EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI

Emlak Pazarlamasında Aracı Seçiminde Etkili Olan Kriterler

Emlak pazarlamasında işletmeler, aracı seçerken emlak sektörünün karakteristik özelliklerini ve bu sektörde nasıl bir yaklaşımda bulunacaklarını dikkate almalıdır. Bu nedenle, seçimi bazı kriterlere bağlı olarak gerçekleştirmelidir. Aracı seçilirken dikkate alınması gereken başlıca kriterler şunlardır.

• Müşteri portföyünü oluşturmak,

• Sektörün talep yoğunluğunu belirlemek,

• Rakipleri tanımak,

• İşletmelerin hem kurumsal hem de finansal beklentilerini incelemek,

• Kontrolü sağlamak,

• Emlak satış koşullarını belirlemek,

• Sahiplik koşullarını belirlemek,

• Hizmet koşullarını belirlemek,

• Satış sonrası hizmetleri denetlemek,

• İşletmenin emlak çeşitliliğini incelemek.

Bu kriterlerin değerlendirilmesi sonucu, en iyi emlak aracısının seçilmesi yoluna gidilir.

Emlak Pazarlamasında Aracı Seçiminde İzlenen Politikalar İşletmeler amaçları doğrultusunda, emlakların özellikleri ve sektör koşullarına göre aracı politikalarını belirlemektedirler. Aracı seçilirken, belirli aşamaları göz önünde bulundurmak gerekir.

Bu aşamalar şu şekilde sıralanabilir:

• Basamak sayısı

• Hangi tür aracının yer alacağının belirlenmesi

• Dağıtım yoğunluğuna karar verilmesi.

Sınırlı dağıtım;

emlak işletmeleri tarafından uygun görülen belli pazarlarda, tek bir aracının kullanılmasıdır. Bu dağıtım politikasında önemli olan, müşterilerin özellikli emlakları bulmak için yoğun gayret sarfetmeleridir. Bu dağıtım politikasının avantajı, işletmelerin kontrol sağlamalarının daha kolay olmasıdır. Emlak yönetici/sahibi ile müşteriler arasındaki iletişim bu dağıtım politikasında güçlüdür.

Emlak sektöründe aracı kullanmanın nedenleri nelerdir?

Emlak aracılarının seçiminde dikkate alınması gereken bazı faktörler bulunur. Bu faktörlere dikkat edilmesi, emlak satışının başarıya ulaşması açısından önem taşır. Bu faktörleri şu şekilde sıralamak mümkündür.

• Emlak aracılarının faaliyet gösterdikleri bölgelerdeki demografik ve sosyo ekonomik yapının incelenmesi.

• Emlak aracılarının kolay ulaşılabilir olması. Örneğin, aracıların merkezi bölgede yer alması gibi.

• Emlak aracılarının rakipler karşısındaki rekabet gücü.

• Emlak aracılarının nitelikleri (büyüklüğü, düzeni, atmosferi gibi).

• Emlak aracılarının sektör ve pazarla ilgili bilgisi, müşterilerle olan ilişkileri, personeline olan davranışı ve yönetim biçimi.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının İşleyişi Gayrimenkul yatırım ortaklığının kurumsal çerçevesi incelendiğinde beş tür ortaklık bulunmaktadır.

• Lider sermayedar; sermayenin %20 oranında pay sahibi olan ve belirli şartlar çerçevesindeki ortaklardır.

• Müteahhit; gayrimenkul yatırım ortaklıkları kapsamında bulunan konut projelerinde, konut işlerini yapmakla yükümlü kişilerdir.

• İşletmeci şirket; belirlenen konutları ticari amaçla yürüten işletmelerdir. Örneğin, hastane, alışveriş merkezi gibi.

• Danışman şirket; yatırım imkanlarının araştırılmasında uzmanlık sağlayan, müşterileri yönlendiren, bilgilendiren işletmelerdir.

• Gayrimenkul değerleme şirketi; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde hizmet sunan işletmeler belirli anlaşmalara uymak zorundadırlar.

Bu anlaşmalar karşılıklı ortaklıkların yürütülmesinde her iki tarafa kolaylık sağlamaktadır.

Aracı seçilirken dikkate alınması gereken başlıca kriterler şunlardır:

Emlak pazarlarında yer alan aracılar:

Emlak işletmelerinin, dağıtımın yoğunluğuna karar verirken kullanabilecekleri üç tür politika:  Yoğun dağıtım - Sınırlı dağıtım - Seçimli dağıtımdır. Doğru cevap A’dır.

Emlak pazarlamasında aracılar üç açıdan sınıflandırılır:

Emlak Aracılarında Bulunması Gereken Nitelikler:

Franchising, belirli bir ürün ya da hizmetin imtiyaz hakkının, imtiyaz sahibi tarafından belirli bir zaman dilimi için ve uzun dönemli ilişkiler çerçevesinde, belirli koşullar dahilinde bir sözleşme ile ikinci tarafa verilmesidir. Bu sözleşmede, franchisor ve franchisee olmak üzere iki taraf bulunmaktadır. Franchisor, belirli deneyime sahip marka ve isim hakkını, belirli bir bedel karşılığı veren taraftır. Franchisee ise, belli bir bedel karşılığı marka ve isim hakkını alan taraftır. Doğru cevap C’dir.

Franchising Sisteminin Dezavantajları:

Franchising sisteminin avantajları:

Gayrimenkul yatırım ortaklığının kurumsal çerçevesi incelendiğinde beş tür ortaklık bulunmaktadır:

ortaklardır.

işlerini yapmakla yükümlü kişilerdir.

alışveriş merkezi gibi.

yönlendiren, bilgilendiren işletmelerdir.

işletmeler belirli anlaşmalara uymak zorundadırlar. Bu anlaşmalar karşılıklı ortaklıkların

yürütülmesinde her iki tarafa kolaylık sağlamaktadır. Doğru cevap E'dir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Faaliyet Kapsamı:

Dolaylı aracılık yönteminde ise, bir emlağın emlak yöneticisi/sahibi tarafından müşteriye ulaştırılmasında, hukuksal ve ekonomik süreçleri yürütecek olan aracıların yer alması söz konusudur.

Emlak pazarlarında yer alan bu aracılar, aşağıdaki şekilde sıralanabilir:

• Acenta ve Brokerler (Komisyoncular)

• Franchising

• Elektronik Kanallar (e-emlak)

• Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları.

Franchising

Emlak sektöründe bir diğer aracı çeşidi de franchisingdir. Franchising, belirli bir ürün ya da hizmetin imtiyaz hakkının, imtiyaz sahibi tarafından belirli bir zaman dilimi için ve uzun dönemli ilişkiler çerçevesinde, belirli koşullar dahilinde bir sözleşme ile ikinci tarafa verilmesidir. Bu sözleşmede, franchisor ve franchisee olmak üzere iki taraf bulunmaktadır. Franchisor, belirli deneyime sahip marka ve isim hakkını, belirli bir bedel karşılığı veren taraftır. Franchisee ise, belli bir bedel karşılığı marka ve isim hakkını alan taraftır.

Franchising sisteminin franchise alan açısından;

Avantajları ;

• Risksiz yatırımı sağlama

• Birbirlerinin aynısı olmayı engelleme

• Teknolojinin gelişmesi

• Müşteriyi markaya güvenmeye yönlendirme olarak sayılabilir.

Franchising sisteminin franchise alan açısından;

Dezavantajları ;

• Franchise sistemine giriş maliyetlerinin yüksek olması,

• Yapılan anlaşmalar kapsamında belirlenen kuralların ve yaptırımlarının fazla olması

• Bağımsızlığın sınırlandırılması (belirlenen anlaşma dışına çıkılamaması)

• Yapılan anlaşmanın amacının dışına çıkılması

• Problemlerin tüm emlak işletmelerinin imajını zedelemesi olarak sayılabilir.

Emlak Aracılarında Bulunması Gereken Nitelikler

Emlak aracılarının emlak sektöründeki önemi gittikçe artmaktadır. Emlak aracılarının başarılı olması kendilerinden beklenen faydayı sağlayabilmeleri için, bazı niteliklere sahip olmaları gerekmektedir. Bu nitelikler;

• İlişki kurma becerisi

• Alım satım yeteneği

• Fiyatlandırma yapabilmesi

• Pazarlama süreçlerini yönetebilmesi

• Araştırma yapabilmesi

• Dürüst ve güvenilir olması

• Finansman ve risk üstlenme görevlerini yerine getirebilmesi olarak sıralanabilir