EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI

Hisse senetleri gayrimenkuller arasında yer almaz.

Emlak ürünleri soyut değil somuttur.

Doğal ürünler tüketmeyi seven bir kişi için emlağın bir bahçeye sahip olması emlağın kullanım değerine sahip olduğunu gösterir.

Emlak alışverişinde alıcı ile satıcı arasında en fazla kabul edilen değer piyasa değeridir.

Tarafların emlakla ilgili her konuda tam bilgi sahibi olduğu ve azami fayda sağlayacak şekilde hareket etmekte oldukları kabul edilir.

Bir emlağın birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında, tarafların kendi çıkarlarını kollayarak, herhangi bir baskı ve etki altında kalmadan, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini tutara piyasa değeri denir.

Emlağın gelecek yıllarda sağlayacağı gelir ve giderler arasındaki fark olan nakit akışının, değerleme zamanına indirgenmesi yoluyla bulunan değerine yatırım değeri denir.

Kurulu faaliyetlerini sürdüren ve süresiz olarak devam edeceği varsayılan bir otel, motel, kafe ya da fabrikanın değerine çalışan işletme değeri denir.

Emlak stoğunu azaltmak emlak sektörünün temel ilkelerinden biri değildir.

İnsan kaynakları emlak sektöründe mikro çevre unsurları arasında yer alır.

Emlak sektörü aynı zamanda; sosyal, yasal, çevresel ve ekonomik değişkenlerin etkisi altında olan bir . Bu değişkenler sektör üzerinde doğrudan etkiler yaratmaktadır.

Emlak, toplum yararına yönelik olarak geliştirilmiş kısıtlamalar hariç tutulmak kaydıyla; toprak, yapılar, emlak veya gayrimenkul olarak adlandırılan ve özellik olarak sahiplerine kullanma hakkı veren ürünler bütünü olarak ifade edilmektedir.

Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbirleriyle karıştırılmaktadır. Gayrimenkul, fiziksel varlık olan arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış çeşitli yapılar (emlak ürünleri) olarak ifade edilmektedir. Bu açıdan gayrimenkul, yerin üstünde veya altında olmak kaydıyla görülebilen, dokunulabilen ve tüm algılama süreçlerine tabi olan somut ürünler bütünüdür. Bir başka tanıma göre gayrimenkul, gayr ve menkul sözcüklerinin birleşmesiyle oluşmaktadır ki bu da taşınmaz mal anlamına gelmektedir.

Emlak Müşavirliği (Komisyonculuğu)
Emlağı tanımlandıktan sonra, “emlak müşavirliği (komisyonculuğu)” kavramını tanımlamak doğru olacaktır. Emlak ve emlak sektörü ile doğrudan ilgili işlerle uğraşan, emlak satma, kiralama ve diğer emlağa ilişkin aracılık hizmetleri sunan, söz konusu hizmetlerden bir maddi kazanç sağlayan vergi mükellefi vasfına sahip meslek temsilcilerine emlakçı veya bir başka ifadeyle emlak müşaviri denilmektedir. Bu açıdan, belli bir komisyon (hizmet bedeli) karşılığı emlak hizmetleri sunulması emlak müşavirliğinin temel faaliyet alanlarından sayılmaktadır. Bu aşamada emlak müşavirleri, sunulan konuta ilişkin olarak tüm süreçleri belirlemek ve yönetmek ile mükellef aracılık hizmeti sunan, alıcı ile satıcıyı bir araya getiren, her iki taraf arasında oluşabilecek problemleri çözen ve bu hizmeti bir ücret karşılığı
yapan bireyler olarak karşımıza çıkmaktadır..

Emlak sektöründe yer alan değer kavramları;

İstek yaratmak ise, emlak sektöründe pazarlama stratejilerinin temelini oluşturur. İhtiyaç bir zorunluluktur, ancak istek satın alma arzusunu ifade etmektedir. Örneğin, barınmak bir zorunlu ihtiyaçtır ve tatmin edilmesi gerekmektedir. Ancak, istek emlak ve emlak ürün yelpazesinde yer alan tüm emlak ürünlerine karşı tüketicilerin satın alma tercihini ortaya koyar. Bu kapsamda, örneğin villa, apartman dairesi, otel vb. ürünler temel ihtiyaç olan barınma ihtiyacını tatmin eden isteklerdir.

Ekonomik unsurlar ise özellikle satın alma gücünü etkilediğinden dolayı önemlidir. Emlak ürünleri genellikle orta ve üst gelir grubuna hitap etmektedir. Bu boyutta Appraisal Institute 2001 raporuna göre, emlak satın alma ve değerini etkileyen unsurlar şu şekilde sıralanabilir:
• Aktif olarak çalışan işgücü
• Ücret aralıkları
• Ekonomik istikrar ve düzen
• Toplumun ekonomik gücü
• Genel fiyat seviyeleri
• Kredilendirme fırsatları
• Varolan ve yapılan emlak stokları
• Emlak projelerinin sayısı
• Emlak ürünlerinde doluluk oranları
• Mevcut fiyatlar
• Genel inşaat giderleri.

Emlak Sektöründe Makro Çevre Unsurları
Dünya’da emlak sektörünün gelişimi değerlendirildiğinde, çevresel unsurlarının önemli bir etkisi olduğu görülmektedir. Emlak sektörü, hem mikro hem de makro düzeyde çevresel unsurlardan en çok etkilenen
sektörlerden biridir. Özellikle makro çevrede yaşanan kontrol edilemez değişkenler, sektörün tüm dengelerini değiştirmektedir. Emlak sektörünün gelişimini etkileyen makro düzeydeki değişkenler şu şekilde sıralanabilir:
• Arz talep dengesi,
• Ekonomik dalgalanmalar,
• Yasal düzenlemeler,
• Teknolojik gelişmeler,
• Krizler,
• Kur farklılıkları.

Uzun vadeli dalgalanmalar: Genellikle 50 yıl ya da daha uzun dönemde ortaya çıkan ve ekonominin
yönünü belirleyen dalgalanmalar, uzun vadeli dalgalanmalardır. Emlak sektörü değerlendirildiğinde uzun
dönemli hareketler 5-10 yıl gibi süreleri kapsamaktadır. Yeni bir arazi veya yerleşim alanının açılmasıyla
veya mevcut bir alanın tekrar gündeme gelmesiyle oluşan durum vadeli dalgalanmalara örnektir.

1961-1980 Dönemi
1961 yılında konut sektörü için belirli önlemler alınmıştır:
• Yenilenen vergi yasası, servet bildirimi zorunluluğunu gündeme getirmiştir.
• Emlak Bankası’nın, konutların kredilendirmelerine yönelik kısıtlamaları emlak talebini azaltmıştır.
• 1969 yılında arsa fiyatlarındaki yükselmeleri engellemek amacıyla, Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü kurulmuştur.
• 1973-1977 yılları arasında yaşanan ekonomik ve politik dalgalanmalar, bireylerin alım gücünün azalmasına sebep olarak çarpık kentleşmeyi arttırmıştır

Emlak, toplum yararına yönelik olarak geliştirilmiş kısıtlamalar hariç tutulmak kaydıyla; toprak, yapılar, emlak veya gayrimenkul olarak adlandırılan ve özellik olarak sahiplerine kullanma hakkı veren ürünler bütünü olarak ifade edilmektedir. Türk Dil Kurumu sözlüğüne bakıldığında ise emlak ev, arsa, bahçe ve bunun gibi taşınmazların ortak adı olarak tanımlanmaktadır ve zaman zaman gayrimenkul kavramı ile aynı kapsamda değerlendirilmektedir.