EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI

İşletmeler gelecekte olmak istedikleri konumu belirlemek için, ilk olarak vizyon oluştururlar.

Doğru cevap C'dir.

Doğru cevap A'dır.

Amaçlar, vizyonu
oluşturan değerlerin birleşiminden oluşmaktadır.

Doğru cevap C'dir.

Emlak yönetiminde işletmeler, genel felsefelerini misyonlarıyla açıklarlar. Emlak sektörü içerisinde
kendilerini nerede ve nasıl gördükleri, hedef müşterilerini ve onlara ne tür hizmet sunacaklarını
belirlemeleri, iletmek istedikleri mesajları ve imajlarına yönelik ipucularını misyonları aracılığı ile ortaya
koyarlar.

• Strengths-Güçlü yönler- Şu anda iyi yapılan ve devam ettirilmesi gereken işler.
• Weaknesses-Zayıf yönler- Başarılı olunmayan, ama yapılması gereken işler.
• Opportunities-Sektörde ortaya çıkan fırsatlar- Büyüyebileceği ya da geliştirebileceği alanlar.
• Threats- Sektörde karşılaşılan önlenemeyen ama dikkat gerektiren; rakiplerden, kanunlardan
kaynaklanan tehditler.

Michael E. Porter, sektördeki rekabeti
etkileyen 5 güç olduğunu savunur. Söz konusu 5’li güç;
1. Yeni işletmelerin (olası rakipler) yarattığı tehdit
2. İkame mal/hizmetlerin yarattığı tehdit
3. Tedarikçilerin pazarlık gücü
4. Müşterilerin pazarlık gücü
5. Sektördeki rekabetin şiddeti olarak sıralanır.

Maliyet liderliği stratejisi; müşterilerin beklentilerini karşılamak, sunulan hizmetlerle sektördeki maliyetleri düşürerek elde edilebilir.

Etik kavramı kişisel etik, meslek etiği, yönetsel etik, toplumsal etik ve global etik olarak uygulanmaktadır. Kişisel etik, bireylerin kendi içsel değerleridir.

Emlak yönetiminde izlenmesi gereken çeşitli aşamalar bulunur. Bu aşamalar şu şekildedir:
• Planlama; her işletmenin amaçlarını belirlemesi ve bu amaçlar doğrultusunda yönünü çizmesini ifade etmektedir.
• Örgütleme; her bir işletmenin sahip olduğu kaynakların belirli bir düzene göre gruplanmasını sağlar.
• Yöneltme; çalışanların düzenlenen yapıya göre harekete geçmesidir.
• Denetim; tüm bu aşamaların sonunda, amaca uygun biçimde hareket edilip edilmediğinin kontrol edilmesidir.
Tüm bu basamaklar emlak yönetiminin işlevlerini oluşturmaktadır.

Emlak yöneticisinin yerine getirmesi gereken çeşitli görevler bulunmaktadır. Bu görevleri aşağıdaki gibi sıralamak mümkündür:
• Emlak alım-satım, kiralama, ipotek gibi tüm işlemlere aracılık etme.
• Danışmanlık hizmeti verme.
• Satış ve kira sözleşmesi yapılmasına yardımcı olma.
• Emlak ile ilgili hukuksal süreçleri yakından takip etme.
• Sektör araştırması yaparak rakipler hakkında bilgi edinme.
• Başında bulunduğu işletmenin güçlü-zayıf yönlerini tanımlayarak, sektörde ona
göre yerini belirleme ve geliştirme.
• Finansman planlaması yapma.
• Yeni proje oluşturulmasını, planlanmasını ve denetlenmesini sağlama.
• Personelin işe alınmasından, eğitilmesinden ve performansından sorumlu olma.

Emlak yöneticisinin sahip olması gereken yetkinlikler incelendiğinde, aşağıdaki unsurların ön plana çıktığı görülür. Buna göre emlak yöneticilerinin;
• Etkin iletişim kurma, dinleme ve konuşma becerisine sahip olmaları,
• Planlama ve yönetsel yönlerinin gelişmiş olması,
• Takım çalışmalarını güçlendirme ve ekibin yönetimini sağlaması,
• Küresel düşünce yapısına sahip olması ve stratejik öngörüye sahip olması gerekmektedir.
Bütün bunlara ek olarak emlak yöneticisinin beş büyük özelliğe sahip olması gerekir.
Bu özellikler; dışa dönüklük, uyumluluk, bilinçlilik, dengelilik ve yeniliğe açıklık olarak
sıralanabilir. Dışa dönüklük; yöneticilerin sosyal ilişki kurmadaki başarısıyla ilgili bir
özelliktir. Diğer önemli bir özellik ise uyumluluktur. Uyumluluk, yöneticilerin, işletmede
her kademede çalışanlarla birlikte çalışabilme ve onlara uyum gösterebilme yetisine sahip olmasıdır. Bilinçlilik özelliği; yöneticilerin belirledikleri hedeflere ulaşmaları için izleyecekleri yolları belirlemelerini ifade etmektedir. Dengelilik özelliği ise; değişen durumlar karşısında, olaylar ve ilişkilere karşı davranışlarının tutarlı olması şeklinde açıklanabilir. Yeniliğe açıklık; yöneticinin inovatif (yaratıcı) düşünce yapısına sahip, çevresinde olup bitenden haberdar olmasını ifade eden bir özelliktir.

Stratejik emlak yönetim süreci, emlak sektöründe bulunan işletmelerin uzun sürede varlıklarını sürdürebilmeleri ve rekabet avantajı yakalaya bilmelerine yönelik süreçlerin gerçekleştirilmesidir. Bu süreçler, öncelikli olarak her işletmenin stratejik bilinç taşıması ile başlamaktadır. Bu bilinci yönetecek stratejistler (emlak yöneticileri) seçilmeli ve görevlendirilmelidir. Emlak yöneticileri, sektörü yakından takip ederek, analizini irdeleyerek dış ve iç çevre koşullarını göz önünde bulundurmalıdır. Sonraki aşamada ise, stratejik yönlendirme yapılmalıdır. Bu doğrultuda her işletmenin; misyon, vizyon, amaç ve hedeflerini belirleyerek strateji oluşturması gerekmektedir. Bunun ardından belirlenen stratejinin uygulanması ve kontrol edilmesi gerekir.

Amaçlar iki sınıfa ayrılmaktadır. İlk sınıflandırmada, resmi amaçlar ve işlevsel amaçlar yer alır. Resmi amaçlar, hukuksal alt yapıya uygun şekilde hazırlanmış amaçlardır. İşlevsel amaçlar ise istenilen ve yerine getirilmesi gereken amaçlardır. İkinci sınıflandırmada ise ekonomik amaçlar ve ekonomik olmayan amaçlar yer alır. Ekonomik amaçlar ağırlıklı olarak karlılık, büyüme ve sürekliliği ifade eder. Ekonomik olmayan amaçlar ise paydaşların isteklerini içerir.

Stratejik düşünce, bütünsel bakış açısıyla uzun vadeli strateji oluşturarak bugünü ve geleceği kapsamaktadır. Stratejik düşüncenin gerekliliği; etkin karar verebilme, farklı bakış açıları sunabilme ve işletmelerin yeteneklerini ön plana çıkarmada önem kazanmaktadır.

Sektörde lider bir konumda olabilmek için, güçlü yönetim becerilerine sahip olmak gerekir. Bu da doğru misyon, vizyon, amaç, planlama ve stratejilerin harmanlanmasıyla mümkün alabilir.

Stratejik emlak yönetimi, işletmelerin hem iç hem de dış unsurları bir arada ele alıp yorumlama sürecidir. Emlak yönetiminde stratejik olarak yaklaşılması gereken konular; yönetimin yapısı, kültürü, karar alma biçimi, uygulama ve kontroldür. Stratejik emlak yönetiminde önemli olan, çevre ve rekabet koşullarının takip edilerek, pozisyon alınmasıdır.
Stratejik emlak yönetim analiz süreci aşağıdaki unsurlardan oluşur:
• Sektöre yönelik bilgi toplama ve değerlendirme.
• İç ve dış çevre analizi.
• Fırsat ve tehditlerin belirlenmesi.
• Emlak işletmesinin güçlü ve zayıf yönlerinin belirlenmesi.

Emlak sektöründe rekabet, sadece rakiplere göre belirlenmemelidir. İşletmeler stratejilerini belirlerken yönetim, sektördeki diğer faktörleri de göz önünde bulundurur. Michael E. Porter, sektördeki rekabeti etkileyen 5 güç olduğunu savunur. Söz konusu 5’li güç;

1.Yeni işletmelerin (olası rakipler) yarattığı tehdit
2. İkame mal/hizmetlerin yarattığı tehdit
3. Tedarikçilerin pazarlık gücü
4. Müşterilerin pazarlık gücü
5. Sektördeki rekabetin şiddeti olarak sıralanır.

Farklılaştırma stratejisi; konut satın alımı, kişilerin veya işletmelerin ihtiyaçlarını en etkin şekilde karşılamak istedikleri, üzerinde fazlaca düşündükten sonra karar verdikleri bir süreçtir. Bu sebeple, sektördeki işletmelerin rekabet edebilmeleri için, diğerlerinden farklılaşmaları gerekir. Farklılaşma stratejileri ağırlıklı olarak iletişim odaklı olup, farklı değer sunmaya yönelir. Her farklılaşan işletme, sadık müşteriler yaratarak uzun vadede işletmeye getiri sağlayacaktır. Yine Porter’ın 5’li güç analizine bakıldığında, olası rakiplerin tehdidinde yeni işletmelerin sektöre girerken özellikle farklılaşma stratejisi kullandığı unutulmamalıdır. Sektör içerisindeki mevcut işletmelerin bu durumu göz önünde bulundurarak kendi stratejilerini sektör koşullarına adapte etmeleri gerekir.