EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI

Hükümetlerin, finansal kurumlar ve finansal piyasalarla ilgili aldığı kararlar ve yaptığı düzenlemelerin emlak pazarlarında diğer pazarlardan daha belirgin bir etki yaratması "Devlet Müdahalesi" ile ilgilidir. Doğru yanıt C şıkkıdır.

Emlak piyasa döngüsü içinde yeni arzın talebi geçtiği, boşluk oranlarının yükselmeye kira oranlarının düşmeye başladığı ve mülk fiyatları azaldığı aşama devrilme aşamasıdır. Doğru yanıt B şıkkıdır.

"Arz Talep Uyumunun Güçlüğü" Emlak Pazarları ve Özellikleri ile ilgilidir. Doğru yanıt A şıkkıdır.

Yaş, aile büyüklüğü, çocuk sayısı, tek başına yaşayan birey sayısı, emekliye ayrılan kişi sayısı, evlenme oranı, boşanma oranı gibi değişkenlerin konut talebini etkilemesi "Hane Halkının Demografik Yapısındaki Değişmeler" ile ilgilidir. Doğru yanıt E şıkkıdır.

Boş bir arazinin konut alanı olarak geliştirilmesinin mi yoksa park alanı olarak kalmasının mı daha karlı olacağı sorusuna yanıt bularak, azami düzeyde verimi sağlayacak seçimin yapılması "Emlağın En Yüksek ve En İyi Kullanımı" ile ilgilidir. Doğru yanıt D şıkkıdır.

Emlağın fiziksel özellikleri; sabitlik, benzersizlik ve dayanıklılıktır.

Emlağın ekonomik özellikleri; kıt olma, ekonomik ömrünün uzun olması, yatırım getirisinin uzun dönemli olması, arazi kullanımında karşılıklı bağımlılık, hem yatırım hem de tüketim malı olma, işlem hacminin büyüklüğü, uzun üretim süreci gerektirmesidir.

Bir emlak projesinin başlaması, tamamlanması birkaç yıl alabilir. Örneğin bir yatırımcı
firma, konut sitesi yapmak istediğinde ilk olarak arsa satın alır. Daha sonra mimar ve mühendisler tarafından planlar hazırlanır, imar ve diğer düzenleyici onaylar alınır. Projeyi inşa
etmeye başlamadan önce, finansman için gerekli işlemler yerine getirilir. Tüm bu işlemlerin
beklemeler olmaksızın yerine getirilmesi halinde bile konutların tamamlanması belli bir
süre almaktadır.

Emlak pazarının özelikleri; emlak pazarının yerelliği, arz talep uyumsuzluğu, devlet müdahaleleri, insanların emlağı nasıl algıladıkları ve emlaktan beklentileri olarak ifade edilebilir.

Emlak pazarının karakteristik özellikleri; dayanıklılık, işlem hacminin büyüklüğü, inişli çıkışlı arz talep, yüksek işlem maliyetleri, sabit konum, benzersizlik ve devlet düzenlemeleridir.

Emlak pazarı için işlem hacminin büyüklüğü ile doğan ekonomik sonuçlar; 

-Seyrek alım 

-Genellikle borçlanma gerekir

    *Üçüncül kişiler dahil olur.
    *İşlemler büyük boyutlu ve yavaştır.

    *Dayanıklılık ve uzun inşa süresi arz ve talep arasında uyumsuzluk
yaşanır.
    *İşletme masraflarını arttırır.
    *Maliyetler ve mevcudiyet, fiyatları hızlı bir şekilde etkiler.

Emlak Piyasa Döngüsü' nde aşamaları; 

1. İyileşme aşaması
2. Arz aşaması
3. Devrilme aşaması
4. Çökme aşaması ' dır.

Emlak Piyasa Döngüsü içinde Arz aşamasında; 

*Yüksek kiralar yeni inşaata neden olur
*Kiralar yükselmeye devam eder
*Spekülatif inşaat başlar
*Arz talebi aşmaya başlar

Konut talebini etkileyen faktörler içinde dış dinamikler; 

* Küresel ve ekonomik gelişmeler 

* Demografik gelişmeler

* Sosyo- kültürel gelişmeler 

* Yerel ve merkezi yönetimler

* Konut pazarı

* Afetler

Konut piyasasında konut politikalarının etkilediği piyasalar;
* Arsa piyasası 

* İnşaat piyasası 

* Gayrimenkul piyasası 

* Finans piyasası' dır.

Emlak sektörünü etkileyen tesadüfi dalgalanmalar; yasal kararlar, savaşlar, depremler, yangınlar, terörizm, sel felaketleri, politik istikrarsızlıklar gibi nedenlerden oluşur.

I ve III

Benzersizlik (Heterojenlik)

Dayanıklılık

Kısa Üretim Süreci Gerektirmesi

Devlet Müdahalesi