EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI

Bir başka tanıma göre emlak müşavirliği (komisyonculuğu); taşınmaz mal alımı, satımı, kiralaması, değerlemesi ile uğraşan ve bu konularda verdiği danışmanlık hizmetlerine karşılık olarak bir komisyon ücreti alan, kişi ve kurumlara verilen genel isimdir.

Emlak yöneticiliği genel itibarıyla; kiraya verme, kira toplama, bina ve diğer taşınmazlara ilişkin olarak tadilat işlemlerinin yapılması, bina yönetimi ile doğrudan ilgili hizmetleri sunma gibi amaçlara yönelik olarak apartman, alışveriş merkezleri ve diğer emlak ürünlerinde uzmanlaşmaya verilen gelen isimdir. Bu kapsamda emlak yöneticiliği, yönetim ilkelerini göz önüne alarak bir emlak ürününü tüm hatlarıyla yönetmek anlamına gelmektedir.

Emlak finansmanının temel çalışma alanı, uzun dönemli olarak emlak ürünlerinin satılabilirliğine ilişkin olarak ödeme koşulları geliştirmektir. Bu açıdan emlak finansmanı, emlak ürünlerini almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, maddi imkanları yaratmak ve değerlendirmek süreci olarak da adlandırılmaktadır. Bu bağlamda, emlak finansmanı bir taşınmazı almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, bankalarla olan ilişkilerin geliştirilmesi ve borç verme sürecinin yönetilmesi anlamına gelmekte ve bankacılık işlemleri, sigorta işlemleri gibi unsurları içermektedir. Emlak finansmanının temel çalışma alanı; kısa, orta ve uzun vadeli kredilerin sağlanması, söz konusu faaliyetlerin finansal hesaplamalarının yapılması ve bu konuların analizidir.

Emlak alımı, satımı, kiralanması ve ilgili süreçlerin yönetilmesinde rol oynayan tüm birey ve kurumlara, emlak aracıları adı verilmektedir. Bu açıdan aracılar, temel görev ve sorumlulukları itibarıyla alıcı ve satıcıları bir araya getiren ve onların ortak bir noktada buluşmalarını sağlayan birey veya kurumlardır. Bu bağlamda, emlak aracıları bir hizmet sunmaktadır ve bu hizmetin kapsamı, emlak ürünlerinin tüm satış süreci ve satış sonrası işlemlerini içermektedir. Ana amaç, emlak aracılarının güvenilir bir hizmet sunması ve bu hizmetin devamlılığını sağlamaktır.

Piyasa değerinin oluşumunun, aşağıda sıralanan varsayımlar doğrultusunda gerçekleşeceği kabul edilmektedir.

• Alıcı ve satıcının makul ve mantıklı hareket ettiği,
• Tarafların emlakla ilgili her konuda tam bilgi sahibi olduğu ve azami fayda sağlayacak şekilde hareket etmekte oldukları,
• Emlağın satışının gerçekleşmesi için makul bir süre tanındığı,
• Emlağa ilişkin ödemenin nakit ve benzeri unsurlarla yapıldığı,
• Emlağın alımı için gerekli finansmanın, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirildiği.

Yatırım değeri, emlağın gelecek yıllarda sağlayacağı gelir ve gider arasındaki fark olan nakit akışının, değerleme zamanına indirgenmesi yoluyla bulunan değeri ifade eder. Kişiden kişiye ve emlağa yapılan yatırımın niteliklerine göre farklılaşan yatırım değeri; aşağıdaki faktörlerle ilgilidir:

• Ekonomik değişkenler,
• Emlağın gelecekteki getirisi,
• Yatırımcıların varsayımları,
• Emlağın gelecekteki varlığı ve getirisi,
• Emlağı elde tutma dönemi,
• Emlağın satış fiyatı,
• Emlağın vergisi,
• Mevcut finans durumu,
• Beklenen gelecek net faydalarını etkileyen diğer bütün faktörler.

Emlak sektörü bir hizmet sektörüdür ve hizmet bileşenlerinin tümü emlak sektörünü oluşturmaktadır. Bu kapsamda, emlak sektörünün temel ilkeleri dört boyutta incelenmektedir. Bunlar;

fayda yaratmak,

kıtlık teorisi,

istek yaratmak ve

satın alma gücü etkisidir.

Emlak sektörünü etkileyen makro çevreye ilişkin unsurlar altı başlıkta toplanabilir:

Arz talep dengesi

Ekonomik dalgalanmalar

Yasal düzenlemeler

Teknolojik gelişmeler

Ekonomik krizler

Kur farklılıkları.

Uzun dönemli olarak emlak ürünlerinin satılabilirliliğine ilişkin olarak ödeme koşullarını geliştirmeye ilişkin çalışmalar emlak finansmanının çalışma alanını oluşturur. Bu açıdan emlak finansmanı, emlak ürünlerini almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, maddi imkanları yaratmak ve değerlendirmek süreci olarak da adlandırılmaktadır. Emlak finansmanının temel çalışma alanı; kısa, orta ve uzun vadeli kredilerin sağlanması, söz konusu faaliyetlerin finansal hesaplamalarının yapılması ve bu konuların analizidir. Doğru cevap D'dir.

Alıcı ve satıcı açısından evin değerli hale gelmesini sağlayan belirli özelliklerin öne çıkması evin kullanım değeriyle ilişkilidir. Örneğin, bir seramik sanatçısı tarafından evin atölye olarak kullanılabilecek bir alanının var olması gibi ya da doğal ürünler üretme ve tüketmeyi seven bir kişi için, emlağın bir bahçeye sahip olması gibi. Bu gibi durumlarda alıcılar, emlağa piyasa değerinin üzerinde bir ödeme yapmaya hazırdır. Kullanım değeri, bir emlağı kullanıldığı şekilde ele alır ve alternatif kullanımları dikkate almaz.

Appraisal Institute 2001 raporunda belirtilen emlak satın alma değerini belirleyen unsurlar şunlardır:

• Aktif olarak çalışan işgücü
• Ücret aralıkları
• Ekonomik istikrar ve düzen
• Toplumun ekonomik gücü
• Genel fiyat seviyeleri
• Kredilendirme fırsatları
• Varolan ve yapılan emlak stokları
• Emlak projelerinin sayısı
• Emlak ürünlerinde doluluk oranları
• Mevcut fiyatlar
• Genel inşaat giderleri.

Buna göre ülkenin siyasal rejimi ile emlak satın alma değeri arasında ilişki yoktur. Doğru cevap A'dır.

Özel amaçlı emlakların alım ve satım işlemleri pek sık olmadığı için ve özel bir amaca (çoğu zaman ticari amaç hariç olmak üzere) hitap ettiğinden dolayı değerlerinin hesaplanması da zordur. Bunlar okullar, golf merkezleri, ibadethaneler, mesleki kurs yerleri gibi özel amaçlara hitap eden emlaklardır. Doğru cevap C'dir.

Dönemsel dalgalanmalar ekonomik faaliyetlerde bir yıl içerisinde az çok düzenli olarak ortaya çıkan önceden tahmin edilebilen değişimleri ifade eder. Örneğin, kış aylarında şehirlerde inşaatlara ara verilirken yazlık konut inşaatları kış aylarında yoğunlaşır. Bunun yanında öğrenci şehri olarak adlandırılan yerlerdeki emlak talebi ve fiyatları, eğitim öğretim döneminde daha yüksek olurken yaz döneminde düşmektedir. Doğru cevap A'dır.

Emlak sektöründe tüm üretim öğelerini bir araya getirerek, bunları üretime yönlendiren ve riskleri üstlenen çeşitli girişimciler ve örgütlenmeler bulunmaktadır. Emlak sektöründe yer alan işletmelerin, mikro düzeyde kendi kontrollerinde bulundurdukları çevresel unsurlar pazar üzerinde etkili olmaktadır. Bu mikro unsurlar finansal kapasite, insan kaynakları, pazarlama bileşenleri gibi unsurlardır. Doğru cevap B'dir.

ABD'de 2004-2006 yılları arasında, konut kredilerinin %21’i yüksek riskli gruplara verilmiştir. Bu yıllarda konut fiyatlarında duraklama meydana geldiği için, bireyler kredilerini geri ödeyememiştir. Konutlar satılsa bile borç kapanmamış ve üzerine daha fazla para verilmesi gerekmiştir. Bankalar, kredilerini ödemeyen müşterilerinin konutlarına el koymaya ve onları satmaya başlamıştır (bu tür konutlara foreclosure denmektedir). Bu tür konutların artması nedeniyle bankaların bu konutları satıp, nakit para elde etmeleri gerekli hale gelmiş ve bu durum konut fiyatlarının düşmesine sebep olmuştur. Konutların fiyatı düştükçe kısır bir döngü oluşmuştur. Ekonomiyi etkileyen bu durum küresel bir sorun haline gelip, tüm dünyada etkisini göstermiştir.

1950’li yıllarda sanayinin gelişmesi ve tarımdaki sorun ve gerilemeler, kentlere göçü ve dolayısı ile kentleşmeyi artırmıştır. Kentleşmenin artması özellikle barınma amaçlı konut ihtiyacının artmasına yol açmıştır. Doğru cevap C'dir.

2013-2015 yılları arasında gelişmiş ülkelerde büyüme yavaşlamış (ABD hariç), emtia fiyatları gerilemiş ve AB ve Japonya'da parasal genişleme gözlenmiştir. Doğru cevap A'dır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 2018 yılında yaptığı açıklamalara göre, Türkiye’de nüfusun %88 (yüzde seksensekiz)’i şehirlerde yaşamaktadır ve yaklaşık 19,5 milyon konut bulunmaktadır. Konut ihtiyacı her geçen gün artmaya da devam etmektedir.

Gayrimenkul, yerin üstünde veya altında olmak kaydıyla görülebilen, dokunulabilen ve tüm algılama süreçlerine tabi olan somut ürünler bütünüdür. Bir başka tanıma göre gayrimenkul, gayr ve menkul sözcüklerinin birleşmesiyle oluşmaktadır ki bu da taşınmaz mal anlamına gelmektedir.

Emlak ve emlak sektörü ile doğrudan ilgili işlerle uğraşan, emlak satma, kiralama ve diğer emlağa ilişkin aracılık hizmetleri sunan, söz konusu hizmetlerden bir maddi kazanç sağlayan vergi mükellefi vasfına sahip meslek temsilcilerine emlakçı veya bir başka ifadeyle emlak müşaviri denilmektedir.