EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI

Emlak ürünlerinin bilinen 3 özelliği bulunmaktadır. Bunlar:
• Fiziksel olma özelliği
• Yasal olma özelliği
• Ekonomik bir değer sunma özelliği

Piyasa değerinin oluşumunun, aşağıda sıralanan varsayımlar doğrultusunda gerçekleşeceği kabul edilmektedir.
• Alıcı ve satıcının makul ve mantıklı hareket ettiği,
• Tarafların emlakla ilgili her konuda tam bilgi sahibi olduğu ve azami fayda sağlayacak
şekilde hareket etmekte oldukları,
• Emlağın satışının gerçekleşmesi için makul bir süre tanındığı,
• Emlağa ilişkin ödemenin nakit ve benzeri unsurlarla yapıldığı,
• Emlağın alımı için gerekli finansmanın, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirildiği.

Yatırım değeri, emlağın gelecek yıllarda sağlayacağı gelir ve gider arasındaki fark olan nakit akışının,
değerleme zamanına indirgenmesi yoluyla bulunan değeri ifade eder. Kişiden kişiye ve emlağa yapılan
yatırımın niteliklerine göre farklılaşan yatırım değeri; aşağıdaki faktörlerle ilgilidir:
• Ekonomik değişkenler,
• Emlağın gelecekteki getirisi,
• Yatırımcıların varsayımları,
• Emlağın gelecekteki varlığı ve getirisi,
• Emlağı elde tutma dönemi,
• Emlağın satış fiyatı,
• Emlağın vergisi,
• Mevcut finans durumu,
• Beklenen gelecek net faydalarını etkileyen diğer bütün faktörler.

Gayrimenkul sektöründe emlak çeşitleri beş başlık altında toplanabilir. Bu sınıflandırma yapılırken;
emlakların özellikleri, pazardaki satın alma davranışları, tüketicilerin beklentileri, yatırım fırsatları, yasal
zorunluluklar ve diğer etkenler dikkate alınmaktadır. Bu kapsamda emlaklar; konutlar, ticari amaçlı
emlaklar, endüstriyel amaçlı emlaklar, tarım amaçlı emlaklar, özel amaçlı emlaklar olarak
sınıflandırılabilir

Emlak sektöründe mikro çevre unsurları;
• Finansal kapasite,
• İnsan kaynakları,
• Pazarlama bileşenleri gibi kaynakları kapsamaktadır

Emlak sektörü bir hizmet sektörüdür ve hizmet bileşenlerinin tümü emlak sektörünü oluşturmaktadır. Bu kapsamda, emlak sektörünün temel ilkeleri dört boyutta incelenmektedir. Fayda yaratmak, kıtlık teorisi, istek yaratmak ve satın alma gücü etkisidir.

Endüstriyel amaçlı emlaklar genel olarak; endüstriyel süreçler olan üretim, depolama ve dağıtım gibi
süreçlerde kullanılan tesisler, işletmeler, varlıklar, taşınmazlar ve bunların tümüyle ilgili olan emlak
ürünlerini kapsamaktadır.

Emlak sektöründe yaşanan dalgalanmalar; dönemsel dalgalanmalar, konjonktürel dalgalanmalar, uzun
vadeli dalgalanmalar ve tesadüfi dalgalanmalar olmak üzere dört başlık altında incelenmektedir.

Emlak, toplum yararına yönelik olarak geliştirilmiş kısıtlamalar hariç tutulmak kaydıyla; toprak, yapılar, emlak veya gayrimenkul olarak adlandırılan ve özellik olarak sahiplerine kullanma hakkı veren ürünler bütünü olarak ifade edilmektedir.

Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış çeşitli yapılar (emlak ürünleri) olarak ifade edilmektedir.

Emlak ve emlak sektörü ile doğrudan ilgili işlerle uğraşan, emlak satma, kiralama ve diğer emlağa ilişkin aracılık hizmetleri sunan, söz konusu hizmetlerden bir maddi kazanç sağlayan vergi mükellefi vasfına sahip meslek temsilcilerine emlakçı veya bir başka ifadeyle emlak müşaviri denilmektedir.

Emlak Yöneticiliği

Emlak yöneticiliği genel itibarıyla; kiraya verme, kira toplama, bina ve diğer taşınmazlara ilişkin olarak tadilat işlemlerinin yapılması, bina yönetimi ile doğrudan ilgili hizmetleri sunma gibi amaçlara yönelik olarak apartman, alışveriş merkezleri ve diğer emlak ürünlerinde uzmanlaşmaya verilen gelen isimdir. Bu kapsamda emlak yöneticiliği, yönetim ilkelerini göz önüne alarak bir emlak ürününü tüm hatlarıyla yönetmek anlamına gelmektedir.

Emlak Finansmanı

Emlak finansmanının temel çalışma alanı, uzun dönemli olarak emlak ürünlerinin satılabilirliğine ilişkin olarak ödeme koşulları geliştirmektir. Bu açıdan emlak finansmanı, emlak ürünlerini almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, maddi imkanları yaratmak ve değerlendirmek süreci olarak da adlandırılmaktadır. Bu bağlamda, emlak finansmanı bir taşınmazı almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, bankalarla olan ilişkilerin geliştirilmesi ve borç verme sürecinin yönetilmesi anlamına gelmekte ve bankacılık işlemleri, sigorta işlemleri gibi unsurları içermektedir. Emlak finansmanının temel çalışma alanı; kısa, orta ve uzun vadeli kredilerin sağlanması, söz konusu faaliyetlerin finansal hesaplamalarının yapılması ve bu konuların analizidir.

Emlak Değerleme

Emlak değerleme, bir taşınmazın esas değerinin belirlenmesine yönelik yapılan tüm çalışmaları içermektedir. Bu kapsamda emlak ve emlak ürünlerinin piyasa koşullarında doğru fiyatının belirlenmesi, emlak kazancının tahminine yönelik analizlerin yapılması ve bu süreçte yaşanabilecek risklerin tahmin edilmesi emlak değerlemenin temel çalışma alanıdır. Emlak değerleme, fayda ve maliyet esaslı olarak emlak yatırımlarını doğru bir şekilde hesaplamaktadır ve bu alanda çalışan bireylere emlak eksperi de denilmektedir.

Emlak Pazarlaması

Emlak ve emlağa ilişkin ürünlerin sahipliğinin devredilmesi süreçleri olarak adlandırılan emlak pazarlaması; ürün, fiyat, tutundurma ve dağıtım stratejileri belirlenerek, tüketici ihtiyaç ve isteklerini tatmin etmeye yönelik olarak talep yaratılması ve talebin satın alma faaliyetleri ile desteklenmesi sürecini ifade etmektedir. Emlak pazarlamasında temel amaç, emlağın tüm tutundurma araçları yoluyla hedef kitleye duyurulması ve satış sürecinin başlamasıdır.

Emlak Aracıları

Emlak alımı, satımı, kiralanması ve ilgili süreçlerin yönetilmesinde rol oynayan tüm birey ve kurumlara, emlak aracıları adı verilmektedir. Bu açıdan aracılar, temel görev ve sorumlulukları itibarıyla alıcı ve satıcıları bir araya getiren ve onların ortak bir noktada buluşmalarını sağlayan birey veya kurumlardır. Bu bağlamda, emlak aracıları bir hizmet sunmaktadır ve bu hizmetin kapsamı, emlak ürünlerinin tüm satış süreci ve satış sonrası işlemlerini içermektedir. Ana amaç, emlak aracılarının güvenilir bir hizmet sunması ve bu hizmetin devamlılığını sağlamaktır.

Arazi ve Mülkiyet

Emlak ve emlak sektörü analizlerinde karşımıza çıkan önemli bir kavram, mülkiyet kavramıdır. Mülkiyet, sahiplik kavramını temel alarak tüm menfaatler, yararlar ve hakları içermektedir. Medeni Kanun 704. madde kapsamında, araziler gayrimenkul sayıldığından dolayı, tapu siciline kayıt edilmektedir. Taşınmaz mülkiyet üzerinde menfaat ve maddi kazanç hakkı, tapu senedi ile beyan edilmektedir. Tapu kütüğünde yasa gereği iki hak mevcuttur. Bunlar, üst hakkı ve kaynak hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Üst hakkı, arazinin altında ve üstünde herhangi bir yapı oluşturma ve mülkiyet hakkına sahip olma hakkını açıklamaktadır. Kaynak hakkı ise, bir başkasının arazisinden kaynakların bir diğer araziye aktarılmasını kapsamaktadır.

Emlak Ürünlerinin Özellikleri

Emlak ürünlerinin bilinen 3 özelliği bulunmaktadır. Bunlar:

Piyasa Değeri

Piyasa değeri, alıcı ve satıcılar tarafından en fazla kabul edilen değerdir ve bir malın piyasadaki alım ve satımı sırasında oluşur. Emlak piyasa değeri, bir emlağın rekabetçi ve açık bir pazar içinde, fiyatın aşırı uyarıcı etkenlerden etkilenmediği ve adil bir satış için gerekli koşulların bulunduğu varsayımı altında ortaya çıkabilecek olası değeri ifade eder.

Kullanım Değeri

Emlak sektöründe kullanım değeri, emlağın belirli bir hedef kitle için kullanıma yönelik sahip olduğu beklenen değerdir. Kullanım değerinde alıcı ve satıcı açısından, evin değerli hale gelmesini sağlayan belirli özellikler ön plana çıkar. Örneğin, bir seramik sanatçısı tarafından evin atölye olarak kullanılabilecek bir alanının var olması gibi ya da doğal ürünler üretme ve tüketmeyi seven bir kişi için, emlağın bir bahçeye sahip olması gibi. Bu gibi durumlarda alıcılar, emlağa piyasa değerinin üzerinde bir ödeme yapmaya hazırdır. Kullanım değeri, bir emlağı kullanıldığı şekilde ele alır ve alternatif kullanımları dikkate almaz.

Yatırım Değeri

Emlağa yatırım yapanlar, emlağın gelecekteki nakit girişini satın alırlar. Bu nakit girişleri kira gelirleri, emlak getirisinin faizleri ya da emlağın yeniden satışından elde edilecek net karlar sonucunda olabilir. Yatırımcının belirli bir emlak için ödemeye hazır olduğu fiyat, bu beklenen nakit girişlerinin miktarlarına, zamanlamasına ve bu beklentilerin gerçekleşme olasılığına bağlıdır

Yatırım değeri, bir emlağın hedef yatırımcı ya da yatırımcı grubu için algılanan değeridir. Yatırım değeri, piyasa değerinin altında ya da üstünde olabilir. Bu değerin belirlenme kriterini, müşteri ya da uzman kişi ya da kurumlar ortaya koyabilir.

Yatırım değeri, emlağın gelecek yıllarda sağlayacağı gelir ve gider arasındaki fark olan nakit akışının, değerleme zamanına indirgenmesi yoluyla bulunan değeri ifade eder. Kişiden kişiye ve emlağa yapılan yatırımın niteliklerine göre farklılaşan yatırım değeri; aşağıdaki faktörlerle ilgilidir:

Emlak Ve Emlak Sektöründe Temel İlkeler

Emlak sektörü bir hizmet sektörüdür ve hizmet bileşenlerinin tümü emlak sektörünü oluşturmaktadır. Bu kapsamda, emlak sektörünün temel ilkeleri dört boyutta incelenmektedir; fayda yaratmak, kıtlık teorisi, istek yaratmak ve satın alma gücü etkisidir.

Emlak Sektöründe Temel Değişkenler

Emlak sektöründe temel olarak dört değişken bulunmaktadır. Bunlar Şekil 2.1’de de görüldüğü gibi; sosyal, ekonomik, hukuki (yasal) ve çevresel unsurlardır.

Ekonomik unsurlar ise özellikle satın alma gücünü etkilediğinden dolayı önemlidir. Emlak ürünleri genellikle orta ve üst gelir grubuna hitap etmektedir. Bu boyutta Appraisal Institute 2001 raporuna göre, emlak satın alma ve değerini etkileyen unsurlar şu şekilde sıralanabilir:

Emlak Çeşitleri

Gayrimenkul sektöründe emlak çeşitleri beş başlık altında toplanabilir. Bu sınıflandırma yapılırken; emlakların özellikleri, pazardaki satın alma davranışları, tüketicilerin beklentileri, yatırım fırsatları, yasal zorunluluklar ve diğer etkenler dikkate alınmaktadır. Bu kapsamda emlaklar; konutlar, ticari amaçlı emlaklar, endüstriyel amaçlı emlaklar, tarım amaçlı emlaklar, özel amaçlı emlaklar olarak sınıflandırılabilir.

Dönemsel dalgalanmalar: Ekonomik faaliyetlerde bir yıl içerisinde az çok düzenli olarak ortaya çıkan önceden tahmin edilebilen değişimleri göstermektedir. Örneğin, kış aylarında şehirlerde inşaatlara ara verilirken yazlık konut inşaatları kış aylarında yoğunlaşır. Bunun yanında öğrenci şehri olarak adlandırılan yerlerdeki emlak talebi ve fiyatları, eğitim öğretim döneminde daha yüksek olurken yaz döneminde düşmektedir.

Konjonktürel dalgalanmalar: Konjonktür, ekonomideki büyüme ve daralma dönemlerinin dönüşümlü olarak yaşanmasıdır. Emlak sektöründe de, genel ekonomik duruma bağlı olarak konjonktürel dalgalanmalar yaşanmaktadır. Ekonomide genişleme, durgunluk, daralma ve canlanma biçiminde meydana gelen döngüler söz konusudur. Genişleme döneminde üretim, yatırım ve istihdam artar, böylece tüketiciler en yüksek düzeyde satın alma gücüne sahip olurlar ve bu durumda talep artar. Arz talebi karşılayıp geçmeye başladığında, durgunluk dönemi başlamaktadır. Durgunluk döneminde, faiz ve fiyatların yükselmesi sonrasında üretim, tüketim ve kar oranlarında azalma başlamakta, ekonomik daralma görülmektedir. Tüketiciler gelirlerinin düşeceği beklentisiyle harcamalarını azaltmakta, paranın satın alma gücü düşmektedir. Daralmanın en dip noktası kriz demektir. Dip noktasından sonra, konjonktür tekrar yükselmeye başlar ve canlanma gerçekleşir.

Uzun vadeli dalgalanmalar: Genellikle 50 yıl ya da daha uzun dönemde ortaya çıkan ve ekonominin yönünü belirleyen dalgalanmalar, uzun vadeli dalgalanmalardır. Emlak sektörü değerlendirildiğinde uzun dönemli hareketler 5-10 yıl gibi süreleri kapsamaktadır. Yeni bir arazi veya yerleşim alanının açılmasıyla veya mevcut bir alanın tekrar gündeme gelmesiyle oluşan durum vadeli dalgalanmalara örnektir. Tesadüfi dalgalanmalar: Tesadüfi dalgalanmaları, yasal düzenlemeler, savaş, deprem, sel gibi doğal afetler, politik istikrarsızlıklar gibi durumlar yaratmaktadır. Örneğin, son dönemdeki sigara yasağı ile ilgili yapılan yasal düzenlemeler ile restaurant ve kafe tercihlerinde, özellikle açık alanı olan ve bahçesi bulunan araziler dikkat çekmektedir.