleşen finansal işlemin yani alım satım işleminin piyasa değeri oldukça büyüktür.

Halka açık piyasalarda alım satıma konu olan finansal varlığın fiyatını gözlemlemek oldukça kolaydır. Örneğin, hisse senedi fiyatlarını bilgisayar ekranlarımızdan takip edebilmemiz gibi. Piyasalardaki herhangi bir yeni bilgi varlık fiyatlarına en kısa sürede ve tam olarak yansımakta ise, bu piyasalar etkin işleyen piyasalardır. Özel piyasalarda ise, alım satım işlemine konu olan varlığın piyasa fiyatını gözlemlemek oldukça zor ve masraflıdır.

Gayrimenkul ekonomisi, ekonomik aktivitelerin merkezi olan kentleri, kentlerin mekansal yapısını, hanehalkı ve firmaların yer seçme (konumsal) kararlarını çalışan, mikroekonomi disiplininin bir alt dalıdır (Quigley, 2008). Gayrimenkul ekonomisi temelde, mikroekonomi teorilerinin gayrimenkul piyasalarına uygulandığı bir çalışma alanıdır. Gayrimenkul ekonomisi çalışan bir öğrenci ya da araştırmacı genel olarak gayrimenkul piyasası arz ve talep dinamiklerini belirleyen faktörleri, arz-talep dengesinin nasıl tanımlandığını ve gayrimenkul fiyatlarının nasıl oluştuğunu analiz eder. Ayrıca, zaman içinde arz-talep dinamiklerindeki ve fiyatlardaki değişimin ne yönde gerçekleşeceğini anlamaya çalışır. Özetle, gayrimenkul ekonomisi, binaların ve kentsel ve/veya kırsal arazilerin kullanımı, geliştirilmesi ve fiyatlandırılması konularını içermektedir.

Gayrimenkul ekonomisi “Kentsel Ekonomi” ve “Finansal Ekonomi” olmak üzere, Ekonomi biliminin iki önemli alt dalı çerçevesinde çalışılmaktadır.

Türkiye’deki gayrimenkul piyasası dinamiklerini etkileyen çok sayıda faktör bulunmaktadır. Bu faktörler arasında; nüfus artışı, kırsal bölgelerden kentsel bölgelere devam eden göçler, doğal afetler, mevcut konutların yenilenmesi, organize perakende piyasasının (özellikle alışveriş merkezleri) büyümesi, hizmet sektörünün gelişmesi sonucu çok uluslu ve ulusal şirketlerin sayısının artması ve bunun beraberinde ofis alanı kullanım talebindeki artış, ülkemiz coğrafi konumundan dolayı hızla büyüyen lojistik sektörü ve bununla ilgili inşaat ihtiyacındaki artışı sayabiliriz.

Türkiye’deki kaçak yapılaşma gelecekte oluşacak yeniden yapılandırma ihtiyacının da bir göstergesidir. Kaçak yapıların kalitesi düşüktür ve yasa dışı olmaları nedeniyle gelecekteki
durumları belirsizdir. İleride bu evlerin yıkılması ya da içinde oturanların gelir düzeyleri arttıkça daha yüksek kalitedeki evlere taşınmaları söz konusu olabilir. Şehirlerin yeniden yapılandırılması kapsamında bu tür kaçak yapıların devlet tarafından yıkıldığı geçmişte gözlenmiştir