EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI

Zorunlu deprem sigortası, konutlarda depremin neden olacağı maddi zararların tazmin edilmesini sağlamaya yönelik olarak oluşturulan bir sigorta sistemi olup bu sistemin temel amaçları şunlardır:

İlgili yasal düzenleme çerçevesinde, zorunlu deprem sigortasının kapsamında bulunan binalar şunlardır:
• Tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerine mesken olarak inşa edilmiş binalar.
• 634 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu” kapsamındaki bağımsız bölümler.
• Bu binaların içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler.
• Doğal afetler nedeniyle devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler.

Zorunlu deprem sigortasında teminat dışında kalan bazı haller söz konusudur:

Zorunlu deprem sigortası yaptırmak için, sigorta yaptırmak isteyen emlak sahibinden şu belgeler istenmektedir:
• Sigortalının adı, adresi, telefonu varsa cep telefonu
• Sigortalının vergi kimlik numarası ve T.C. kimlik numarası
• Sigortalanacak yerin açık adresi
• Tapu bilgileri (ada, pafta, parsel, sayfa no), mesken tapusu veya arsa tapusu
• Binanın inşa yılı (1975 ve öncesi – 1976 -1996 arası, 1997-1999 arası 2000 ve sonrası)
• Binanın yapı tarzı.(Çelik/ betonarme, karkas, yığma, kâgir, diğer)
• Binanın toplam kat sayısı
• Binanın hasar durumu (hasarsız, hafif hasarlı, orta hasarlı)
• Meskenin (dairenin) brüt yüzölçümü (m2)
• Meskenin (dairenin) kullanım şekli (mesken, ticarethane, büro, diğer).

Yangın sigortası ile yangının, yıldırımın, infilakın veya yangın ve infilak sonucu meydana gelen duman, buhar ve hararetin sigortalı mallarda doğrudan neden olacağı maddi zararlar, sigorta bedeline kadar teminat altına alınır. Taşınmaz mallarda, aksine sözleşme yoksa binaların dışındaki bahçıvan evi, garaj, su deposu, kömürlük gibi eklentiler ile binaların içlerinde veya üzerinde bulunan her çeşit sabit tesisat, asansör veya yürüyen merdivenler, yıldırımlık, televizyon anteni gibi binayı tamamlayan şeyler, sigorta bedelinin kapsamı içindedir. Temeller, bahçe ve çevre duvarları, istinat duvarları, rıhtımlar, teraslar, iskeleler, çeşmeler, bina dışındaki heykeller, sarnıç ve havuzlar gibi şeyler her koşulda değil; ancak poliçede belirtilmeleri kaydıyla, sigorta bedeli kapsamı içindedir.

Sel ve su baskını, fırtına, duman, yer kayması, dâhili su gibi riskler bir yangın ve infilak sonucu meydana gelmediği takdirde, yangın sigortası teminatı dışındadır. Bir binayla ilgili bu riskler teminat altına alınmak isteniyorsa, ek sözleşme ile sigorta kapsamına alınmalıdır.

Kiralanana verilecek zarar dolayısıyla “kiracının malike karşı sorumluluğu sigortasında” ödenecek tazminatın hesabında esas tutulacak kıymet, inşa tarihinden itibaren meydana gelen eskime payı düşülmek suretiyle, hasar yer ve tarihindeki rayiçlere göre binanın bulunacak inşa kıymetidir. Bina yeniden inşa edilmeyecekse, tazminat miktarı binanın hasardan bir önceki işgünü alım-satım kıymetinden arsa kıymeti düşülerek bulunacak miktarı geçemez.

Sigortacılıkta kullanılan teklif formu sigorta yaptırmak isteyen şahsın ve/veya kurumun verdiği ve yaptıracağı sigorta ile ilgili olarak, sigorta yaptırmak için gerekli bütün bilgileri içeren bir belge türüdür. Poliçe düzenlenmeden önce, sigortalının sigorta açısından değerlendirilmesine yönelik düzenlenen bu belge teklifname olarak adlandırılır.

Temditname (uzatma); süresi dolan poliçenin aynı şartlarla bir süre daha yürürlükte kalacağını göstermek üzere düzenlenen belgedir.

Bir sigorta sözleşmesinde tarafların sayısı beşe kadar çıkabilir. Bunlar:
• Sigortacı
• Sigortalı
• Sigorta ettiren
• Lehtar / menfaattar
• İpotekli alacaklıdır.

Emlak sahiplerinin ve yöneticilerinin karşı karşıya kaldıkları en önemli risklerden biri, deprem felaketidir. Ülkemizde, bir ev/işyeri satın almak ya da kiralamak durumunda olan bireylerin ve hatta kurumların seçim sürecinde göz önüne aldıkları konulardan biri de, deprem riskidir. Ülkemiz topraklarının yüzde 96’sı farklı oranlarda da olsa deprem tehdidi altındadır ve nüfusun yüzde 98’i bu bölgelerde yaşamaktadır. Nitekim ülkemizde meydana gelen doğal afetlerin yaklaşık yüzde 67’si, depremlerdir. Ülkemiz, jeolojik ve topografik yapısı ile iklim özellikleri nedeniyle, büyük can ve mal kayıplarına yol açan doğal afetlerle karşılaşan ülkelerin başında gelmektedir. Ülkemizde etkili olan doğal afetleri önem sırasına göre depremler, heyelanlar, su baskınları, yangınlar, fırtına, çığ ve yeraltı suyu hareketleri şeklinde sıralamak mümkündür. Ancak doğal afet denilince hepimizin aklına öncelikle depremler gelmektedir.

ZORUNLU DEPREM SİGORTASI (DASK)

“zorunlu deprem sigortası” sunmak üzere 581 sayılı K.H.K. ile kamu tüzel kişiliğine haiz bir kurum olarak “Doğal Afet Sigortaları” Kurumu (DASK) kurulmuştur. DASK, ülkemizde 27 Eylül 2000 tarihinden itibaren faaliyet göstermektedir ve kâr amacı gütmeyen bir kurum niteliği taşımaktadır.

Dask’ın Amaçları

Zorunlu deprem sigortası, konutlarda depremin neden olacağı maddi zararların tazmin edilmesini sağlamaya yönelik olarak oluşturulan bir sigorta sistemi olup bu sistemin temel amaçları şunlardır:

• Kapsamdaki bütün konutları, ödenebilir bir prim karşılığında depreme karşı sigorta güvencesi altına almak.

• Yurtiçinde risk paylaşımı sağlamak, aynı zamanda deprem hasarlarının neden olacağı mali yükü “sigorta” yoluyla uluslararası reasürans ve sermaye piyasalarına dağıtmak.

• Devletin depremlerden kaynaklanan mali yükünü azaltmak.

• Sigorta sistemini sağlıklı yapı üretiminde bir araç olarak kullanmak.

• Deprem hasarlarının karşılanmasında, uzun vadeli kaynak birikimini temin etmek.

• Toplumda sigorta bilincinin gelişmesinde katkıda bulunmak.

Zorunlu Deprem Sigortasının Kapsamı

Zorunlu deprem sigortasının kapsamını belirleyen temel kıstas, belediye sınırları içinde kalan konutları kapsamasıdır. Depremin, deprem sonucu yangının ve deprem sonucu yer kaymasının ve deprem sonrası infilakın ve tsunaminin sigortalı binalarda doğrudan neden olacağı maddi zararlar, DASK tarafından sigorta bedeline kadar teminat altına alınmaktadır. Bahsedilen bu maddi zararlara; temeller, ana duvarlar, bahçe duvarları, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, çatılar, bacalar ve yapının benzer nitelikteki tamamlayıcı kısımlarında meydana gelen zararlar dahildir. Ev sahiplerinin evlerini kiraya vermeden önce zorunlu deprem sigortası yaptırmaları gerekmektedir.

İlgili yasal düzenleme çerçevesinde, zorunlu deprem sigortasının kapsamında bulunan binalar şunlardır:

• Tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerine mesken olarak inşa edilmiş binalar.

• 634 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu” kapsamındaki bağımsız bölümler.

• Bu binaların içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler.

• Doğal afetler nedeniyle devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler.

Henüz bağımsız, tapusu olmayan meskenlerin sigortası, sigorta ettirenin beyanına dayanarak ve arsa tapusuna ait bilgilerle yapılabilmektedir. Teminat dışında kalan binalar ise şunlardır:

• Kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar

• Köy yerleşim alanlarında yapılan binalar

• Tamamı ticari ve sınai amaçlar için kullanılan binalar ( iş hanı, iş merkezi, idari hizmet binaları, eğitim binaları)

• İnşaatı henüz tamamlanmamış binalar

• 27 Aralık tarihinden sonra mesken olarak inşa edilmiş olan, ancak ilgili mevzuat çerçevesinde inşaat ruhsatı bulunmayan bağımsız bölümler ve binalar

• Tapuya kayıtlı bulunmayan ve özel mülkiyete tabi olmayan arazi ve arsaların- hazine arazileri vb. üzerinde inşa edilmiş binalar

• Mesken olarak kullanıma uygun olmayan bakımsız, harap veya metruk binalar.

Zorunlu Deprem Sigortasında Tarife ve Primler

Zorunlu deprem sigortası için ödenecek sigorta prim tutarını üç faktör belirlemektedir:

• Binanın bulunduğu bölgenin deprem riski

• Binanın yapı tarzı

• Meskenin brüt yüzölçümü.

Emlağa İlişkin Sigortalanabilecek Çeşitli Riskler

Sel ve su baskını, fırtına, duman, yer kayması, dâhili su gibi riskler bir yangın ve infilak sonucu meydana gelmediği takdirde, yangın sigortası teminatı dışındadır. Bir binayla ilgili bu riskler teminat altına alınmak isteniyorsa, ek sözleşme ile sigorta kapsamına alınmalıdır.

• Kar ağırlığı

• Sel ve su baskını

• Yer kayması

• Fırtına

• Dahili su

• Duman

• Kara taşıtları çarpması

• Hava taşıtları çarpması

• Deniz taşıtları çarpması

Zeyilname

Bir poliçede yapılacak herhangi bir değişikliği belgeleyen sözleşme metnine zeyilname denir.

Lehtar

Bir sigorta sözleşmesinde riskin gerçekleşmesi halinde, sigortanın yararından kazanç sağlayacak olan kişiye lehtar denir. Lehtar, sigortanın sonuçlarından faydalanan kişidir. Sigorta sözleşmesinin taraflarından birini oluşturan bu kişi, ölüm ve hayat sigortalarında mevcuttur. Hayatını ölüm şartı olarak sigorta ettiren kimse ölürse, sigorta bedeli normal olarak yasal varislere kalmaktadır. Sigorta ettiren ( sigortalı) isterse herhangi bir kimseyi sigortadan faydalanan şahıs olarak gösterebilmektedir. Buna lehtar denilmektedir.

SİGORTA SÖZLEŞMESİNİN BAŞLAMASI VE SONA ERMESİ

Sigorta sözleşmesi sigortalıyla, sigortacı arasında karşılıklı anlaşma ile başlamaktadır. Sigorta sözleşmesi başlama tarihi, poliçede belirtilen tarih olmakla beraber, sigortacının sorumluluğu sigorta ücretinin (priminin) tamamının ya da taksitle ödenmesi kararlaştırılmışsa ilk taksitinin ödenmesi ile başlar. Ülkemizde, zorunlu sigortalar (örnek olarak DASK sigortası) haricinde, kalan sigorta sözleşmelerinin taksitle ödenmesi söz konusudur.

196 Sigorta poliçesi, başlama ve bitiş tarihi olarak belirtilen günlerde, aksi kararlaştırılmadıkça saat 12.00 da başlar ve saat 12.00 da sona erer.

Ödemenin tamamının veya taksitle ödenmesi kararlaştırılmışsa ilk taksitin, sözleşme yapılır yapılmaz poliçenin teslimi karşılığı ödenmesi gerekir.