EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI

Etik kavramı kişisel etik, meslek etiği, yönetsel etik, toplumsal etik ve global etik olarak
uygulanmaktadır. Kişisel etik, bireylerin kendi içsel değerleridir. Meslek etiği ise, bireylerin iş yaptıkları alandaki uymakla yükümlü olduğu davranışlardır. Yönetsel etik, ağırlıklı olarak yöneticilerin gözetiminde neyin doğru neyin yanlış olduğu kararı verilerek, çalışanların davranışlarını yönlendirmektir. Her işletme, içinde bulunduğu sektörün kuralları ve normları doğrultusunda etik kavramını kendi bünyesinde oluşturmalıdır. Buradaki en önemli nokta hem yöneticilerin hem de çalışanların, gerek bireysel gerek mesleki, gerek de toplumsal etiği benimsemesidir. Toplumsal etik, her bireyin ait olduğu toplumun değer yargılarından oluşur. Gelenek, görenek, kültür gibi değerler toplumsal etiğin temelini oluşturur. Global etik, uluslararası alanda uygulanmakla yükümlü olunan boyuttur. Sınırların ortadan kalkması ile birlikte, ülkeler arasındaki iş yapma olanağının artmasıyla global etik kavramı önem kazanmıştır. Kültürlerarası farklılıklar göz önünde bulundurularak, her toplumun ahlaki değerleri çerçevesinde yapılacak olan işlemler biçimlendirilir. Global etiğin diğer bir amacı ise, dünya çapında belirli standartlar oluşturarak buna tüm ülkelerin uymasını sağlamaktır.

Düzenlenen sözleşmelere dayanarak konutların kurulmasında, ev, arsa, dükkân gibi ta­şınmaz malların satışı ve kiralanması konularında yönetim tekniklerinin geliştirilmesi ve uygulanmasına emlak yönetimi denir.  emlak yönetimi denir.

Emlak yönetiminde izlenmesi gereken çeşitli aşamalar bulunur. Bu aşamalar şu şekildedir:

Tüm bu basamaklar emlak yönetiminin işlevlerini oluşturmaktadır.

Günümüz işletme dünyasında, özellikle çevresel faktörlerin de etkisi ile yönetimin önemi giderek artmaktadır. İşletmeciliğin diğer alanlarında olduğu gibi emlak alanında da, çevresel ve yönetimsel değişikliklere bağlı olarak, yönetimin ve yöneticinin öneminin artmakta olduğu aşağıda Şekil 6.1’de görülmektedir.

Çevresel  değişiklikler:

Emlak yöneticisinin sahip olması gereken yetkinlikler incelendiğinde, aşağıdaki unsurla­rın ön plana çıktığı görülür. Buna göre emlak yöneticilerinin;

Emlak sektöründe çeşitli görev tanımları vardır. Yönetim kademesinde; patron, lider ve emlak yöneticisi olarak üçe ayrılan bu tanımlar, birbirinden farklılık gösterir. Aşağıdaki Tablo 6.1’de farklılıklar ayrıntılı olarak belirtilmektedir. 

Patron: Takımı Yönlendirir, Otoritesine güvenir , Korku salar, Ben der, Görevi atar, Zamanında varın der, Düşüş anında hataya odaklanır,  Nasıl yapılması gerektiğini bilir, Git der.

Lider: Takıma koçluk yapar  İyi niyete güvenir, Heyecan verir, Biz der, Nasıl ilerleneceğini gösterir, Ulaşılacak yere daha önce varır, Düşüşü tamir eder, Nasıl olduğunu gösterir, Hadi gidelim der.

Emlak yöneticisi: Takımından öğrenir, İyiye güvenir, Dünyayı değiştirme vaadi verir, Hepimiz der, Sonucu görür, Hadi gidelim der, Gidilecek yere ulaşmak önemlidir,  Düşüş olmasını engeller,  Neden diye sorar, Gel der.

İşletmeler varoluş nedenlerini ortaya koyarak, misyonlarını belirlemiş olurlar. Strateji oluşturmaya misyon ile başlanır. Emlak sektöründeki her işletme de strateji oluşturmaya, misyonunu belirleyerek başlar ve bunları şeffaf bir şekilde kamuoyuna duyurur.

Planlama, emlak sektöründeki işletmelerin amaçlarına nasıl ulaşacaklarını belirledikleri yol haritasıdır. Planlamada önemli unsurların başında, zamanlama gelmektedir. Doğru zamanlama ile birlikte, amaçlara nerede, nasıl, hangi yöntemle ulaşılacağının belirlenmesi gerekir. Planlama, misyon, vizyon ve amaçların gerçekleştirilme sürecidir.

Stratejik emlak yöne­timinde önemli olan, çevre ve rekabet koşullarının takip edilerek, pozisyon alınmasıdır. Stratejik emlak yönetim analiz süreci aşağıdaki unsurlardan oluşur:

Durum belirleme analizi (swot analizi Durum belirleme analizi (swot analizi), işletmelerin iç ve dış çevresini değerlendiren bir analizdir. İşletme, kendi iç durumu, sektör yapısı ve rakiplerin konumuyla ilgili bilgilere dayanarak analiz yapma olanağı bulur. Bu açıdan, hem şimdiki durum hem de gelecekteki durum analiz edilir. SWOT kelimesi aşağıda görüldüğü gibi İngilizce bazı kelimelerin baş harflerinden oluşmuştur.  analiz yapma olanağı bulur. Bu açıdan, hem şimdiki durum hem de gelecekteki durum analiz edilir. SWOT kelimesi aşağıda görüldüğü gibi İngilizce bazı kelimelerin baş harflerinden oluşmuştur.

Emlak yönetiminde izlenmesi gereken çeşitli aşamalar bulunur. Bu aşamalar şu şekildedir:

• Planlama; her işletmenin amaçlarını belirlemesi ve bu amaçlar doğrultusunda yönünü çizmesini ifade etmektedir.

• Örgütleme; her bir işletmenin sahip olduğu kaynakların belirli bir düzene göre gruplanmasını sağlar.

• Yöneltme; çalışanların düzenlenen yapıya göre harekete geçmesidir.

• Denetim; tüm bu aşamaların sonunda, amaca uygun biçimde hareket edilip edilmediğinin kontrol edilmesidir.

Doğru cevap B şıkkıdır.

Günümüz işletme dünyasında, özellikle çevresel faktörlerin de etkisi ile yönetimin önemi giderek artmaktadır. İşletmeciliğin diğer alanlarında olduğu gibi emlak alanında da, çevresel ve yönetimsel değişikliklere bağlı olarak, yönetimin ve yöneticinin öneminin artmakta olduğu  görülmektedir. Rkabetin artması, yöneticinin öneminin artmasında önemli rol oynayan çevresel değişikliklerden biridir. Doğru cevap A şıkkıdır.

İşletmelerin büyümesi, farklılaşma, küresel genişleme ve teknoloji kullanımının artması gibi temel sebepler yönetimsel değişiklilkerden olup BU durum yöneticinin önemini arttırmaktadır. Doğru cevap C şıkkıdır.

Emlak sektöründe çeşitli görev tanımları vardır. Yönetim kademesinde; patron, lider ve emlak yöneticisi olarak üçe ayrılan bu tanımlar, birbirinden farklılık gösterir. Liderin görev tanımında ise; Takıma koçluk yapar,  İyi niyete güvenir, Heyecan verir  Biz der , Nasıl ilerleneceğini gösterir Ulaşılacak yere daha önce varır, Düşüşü tamir eder, Nasıl olduğunu gösterir, Git der ve Hadi gidelim der gibi tanımlar yer alır. Doğru cevap Eşıkkıdır.

Stratejik emlak yönetim süreci, emlak sektöründe bulunan işletmelerin uzun sürede varlıklarını sürdürebilmeleri ve rekabet avantajı yakalayabilmelerine yönelik süreçlerin gerçekleştirilmesidir. Bu süreçler, öncelikli olarak her işletmenin stratejik bilinç taşıması ile başlamaktadır. Bu bilinci yönetecek stratejistler (emlak yöneticileri) seçilmeli ve görevlendirilmelidir. Emlak yöneticileri, sektörü yakından takip ederek, analizini irdeleyerek dış ve iç çevre koşullarını göz önünde bulundurmalıdır. Sonraki aşamada ise, stratejik yön-lendirme yapılmalıdır. Bu doğrultuda her işletmenin; misyon, vizyon, amaç ve hedeflerini belirleyerek strateji oluşturması gerekmektedir. Bunun ardından belirlenen stratejinin uygulanması ve kontrol edilmesi gerekir. Doğru cevap D şıkkıdır.

Emlak yönetiminde amaçlar,

• Belirlenen dönemler içerisinde, istenilen satış miktarına ulaşılması.

• Ulaşılmak istenen pazar payının belirlenmesi.

• Bilanço hesaplarının işletmeye kazanç getirmesi.

• Personelin istenilen eğitim seviyesine ulaşması.

• Toplumsal faydaları göz önünde bulundurarak sektöre katkı sağlanması, olarak sıralanabilir. Doğru cevap D şıkkıdır.

Emlak yönetiminde işletmelerin swot analizi yapmaları, sektörde nerede olduklarını ve nereye ulaşmak istediklerini ortaya koymada önemlidir. Özellikle kontrol edilemeyen faktörlerden olan tehdit ve fırsatlar iyi analiz edilerek, oluşan durumlara karşı fırsatların yakalanması, tehditlerden kaçınılması gerekmektedir. Güçlü ve zayıf yanların belirlenmesi ise emlak sektöründe işletmelerin büyümelerinde ve yol haritalarını çizmelerinde önemlidir. Değişen müşteri talepleri ise tehditler başlığıaltında incelenir. Doğru cevap  C şıkkıdır.

Maliyet liderliği stratejisi; müşterilerin beklentilerini karşılamak, sunulan hizmet-lerle sektördeki maliyetleri düşürerek elde edilebilir. İşletmelerin tüm faaliyetlerinde maliyetleri düşürmesi gerekir. Rekabet üstünlüğü sağlayabilmek için, verilen mal ve hizmetin kalitesi düşürülmeden maliyetlerin düşürülmesi gerekir. Maliyetlerin düşürülmesi iki şekilde gerçekleşir. İlki, işletme içi maliyetlerin düşürülmesiyken (yönetim giderlerini azaltmak gibi); ikincisi işletmeye değer sunmayan faaliyetlerin çıkartılarak maliyetlerin azaltılmasıdır. Maliyet liderliği 5’li güç analizine olumlu etkide bulunup, olası rakiplere karşı yeni stratejiler geliştirmeyi, ikame mal/hizmetlerin yarattığı tehdidi ortadan kaldırmayı, tedarikçilerin pazarlık gücü ile müşterilerin pazarlık gücünü azaltarak işletmeye olumlu katkı sağlar. Doğru cevap E şıkkıdır.

Farklılaştırma stratejisi; konut satın alımı, kişilerin veya işletmelerin ihtiyaçlarını en etkin şekilde karşılamak istedikleri, üzerinde fazlaca düşündükten sonra karar verdikleri bir süreçtir. Bu sebeple, sektördeki işletmelerin rekabet edebilmeleri için, diğerlerinden farklılaşmaları gerekir. Farklılaşma stratejileri ağırlıklı olarak iletişimodaklı olup, farklı değer sunmaya yönelir. Her farklılaşan işletme, sadık müşteriler yaratarak uzun vadede işletmeye getiri sağlayacaktır. Doğru cevap C şıkkıdır.

Emlak sektörü, birçok içsel ve dışsal çevresel unsurdan etkilendiği için dinamik bir yapıya sahiptir. Dinamik yapı içerisinde yer edinebilmek, ancak güncel bilgilerin temin edilmesi, yorumlanması ve her işletmenin kendi bünyesine uyarlaması ile mümkün olmaktadır. Bilgi yönetiminin  bazı temel amaçları vardır. Bunlar; Doğru bilginin, doğru kişilere doğru zamanda ulaşmasını sağlamak, öğrenme sürecini hızlandırmak, yeni bilgi üretimini sağlamak, dış kaynaklardan gelen bilgiyi kullanılır hale getirmek, emlak sektörünün incelemesini sağlamak ve yileşmeyi sağlamaktır. Doğru cevap B şıkkıdır.