EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI

Ticari riskler dediğimizde, bir işletmenin yönetim politikasına uygun biçimde aldığı kararlar sonucu karşılaşılan riskler akla gelir ve zarar gerçekleştiğinde tamamen işletme tarafından karşılanır. İstanbul’daki büyük bir inşaat firmasının Eskişehir’de lüks ve akıllı binalardan oluşan bir site yatırımı yapması ve bu yatırım sonucunda yeterli talebin olmaması ile zarar edilmesi, bu tür bir risktir. Ticari risklerin bir işletme için kâr ya da kayıp oluşturma olasılığı bulunmaktadır. Doğru yanıt A şıkkıdır.

Risk kavramı en sade biçimiyle “gerçekleşmesi halinde zarara ve kayba neden olabilecek potansiyel tehlikeler” şeklinde tanımlanabilir. Doğru yanıt B şıkkıdır.

Temel rizikolar, bireysel olmaktan çok doğal afetler, savaş, enflasyon gibi fiziksel ya da toplumsal bir olaydan ileri gelirler. Bireylerin ötesinde geniş kitleleri etkilerler. Bu rizikolar, sonuçları itibariyle bütün toplumu etkiler. Doğru yanıt C şıkkıdır.

Tesadüfi riskler, bir işin doğal yapısına ve iş süreçlerine bağlı olmaksızın meydana gelen ve yatırımcının ya da emlak sahibinin kontrol altına alamadığı olayların yol açtığı risklerdir ki, bu olaylar ani ve beklenmedik bir biçimde gerçekleşir. Doğru yanıt D şıkkıdır.

Bir emlağın çevresinde benzin istasyonu ya da bir maden bulunması, tesis için risk oluşturabilir. Dolayısıyla, bir binaya çevreden gelebilecek tehlikeler ve binada yaşanabilecek bir felakette çevrenin de ne kadar etkilenebileceği değerlendirilir. Doğal afetler ve tehlikeler de çevre riski içinde değerlendirilir. Örneğin bir toplu konutun dere yatağı yakınında yer alması, binanın yer aldığı arazinin yer kayması açısından incelenmesi ya da binanın yer aldığı bölgenin deprem, fırtına, çığ gibi risklere sahip olup olmaması gibi. Doğru yanıt E şıkkıdır.

Risk yönetimi kapsamında yer alan görevler şöyle sıralanabilir (http://www.allianzrisk.com): 1. Bir tesisteki, binadaki risklerin belirlenmesi ve değerlendirilmesi. 2. Oluşabilecek riskleri önlemek ya da daha aza indirgemek için ve oluşacak hasar sonrasında da devamlılığı sağlamak için, çeşitli yapısal ve örgütsel önlemlerin alınması. 3. Riskin sigortalanarak güvence altına alınması. 4. Risklerle ilgili alınması gereken teminatlar, prim ödeme koşulları gibi konularda bir sigorta şirketi ile uzlaşma ve işbirliği yapılması. 5. Tesis, bina ile ilgili olarak yönetimin kendi üzerinde tutacağı riskler ile ilgili sistemler geliştirilmesi. 6. Riski transfer etmek için alternatif yolların incelenmesi ve değerlendirilmesi. Doğru yanıt B şıkkıdır.

Hayat sigortaları ve benzeri sigortaların uzun vadeli nitelikleri itibariyle fon birikiminde büyük önem taşıması tasarrufun geliştirilmesi işlevi ile ilgilidir. Doğru yanıt A şıkkıdır.

Sigortacılık tekniği bakımından sigortanın başarıya ulaşması, mümkün olabildiğince geniş bir alana dağıtılmasına bağlıdır. Bu nedenle sigorta şirketleri, yabancı ülkelerde şube açarak veya yabancı ülkelerdeki şirketlerle reasürans anlaşmaları yaparak, rizikoya daha geniş bir topluluğun katılımını sağlayabilir. Bu imkanlar uluslararası ilişkileri geliştirme işlevi ile ilgilidir. Doğru yanıt D şıkkıdır.

Sigorta yaptırabilme hakkı olarak da bilinen temel sigorta prensibi "Sigortalanabilir Menfaat Prensibi"dir. Doğru yanıt D şıkkıdır.

Yakın sebep prensibi, prim hangi teminatın karşılığı olarak alınmış ise tazminatın da o rizikonun gerçekleşmesi halinde ödeneceğini ifade etmektedir. Doğru yanıt E şıkkıdır.

Binalarda gelişmiş bir alarm ve sprinter (yağmurlama söndürme sistemi) donanımıyla, yangın rizikosunun azaltılabileceği söylenebilir

Spekülatif rizikolar hem kazanma, hem de kaybetme olasılığı bulunan rizikolardır. Kâr ve zarar olasılığı farklı oranlarda olabilir ancak, sonuçta kâr ya da zarardan birisi mutlaka gerçekleşecektir. Kumar, at yarışları, spor loto oyunları gibi durumlarda karşılaşılan rizikolar spekülatif rizikolardır. Ekonomik hayatta, ekonomik faaliyetlerle ilgili alınan kararlar da, spekülatif rizikolar içinde yer alırlar. Sözgelişi yapılan bir yatırım kâr ya da zarar getirebilir. Yatırım amaçlı alınan bir gayrimenkul, tekrar satılmak istendiğinde alış fiyatının üzerinde alacak bir kişi bulunamadığında zarar getirecektir. Oysa düşük fiyata alınan bir emlak, iki katı fiyatına başka birine satılabilirse kâr getirecektir. Ancak kâr getirme ya da zarar etme olasılığı bulunduğu için emlağa yatırım kararı spekülatif risk barındırır.

Temel rizikolar, bireysel olmaktan çok doğal afetler, savaş, enflasyon gibi fiziksel ya da toplumsal bir olaydan ileri gelirler. Bireylerin ötesinde geniş kitleleri etkilerler. Bu rizikolar, sonuçları itibariyle bütün toplumu etkiler. Özel rizikolar ise sınırlı sayıda bireyi etkileyecek münferit olaylar biçiminde ortaya çıkarlar. Trafik kazası, hırsızlık, yangın gibi rizikolar bu riziko grubunun örnekleridir. Deprem tüm emlaklar için temel bir riziko oluştururken, bir evde çeşmenin açık kalması nedeniyle evi su basması özel riziko oluşturur.

Özel rizikolar, sınırlı sayıda bireyi etkileyecek münferit olaylar biçiminde ortaya çıkarlar. Trafik kazası, hırsızlık, yangın gibi rizikolar bu riziko grubunun örnekleridir. Deprem tüm emlaklar için temel bir riziko oluştururken, bir evde çeşmenin açık kalması nedeniyle evi su basması özel riziko oluşturur

Deprem tüm emlaklar için temel bir riziko oluştururken, bir evde çeşmenin açık kalması nedeniyle evi su basması özel riziko oluşturur

Çevre Riski. Bir emlağın çevresinde benzin istasyonu ya da bir maden bulunması, tesis için risk oluşturabilir. Dolayısıyla, bir binaya çevreden gelebilecek tehlikeler ve binada yaşanabilecek bir felakette çevrenin de ne kadar etkilenebileceği değerlendirilir. Doğal afetler ve tehlikeler de çevre riski içinde değerlendirilir. Örneğin bir toplu konutun dere yatağı yakınında yer alması, binanın yer aldığı arazinin yer kayması açısından incelenmesi ya da binanın yer aldığı bölgenin deprem, fırtına, çığ gibi risklere sahip olup olmaması gibi.

Yapısal Riskler. Herhangi bir binanın ya da tesisin yapısal özellikleri de doğal riskler karşısındaki durumunu etkilediği gibi kendi başına bir risk faktörü oluşturabilir. Hepimizin bildiği gibi, depremler karşısında yaşadığımız kayıpların pek çoğunun arkasında binaların taşıdığı yapısal riskler yatmaktadır. Dolayısıyla risk analizinde bir binada kullanılan malzemelerin yangın, deprem gibi felaketlere karşı dayanıklı olup olmaması, binada yangına karşı bölümlendirmelerin yapılıp yapılmaması vb. incelenir. 2012 Temmuz ayında İstanbul’da bir akıllı binada meydana gelen yangının can kaybına uğramadan atlatılması da, bina yapısının yapısal riskleri nasıl azalttığını göstermektedir

Süreç Riskleri. Diğer bir analiz aşaması ise binada ya da tesiste meydana gelebilecek süreç risklerinin değerlendirilmesidir. Örneğin tesis bir üretim işletmesi ise üretimde kullanılan hammaddelerin özellikleri, nihai ürünlerin özellikleri, bu ürünlerin yanıcılık ve patlayıcılık durumu, işletmedeki depolama yerleri ve koşulları, yangın önleme ve söndürme sistemleri değerlendirilir

Bir rizikonun sigorta edilebilir olabilmesi için bazı özellikler taşıması gerekir:

Sigorta sistemi, değişik önemlere sahip birçok ekonomik ve sosyal işlevi yerine getirmektedir. Bunları şöyle özetleyebiliriz.

Tam Hasarlarda Eksik Sigorta Uygulaması: Sigortalı malın tam hasara uğraması halinde sigortacının sorumluluğu sözleşmede yazılı bedeli aşamayacağı için, ödenecek tazminatın hesaplanması herhangi bir özellik göstermemektedir. Bu konuda şöyle bir örnek verebiliriz: 100.000 TL değerinde bir evin 60.000 TL bedelle sigortalanması halinde, evin tamamen zarar görmesi sonucunda sigortacıya düşen tazminat yükümlülüğü 60.000 TL olacaktır. Zararın 40.000’lik kısmı sigortalının üzerinde kalacaktır.