EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI

İşletme masraflarını arttırır

İyileşme aşaması

Spekülatif inşaat başlar

Hane Halkı Kaynakları

Pazarlama Stratejileri

Emlağı diğer mallardan ayıran en önemli özelliği, sabit ve taşınmaz olmasıdır. Bu özelliğinden ötürü, emlak tüketiciye değil, tüketici emlağa ulaşır ve emlağın satıldığı fiziksel bir pazar yeri yoktur. Herhangi bir mal, arz fazlasının olduğu yerden malın az bulunduğu ya da kıt olduğu yere taşınabilir. Emlağın sabitliğinin bir sonucu olarak; emlağın taşınması mümkün değildir, yeri sabittir ve çevreye bağımlıdır. Bu nedenle aynı zamanda emlak pazarının yerel olduğu da söylenebilir. Doğru cevap A seçeneğidir.

Pek çok insan emlak satın alırken bir değer artışı ve dolayısıyla bir kazanç beklentisi içindedir ve insanların emlak sahibi olmak için artan istekliliğinin başlıca sebebi budur. Doğru cevap C seçeneğidir.

Emlak pazarında yer alan katılımcıların pazardaki değişmeleri yakından takip etmesi gerekir. Genel ekonomide; ekonomik, sosyal, psikolojik vb. faktörlerin etkisiyle pazarda dalgalanmalar yaşanmaktadır. Bunlar mevsimsel, konjonktürel, uzun vadeli ve tesadüfi dalgalanmalardır. Emlak pazarındaki mevsimsel dalgalanmalar, ekonomik faaliyetlerde bir yıl içerisinde az çok düzenli olarak ortaya çıkan değişimleri gösterir. Örneğin okulların başlaması, kiralık konut talebinin zamanlamasını etkileyen mevsimsel bir faktördür. Doğru cevap B seçeneğidir.

Genel ekonomideki konjonktüre bağlı olarak konjonktürel dalgalanmalar yaşanır ve bu döngü 4 aşamadan oluşur. Bu aşamalar;

A, B, D ve E seçeneklerindeki gelişmelerin devrilme aşamasında gerçekleşmesi beklenmektedir. Yalnız C seçeneğindeki “Talep arzı aşmaya başlar” seçeneğinin iyileşme aşamasında ortaya çıkması beklenmektedir. Doğru cevap C seçeneğidir.

A, B, C ve D seçeneklerindeki gelişmelerin çökme aşamasında gerçekleşmesi beklenmektedir. Yalnız E seçeneğindeki “Spekülatif inşaat başlar” seçeneğinin arz aşamasında ortaya çıkması beklenmektedir. Doğru cevap E seçeneğidir.

Genel ekonominin uzun dönemli dalgalanmaları genellikle 50 yıl ya da daha uzun bir dönemde ortaya çıkar. Emlak sektöründeki uzun dönemli hareketler ise, genelde emlak faaliyetlerinin yerel olması, düzenli olmayan aralıklarla gerçekleştirilmesi sebebiyle 5-10 yıl gibi daha kısa sürelidir. Tesadüfi dalgalanmalar; yasal kararlar, savaşlar, depremler, yangınlar, terörizm, sel felaketleri, politik istikrarsızlıklar gibi nedenlerden oluşur. Bu tür olaylar emlak sektörünü etkiler. Doğru cevap B seçeneğidir.

A, B, C, D seçenekleri Konut talebini etkileyen faktörler arsında dış dinamikler arasında sayılabilir. Yalnızca E seçeneği iç dinamikler arasında sayılabilir. Doğru cevap E seçeneğidir.

Konut talebini etkileyen temel faktörler; nüfus artışı, hane halkının demografik yapısındaki değişmeler, hane halkının gelirindeki değişmeler ve göç olgusu olarak sıralanabilir. Nüfus artışı, konut ihtiyacının artmasında en önemli etkendir. Doğru cevap A seçeneğidir.

Nüfus yoğunluğunun en az olduğu şehir 80 bin ile Bayburt’tur. Doğru cevap C seçeneğidir.

Emlağın Fiziksel Özellikleri

Emlağın fiziksel özellikleri üç tanedir. Bunlar; sabitlik, benzersizlik ve dayanıklılıktır.

Emlağın Ekonomik Özellikleri

Emlağın ekonomik özelliklerinin, fiziksel özellikleriyle paralel olduğu söylenebilir. Emlağın ekonomik özellikleri aşağıda açıklanmaktadır.

* Kıt Olma

* Ekonomik Ömrünün Uzun Olması

* Yatırım Getirisinin Uzun Dönemli Olması

* Arazi Kullanımında Karşılıklı Bağımlılık

* Hem Yatırım Hem de Tüketim Malı Olma

* İşlem Hacminin Büyüklüğü

* Uzun Üretim Süreci Gerektirmesi

Emlak Piyasa Döngüsü

Bu döngüde emlak pazarında, genel ekonomideki konjonktüre bağlı olarak konjonktürel dalgalanmalar yaşanır ve bu döngü 4 aşamadan oluşur.

Bu aşamalar;

1. İyileşme aşaması

2. Arz aşaması

3. Devrilme aşaması

4. Çökme aşaması olarak ifade edilebilir.

Üçüncü Çeyrek Devrilme Aşaması

• Yeni arz talebi geçer

• Boşluk oranları daha yükselmeye başlar

• Kira oranları düşmeye başlar

• Mülk fiyatları azalır

KONUT AMAÇLI EMLAK PAZARINI ETKİLEYEN FAKTÖRLER

Konut, talep açısından barınma gereksinimini doğrudan karşılayan dayanıklı tüketim malıdır. Emlak sektörü içerisinde özellikle konut, eski zamanlardan günümüze kadar insanoğlunun yaşamında önemli bir yere sahip olmuştur. Ülkemiz insanları için, satın alacakları bir ev hem barınma aracı hem de önemli bir yatırım aracı olarak görülmektedir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin gayrimenkul araştırma raporuna göre, Türkiye genelinde 2006-2015 yılları arasındaki toplam konut ihtiyacı 6.95 milyon olarak öngörülmektedir. Bu nedenle son yıllarda emlak pazarı içinde özellikle konut sektörü hızla gelişmektedir.