EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI

Yeni talep alanları yaratmak emlak pazarlamasında aracı seçiminde etkili olan kriterler arasında değildir. Doğru yanıt E'dir.

Yoğun dağıtım; çok fazla aracı kullanarak sektörün ihtiyaçlarının karşılandığı politikadır. Bu politikanın amacı, müşterilerinin bulunduğu ya da bulunabileceği birçok yerde, pazarlama aktivitelerinin yapılabilmesidir. Bu dağıtım politikasında süreç, diğerlerine göre daha uzundur. Doğru yanıt C'dir.

Emlak aracılarının seçiminde dikkate alınması gereken bazı faktörler bulunur. Bu faktörlere dikkat edilmesi, emlak satışının başarıya ulaşması açısından önem taşır. Bu faktörleri şu şekilde sıralamak mümkündür.
• Emlak aracılarının faaliyet gösterdikleri bölgelerdeki demografik ve sosyo ekonomik yapının incelenmesi.
• Emlak aracılarının kolay ulaşılabilir olması. Örneğin, aracıların merkezi bölgede yer alması gibi.
• Emlak aracılarının rakipler karşısındaki rekabet gücü.
• Emlak aracılarının nitelikleri (büyüklüğü, düzeni, atmosferi gibi).
• Emlak aracılarının sektör ve pazarla ilgili bilgisi, müşterilerle olan ilişkileri, personeline olan davranışı ve yönetim biçimi.

Emlak sektöründeki gelişmeler ve müşteri taleplerinde ortaya çıkan farklılıklar arttıkça, emlak aracılarında da çeşitlendirme kaçınılmazdır. Emlak pazarlarında yer alan aracılar; acente ve brokerler (komisyoncular), franchising, elektronik aracılar ve gayrimenkul değerleme uzmanları oluşturmaktadır.

Franchising sisteminin franchise alan açısından avantajları ;
• Risksiz yatırımı sağlama
• Birbirlerinin aynısı olmayı engelleme
• Teknolojinin gelişmesi
• Müşteriyi markaya güvenmeye yönlendirme olarak sayılabilir.

Doğru yanıt B'dir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları sınıflandırılmasında gelir kaynaklarına göre sınıflandırılması;

Doğru yanıt D'dir.

Öz sermayeye dayalı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının geliri, emlağın değerlenmesinden ve kiradan sağlanmaktadır. Doğru yanıt B'dir.

İpoteğe dayalı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının öz sermayeye dayalı
yatırım ortaklıklarından en önemli farkı, emlakların mülkiyetine sahip olmamalarıdır. Doğru yanıt C'dir.

Danışman şirket; yatırım imkanlarının araştırılmasında uzmanlık sağlayan, müşterileri yönlendiren, bilgilendiren işletmelerdir. Doğru yanıt A'dır.

Gayrimenkul yatırım ortaklığının kurumsal çerçevesi incelendiğinde beş tür ortaklık bulunmaktadır. Bunlar lider sermayedar, müteahhit, işletmeci şirket, danışman şirket ve gayrimenkul değerleme şirketidir. Doğru yanıt D'dir.

Aracı seçilirken dikkate alınması gereken başlıca kriterler şunlardır.
• Müşteri portföyünü oluşturmak,
• Sektörün talep yoğunluğunu belirlemek,
• Rakipleri tanımak,
• İşletmelerin hem kurumsal hem de finansal beklentilerini incelemek,
• Kontrolü sağlamak,
• Emlak satış koşullarını belirlemek,
• Sahiplik koşullarını belirlemek,
• Hizmet koşullarını belirlemek,
• Satış sonrası hizmetleri denetlemek,
• İşletmenin emlak çeşitliliğini incelemek.

İşletmeler amaçları doğrultusunda, emlakların özellikleri ve sektör koşullarına göre aracı politikalarını belirlemektedirler. Aracı seçilirken, belirli aşamaları göz önünde bulundurmak gerekir. Bu aşamalar şu şekilde sıralanabilir:
• Basamak sayısı
• Hangi tür aracının yer alacağının belirlenmesi
• Dağıtım yoğunluğuna karar verilmesi.

Yoğun dağıtım; çok fazla aracı kullanarak sektörün ihtiyaçlarının karşılandığı politikadır. Bu politikanın amacı, müşterilerinin bulunduğu ya da bulunabileceği birçok yerde, pazarlama aktivitelerinin yapılabilmesidir. Bu dağıtım politikasında süreç, diğerlerine göre daha uzundur.

Emlak pazarlamasında aracılar üç açıdan sınıflandırılır:
• İlişkinin türüne göre aracılar
• Yönetim stratejilerine göre aracılar
• Bütünleşmenin yönüne göre aracılar.

Emlak pazarlarında yer alan aracılar aşağıdaki şekilde sıralanabilir:
• Acenta ve Brokerler (Komisyoncular)
• Franchising
• Elektronik Kanallar (e-emlak)
• Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları

Müşteriler bu aracılar arasında yer almamaktadır.

Emlak aracılarının seçiminde dikkate alınması gereken bazı faktörler bulunur. Bu faktörlere dikkat edilmesi, emlak satışının başarıya ulaşması açısından önem taşır. Bu faktörleri şu şekilde sıralamak mümkündür.

Emlak brokerleri, bir başka deyişle emlak temsilcileri emlak yöneticisi/sahibi adına faaliyet gösteren, gerekli belgeleri toplayan, değerlendiren, ilgili yerlere ulaşmasını sağlayan kişilerdir. Emlak brokerleri;
• Müşterinin istediği emlakların belirlenmesinde,
• Emlakların değerlenmesinde,
• İlgili mevzuat ve kanunlar hakkında bilgi verilmesinde,
• Emlakların taraflara devrinde gerekli dosyaların hazırlanmasında,
• Belgelerin toplanması ve işlemlerin yapılmasında,
• Müşterinin al-sat emirlerini yerine getirmesinde,
• Müşterinin zaman kaybını önleyerek onun adına yatırımcı gibi hareket etmesinde görev alırlar.

Öz sermayeye dayalı gayrimenkul yatırım ortaklıkları, hisse senetleri arzederek, halktan topladıkları paralarla gayrimenkule yatırım yapan ve gayrimenkullerin mülkiyetine sahip olan kuruluşlardır. Bu kuruluşlar, gayrimenkule yatırım yaparak öz kaynaklarının değerini artırmayı amaçlamaktadır.

Lider sermayedar; sermayenin %20 oranında pay sahibi olan ve belirli şartlar çerçevesindeki ortaklardır.

Markalaşmak, yerel ve uluslararası pazarlarda önemlidir, çünkü markanın, rekabetin olduğu pazarlarda diğer ürün sunan firmalardan ayırt edici özelliği vardır ve güven verir. Marka, bir işletmenin ürün ve hizmetlerini diğer işletmenin ürün ve hizmetlerinden ayırt eden sembol, isim, logo vs.’dir. Marka bir kalite ve güven sunmalıdır. Emlak sektöründe, uluslararası markaların yanında başarılı yerel markalar da vardır. Emlak işletmeleri, aslında kendilerini diğer işletmelerden nasıl farklı konuma getirebilirler konusuna odaklanmalıdırlar.