Finansal Varlıklarda Değerleme

Yatırım, bir miktar kaynağın ya da paranın, daha yüksek bir miktar olarak geri döneceği bek­lentisiyle belli bir süre için bir alana tahsis edilmesi, bağlanmasıdır. Belli bir miktar tasarrufu bulunan her özel ya da tüzel kişi, bu tasarrufu ile yatırım yapabileceği çok sayıda seçeneğe sahiptir. Altın, gü­müş, platin gibi kıymetli madenlere; arsa, konut, bina gibi taşınmazlara; bir işletme kurarak doğru­dan yeni bir girişime ya da tahvil, pay gibi menkul kıymetlere yatırım yapabilir. Bu kapsamda otomobil alımı bir yatırım değildir.

 “Gelir Yaklaşımı” bir yatırımın beklenen geti­ri ve riskine göre değerlendirilmesidir.

Yatırımlar yatırımın yapıldığı kıymete göre reel ve finansal yatırımlar olarak ikiye ayrılır. Reel yatırım bir mal veya hizmet üretimi amacıyla bir oluşumu doğrudan yatırımcının gerçekleştirmesi ya da doğrudan fiziki bir varlığa yatırım yapılması durumunda söz konusu olur. Örneğin Kurulu bir işletmeyi tüm varlık ve borçları ile devralmak reel bir yatırımdır.

Basit Getiri Oranı Yapılan yatırımdan elde edi­len getirinin vade sonuna kadar aynı getiri oranıyla tekrar yatırıma dönüştürülmediği durumdaki yıllık getirisidir.

Tahvilin değeri, her devre elde edilen faiz tutarı ile vade sonundaki anaparanın belli bir iskonto oranından bugüne indirgenmiş değerlerinin toplamıdır. İskonto oranı (beklenen getiri), tahvilin nominal faiz oranına eşitse, tahvilin piyasa fiyatı nominal değerine eşit olur. İskonto oranı (beklenen getiri), tahvilin nominal faizinden yüksek ise tahvilin piyasa fiyatı nominal değerinden düşük olur. İskonto oranı (beklenen getiri), tahvilin nominal faizinden düşük ise tahvilin piyasa fiyatı nominal değerinden yüksek olur. Bu nedenle Tahvilin fiyatı 1.000 TL’den fazla olacaktır.

Reel Faiz Oranı şu formül ile hesaplanır.

Reel Faiz Oranı = ((1+Nominal Faiz Oranı) / (1+Enflasyon Oranı)) – 1

Reel Faiz Oranı = ((1+0,21) / (1+0,10)) – 1 = % 10

Kuponsuz tahvillerde faiz ödemesi olmadığı için, geliri, vade sonunda geri ödenmesi gereken anaparanın bugünkü değeriyle hesaplanır

P = M / ((1+i)^n)

P = 1.000 / ((1+,20)^2) = 1000 / 1,44 = 694,44

Tahvilin sağlayacağı nakit girişleriyle (kupon ödemeleri ve anapara geri ödemesi) gerektirdiği nakit çıkışlarını (tahvile ödenecek bedel, tahvilin piyasa fiyatı) birbirine eşitleyen iskonto oranı tahvilin vadeye kadar getirisidir.

Reel Faiz Oranı şu formül ile hesaplanır.

Reel Faiz Oranı = ((1+Nominal Faiz Oranı) / (1+Enflasyon Oranı)) – 1

Bu durumda

(1+ Reel Faiz Oranı) x (1+Enflasyon Oranı) = (1+Nominal Faiz Oranı) olacaktır.

(1,15) x (1,12) = (1+Nominal Faiz Oranı)

(1,288) = (1+Nominal Faiz Oranı)

% 28,8 = Nominal Faiz Oranı

Tahvilin değeri, her devre elde edilen faiz tutarı ile vade sonundaki anaparanın belli bir iskonto oranından bugüne indirgenmiş değerlerinin toplamıdır. İskonto oranı (beklenen getiri), tahvilin nominal faiz oranına eşitse, tahvilin piyasa fiyatı nominal değerine eşit olur. İskonto oranı (beklenen getiri), tahvilin nominal faizinden yüksek ise tahvilin piyasa fiyatı nominal değerinden düşük olur. İskonto oranı (beklenen getiri), tahvilin nominal faizinden düşük ise tahvilin piyasa fiyatı nominal değerinden yüksek olur. Bu nedenle Tahvilin fiyatı 1.000 TL’den azdır.

Uygun piyasa değeri; bir varlığın, piyasada varlıkların değe­rini etkileyebilecek tüm bilgilere sahip, herhangi bir zorlayıcı etki altında olmayan, istekli bir alıcı ve satıcı arasında el değiştirdiği fiyattır.

Tasfiye değeri, işletmenin varlıklarının hızlı bir şekilde satılmasından elde edilecek para miktarını ifade etmektedir. Tasfiye değerinin önemi, işletme­nin karşılaşabileceği herhangi bir durumda sahip olacağı en düşük değeri ortaya koymasıdır. Tasfiye değeri, tasfiyenin isteğe bağlı ya da zorunlu olması durumunda da değişecektir. Bu nedenle tasfiye de­ğerinin spesifik ölçülerinin de zorunlu tasfiye de­ğeri ve ihtiyari (isteğe bağlı) tasfiye değeri olduğu söylenebilir. Tasfiye değeri de, işletmenin işleyen bir teşebbüs olmasından kaynaklanan değer unsur­larını dikkate almadığı için işleyen bir işletmenin değeri için bir anlam ifade etmemektedir.  

Amerikan Değerlemeciler Kurumu (ASA), işleyen teşebbüs değeri için şu tanımı benimsemiştir Bir işletmede, eğitilmiş iş gücü ve işlevsel tesisler ile faydalı lisanslara, sistemlere ve prosedürlere sahip olma nedeniyle oluşan maddi olmayan varlıkların değeri göz önünde bulundurularak belirlenen değerdir.

Defter değeri amortisman düşülerek belirlenen varlık değerinden borçların çıkarılması sonucu bulunan değerdir.

Bu durumda varlıklar toplamı 1.000 + 12.000 + 8.000 + 25.000 – 15.000 = 31.000 TL’dir.

Borçlar toplamı 15.000 + 5.000 = 20.000

Defter Değeri 31.000 – 20.000 = 11.000 TL olmaktadır.

1. Net Aktif Değeri
2. Yerine Koyma Değeri
3. İsteğe Bağlı Tasfiye Değeri
4. Zorunlu Tasfiye Değeri

İşleyen teşebbüs değerini temelde işletmenin sahip olduğu üç faktörün arttırdığı kabul edilir. Bu üç faktör Ekstra Kazanç Gücü, Maddi Olmayan Varlıklar, Gelecekteki Yatırımların Değeridir.

Bir işletmenin hisse senetlerinin piyasa fiyatı, işletmenin etkinli­ğinde bir değişme olmaksızın da, piyasa koşulla­rındaki değişmelere bağlı olarak değişiklikler gös­terebilir. Bir başka deyişle piyasa koşulları bir payın piyasa fiyatını gerçek değerin üzerine çıkarabileceği gibi altına da indirebilir. Gerçek değer ile piyasa fiyatının kuramsal ola­rak uzun dönemde birbirine yaklaşması beklenir.

Piyasa yaklaşımı, bir işletmenin, işletme ortak­lık payının ya da bir menkul kıymetin değerini, değerlenen şeyi, piyasada alınıp satılan benzer iş­letme, işletme ortaklık payı ya da menkul kıymet­ler ile karşılaştıran bir ya da daha fazla yöntemi kullanarak belirlemenin genel bir yoludur. Piyasa yaklaşımının temelinde, herhangi bir varlık veya işletmenin değerinin karşılaştırılabilir bir benzeri­nin elde edilme fiyatı ile belirlenebileceği varsayımı yatmaktadır.

Piyasa yaklaşımında kullanılan başlıca oranlar şunlardır

• Fiyat/Kazanç Oranı
• Fiyat/Satışlar Oranı
• Fiyat/Defter Değeri Oranı

Bu durumda halka açık işletmenin Fiyat/Satışlar Oranı (30.000.000/10.000.00=) 3 olmaktadır. Bu oran ile diğer işletmenin satışlarını çarpar isek (3 x 8.000.000=) 24.000.000 TL işletme değerine ulaşırız.

İşleyen bir teşebbüs olarak işletmenin ger­çek değerinin belirlenmesi olduğundan maliyet yaklaşımı ile yapılacak değerlemenin anlamı oldukça sınırlı kalacaktır. Bu nedenle temel olarak gelir yakla­şımı ile piyasa yaklaşımı İşleyen bir teşebbüs olarak işletmenin ger­çek değerinin belirlenmesinde kullanılan yaklaşımlardır.

İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yönteminde işletmenin gelecekte sağlayacağı nakit akışları ya da bir başka ifadeyle kazanç potansiyeli, işletmenin değerine temel oluşturur.