Emlak Sigortaları ve Sigorta İşlemleri

Sigorta, öncelikle hukuksal bir kurumdur ve bir sigorta sözleşmesine dayanır. Bu sözleşme olabilecek bir tehlikenin yol açacağı zararı güvence altına alır ve taraflara karşılıklı borçlar ve yaptırımlar yükler. Sigorta hizmetleri, sigorta şirketleri ile parayla ölçülebilir ekonomik çıkarlarını gelecek tehlikelere karşı korumak isteyen sigortalılar arasında gerçekleşir.

Ülkemizde etkili olan doğal afetleri önem sırasına göre depremler, heyelanlar, su baskınları, yangınlar, fırtına, çığ ve yeraltı suyu hareketleri şeklinde sıralamak mümkündür.

17 Ağustos depreminden sonra, kamu otoritesince deprem zararlarının en aza indirilmesi amacıyla birçok tedbir alınmıştır. Bu tedbirlerden bir
tanesi, deprem riskine yönelik olarak zorunlu bir sigorta ürünü sunulması ve böylece yıkılan veya hasar gören konutlardan dolayı vatandaşların mağdur olmalarının önüne geçilmesi olmuştur. Bu çerçevede “zorunlu deprem sigortası” sunmak üzere 581 sayılı K.H.K. ile kamu tüzel kişiliğine haiz bir kurum olarak “Doğal Afet Sigortaları” Kurumu (DASK) kurulmuştur. DASK, ülkemizde 27 Eylül 2000 tarihinden itibaren faaliyet göstermektedir ve kâr amacı gütmeyen bir kurum niteliği taşımaktadır

Zorunlu deprem sigortası, konutlarda depremin neden olacağı maddi zararların tazmin edilmesini sağlamaya yönelik olarak oluşturulan bir sigorta sistemidir.

Zorunlu deprem sigortası, konutlarda depremin neden olacağı maddi zararların tazmin edilmesini sağlamaya yönelik olarak oluşturulan bir sigorta sistemi olup bu sistemin temel amaçları şunlardır:
• Kapsamdaki bütün konutları, ödenebilir bir prim karşılığında depreme karşı sigorta güvencesi altına almak.
• Yurtiçinde risk paylaşımı sağlamak, aynı zamanda deprem hasarlarının neden olacağı mali yükü “sigorta” yoluyla uluslararası reasürans ve sermaye piyasalarına dağıtmak.
• Devletin depremlerden kaynaklanan mali yükünü azaltmak.
• Sigorta sistemini sağlıklı yapı üretiminde bir araç olarak kullanmak.
• Deprem hasarlarının karşılanmasında, uzun vadeli kaynak birikimini temin etmek.
• Toplumda sigorta bilincinin gelişmesinde katkıda bulunmak.

Zorunlu deprem sigortasının kapsamını belirleyen temel kıstas, belediye sınırları içinde kalan konutları kapsamasıdır. Depremin, deprem sonucu yangının ve deprem sonucu yer kaymasının ve deprem sonrası infilakın ve tsunaminin sigortalı binalarda doğrudan neden olacağı maddi zararlar, DASK tarafından sigorta bedeline kadar teminat altına alınmaktadır.

İlgili yasal düzenleme çerçevesinde, zorunlu deprem sigortasının kapsamında bulunan binalar şunlardır:
• Tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerine mesken olarak inşa edilmiş binalar.
• 634 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu” kapsamındaki bağımsız bölümler.
• Bu binaların içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler.
• Doğal afetler nedeniyle devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler.

Teminat dışında kalan binalar ise şunlardır:
• Kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar
• Köy yerleşim alanlarında yapılan binalar
• Tamamı ticari ve sınai amaçlar için kullanılan binalar ( iş hanı, iş merkezi, idari hizmet binaları, eğitim binaları)
• İnşaatı henüz tamamlanmamış binalar
• 27 Aralık tarihinden sonra mesken olarak inşa edilmiş olan, ancak ilgili mevzuat çerçevesinde inşaat ruhsatı bulunmayan bağımsız bölümler ve binalar
• Tapuya kayıtlı bulunmayan ve özel mülkiyete tabi olmayan arazi ve arsaların- hazine arazileri vb. üzerinde inşa edilmiş binalar
• Mesken olarak kullanıma uygun olmayan bakımsız, harap veya metruk binalar.

Zorunlu deprem sigortasında teminat dışında kalan bazı haller söz konusudur:
• Enkaz kaldırma masrafları
• Kâr kaybı
• İş durması
• Kira mahrumiyeti
• Alternatif ikametgâh ve işyeri masrafları

• Mali sorumluluklar ve benzeri başkaca ileri sürülebilecek diğer bütün dolaylı zararlar
• Her türlü taşınır mal, eşya ve benzerleri
• Manevi hizmet talepleri
• Deprem ve deprem sonucu oluşan yangın, infilak veya yer kaymasının dışında kalan hasarlar
• Belirli bir dönem hadisesine bağlı olmaksızın binanın kendi kusur ve özellikleri nedeniyle oluşan zararlar.

Zorunlu deprem sigortası için ödenecek sigorta prim tutarını üç faktör belirlemektedir:
• Binanın bulunduğu bölgenin deprem riski
• Binanın yapı tarzı
• Meskenin brüt yüzölçümü.

Deprem risk bölgeleri ayrımında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan “Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası” esas alınmaktadır.

Karkas olmayan ve taşıyıcı duvarları moloz taş, kesme taş, tuğla veya
boşluklu, boşluksuz beton briket gibi malzemeden yapılan, döşeme, merdiven ve tabanları beton veya betonarme olan yapılardır.

Yasalar çerçevesinde yangın sigortası kapsamına giren ve yangın sigortası sözleşmesinde standart olarak güvence altına alınan rizikolar şunlardır:
• Yangın rizikosu.
• Yıldırım rizikosu
• İnfilak rizikosu.

Yangın sigortası ile yangının, yıldırımın, infilakın veya yangın ve infilak sonucu meydana gelen duman, buhar ve hararetin sigortalı mallarda doğrudan neden olacağı maddi zararlar, sigorta bedeline kadar teminat altına alınır.

Taşınmaz mallarda, aksine sözleşme yoksa binaların dışındaki bahçıvan evi, garaj, su deposu, kömürlük gibi eklentiler ile binaların içlerinde veya üzerinde bulunan her çeşit sabit tesisat, asansör veya yürüyen merdivenler, yıldırımlık, televizyon anteni gibi binayı tamamlayan şeyler, sigorta bedelinin kapsamı içindedir. Temeller, bahçe ve çevre duvarları, istinat duvarları, rıhtımlar, teraslar, iskeleler, çeşmeler, bina dışındaki heykeller, sarnıç ve havuzlar gibi şeyler ancak poliçede belirtilmeleri kaydıyla, sigorta bedeli kapsamı içindedir.

Yangın sigortasının kapsamadığı riskler, ek sözleşme ile genel şartlara ve ilişik klozlara (sigortacılık dilinde özel ve genel şartlar ile verilmiş olan teminat) göre, bu teminat kapsamı içine alınabilirler. Bir emlağı aşağıdaki risklere karşı güvence altına alabilmek için, bu risklerin mutlaka yangın sigortasına ek olarak teminat kapsamına alınmaları gerekir.
• Grev, lokavt, kargaşalık ve halk hareketleri
• Kötü niyetli hareketler
• Terör
• Deprem ve yanardağ püskürmesi.

Hem emlak sahibi hem de kiracı, emlakta çıkacak yangın ve ek teminatlara karşı komşularına verebileceği zararları, sorumluluk sigortaları ile kapsam altına alabilir.

Malikin kiracıya karşı sorumluluğu kiralanan bina sebebiyle doğacak hukuki sorumluluğu karşılar. Ödenecek tazminatın hesabında esas tutulacak kıymet, kiracıya ait eşya ve emtianın, Yangın Poliçesi Genel Şartları hükümlerine göre bulunacak değerdir.

Yangın ve infilak mali sorumluluk sigortaları kiracının, hukuk açısından haksız ve kusurlu sayılabilecek bir fiilinden doğan yangın ve oluşabilecek diğer riskler karşısında, binada meydana gelen hasarı tazmin edebilir.

Tüm sigorta ve ek teminatlarda, sigorta kapsamı dışında kalan bazı durumlar söz konusudur. Aşağıda sigorta teminatı dışında kalan bu haller sıralanmaktadır:
• Savaş, her türlü savaş olayları, istila, yabancı düşman hareketleri, çarpışma iç savaş, ihtilal, isyan, ayaklanma ve bunların gerektirdiği inzibati ve askeri hareketler nedeniyle meydana gelen zararlar.
• Herhangi bir nükleer yakıttan veya nükleer yakıtın yanması sonucu nükleer artıklardan veya bunlara atfedilen sebeplerden meydana gelen iyonlayıcı radyasyonların veya radyo-aktivite buluşmalarının ve bunların gerektirdiği askeri veya inzibati tedbirlerin neden olduğu bütün zararlar.
• Kamu otoritesi tarafından sigortalı şeyler üzerinde yapılacak tasarruflar nedeniyle meydana gelen zararlar.
• Yangın çıkarmaksızın, sigortalı şeylerin kendi ayıplarından, mayalanmalarından, kavrulmalarından veya bünyelerinde meydana gelen bozulmalar ile kavrulmalar nedeniyle uğradıkları zararlar.
• Yangın çıkarmaksızın, sigortalı şeylerin işlenmek için veya başka bir maksatla ateşe veya sıcağa tutulmasından, ocak veya bunun gibi ateş bulunan bir yere düşmesinden veya atılmasından veya elbise, çamaşır ve diğer eşya yanıklığı gibi alev olmaksızın kavrulma veya yanmasından veya ısıtma, aydınlatma, ütüleme aletler ile lamba, mum, sigorta ve bunların benzerlerine temasından doğan zararlar.
• Yangın çıkarmaksızın, elektrikle çalışan her türlü motor, elektrik veya elektronik alet, cihaz, tesisat ve kordonlarının elektrik cereyanına bağlı bulundukları sırada bu cereyan yüzünden kısa devre, topraklama, voltaj iniş çıkışları ve bu yüzden ısınma ve endüksiyon cereyanı gibi nedenlerle uğrayacakları zararlar.
• Alçak basınç, sebebiyle kapların içe doğru çökmesi, yırtılması ve sair şekilde deformasyonu, yıpranması ile merkezkaç (santrifüj) kuvvetler ve mekanik olaylar nedeni ile sigortalı cihaz ve motorlarda meydana gelen bütün zararlar.

Sigortacılıkta kullanılan teklif formu sigorta yaptırmak isteyen şahsın ve/veya kurumun verdiği ve yaptıracağı sigorta ile ilgili olarak, sigorta yaptırmak için gerekli bütün bilgileri içeren bir belge türüdür. Poliçe düzenlenmeden önce, sigortalının sigorta açısından değerlendirilmesine yönelik düzenlenen bu belge teklifname olarak adlandırılır.

Sigorta poliçesi; sigorta poliçesinin yapılmış olduğu sözleşmenin koşullarını gösteren ve delil teşkil eden yazılı bir belgedir. Sigorta poliçesi Türk Ticaret Kanunu’nun 1926 ve 1266 maddelerinde ele alınmıştır. Buna göre sigortacı, sigorta ettirene, sigorta mukavelesi gereğince her iki tarafın haiz mukavelesi gereğince her iki tarafın haiz olduğu hak ve borçları gösteren ve kendisi tarafından imza edilen bir sigorta poliçesi veya onun yerine geçmek üzere bir muvakkat sigorta ilmühaber (geçici sigorta poliçesi) ekleriyle beraber vermeye mecburdur.

T.T.K. 1266 maddesine göre, sigorta poliçesinde yazılı olması gereken hususlar şunlardır:
• Sigortacının ve sigorta ettirenin ve varsa sigortadan faydalanan kimsenin adı, soyadı veya ticaret ünvanı ve ikametgâhları.
• Sigortanın konusu.
• Sigortacının üzerine aldığı risklerle, bunların başlayacağı ve son bulacağı tarihler.
• Sigorta bedeli.
• Prim tutarı ile ödeme zamanı ve yeri.
• Sigortacının üstüne aldığı rizikoların hakiki mahiyetlerin tamamen tayine yarayacak bütün haller.
• Tanzim tarihi.

Sigorta poliçesinin yürürlüğe girmesinden sonra, sözleşme şartlarında veya sigorta konusunun ekonomik değerinde bir değişiklik olması veya buna benzer bir poliçe üzerinde herhangi bir değişiklik olması durumunda, yeniden poliçe düzenlenmez. Bunun yerine zeyilname denilen ek bir belge düzenlenir. Zeyilname, önceden yapılan poliçenin ayrılmaz ekidir. Sigortacı ve sigortalının karşılıklı imzaları ile yürürlük kazanmaktadır. Zeyilname, poliçede yapılacak herhangi bir değişikliği belgeleyen sözleşme metnidir. Bu değişiklikler sigorta konusunun mülkiyetinin değişmesi, adres değişmesi, rizikoyu meydana getiren koşulların değişmesi biçiminde olabilir.

Tecditname yani yenileme belgesi; sigortalıların, sigorta süresinin bitiminde sigorta teminatlarından mahrum kalmamaları için, sigorta şirketince tek taraflı olarak düzenlenen bir belgedir. Tecditname, asıl
sözleşme hükümlerini içermektedir. Tecditname, düzenlenen ilk poliçe ile aynı koşulları sağlamaktadır. Hukuksal olarak poliçe ile aynı sonuçları doğurur. Sigortalının adı, sigortalının adresi, rizikonun niteliği, rizikonun adresi ve sigorta bedeli gibi bilgilerde herhangi bir değişiklik olmadığı sürece tecditname düzenlenir.

Temditname (uzatma); süresi dolan poliçenin aynı şartlarla bir süre daha yürürlükte kalacağını göstermek üzere düzenlenen belgedir.

Bir sigorta sözleşmesinin kurulabilmesi için en az iki tarafa ihtiyaç vardır, yani bir sigorta sözleşmesi en az iki tarafın bir araya gelmesi ile kurulabilir. Buna göre sözleşmenin bir tarafında sigortacı vardır. Sözleşmenin diğer tarafını teşkil eden “bir kimse” veya “birkaç kimse” ifadesi ele alındığından, bir sigorta sözleşmesinde iki taraftan daha fazla taraf olabileceği sonucuna ulaşılacaktır. Bir sigorta sözleşmesinde tarafların sayısı beşe kadar çıkabilir. Bunlar:
• Sigortacı
• Sigortalı
• Sigorta ettiren
• Lehtar / menfaattar
• İpotekli alacaklıdır.

Sigortalanmak isteyen kişi ve kuruluşlara, sigorta sözleşmesi gereğince belirli bir prim karşılığında güvence veren ve tehlikenin gerçekleşmesi durumunda, tazminat ödemeyi taahhüt eden şirkettir. Gerçek kişiler sigortacı olamazlar.

Sigorta sözleşmesinin diğer tarafı olan sigortalı, taşıdığı riski, sigorta şirketine devreden kişidir. Sigortalı, taşımış olduğu riski satan taraftır. Sigorta anlaşmasına istinaden prim ödeyen, hasar oluşması durumunda
tazminat almaya hak kazanan taraftır. Sigorta sözleşmesinden doğan borçlar ve haklar sadece sigortalıya aittir. Sigorta sözleşmesi kimin ekonomik çıkarlarını güvence altına alıyorsa sigortalı o kişidir.

Bir sigorta sözleşmesinde riskin gerçekleşmesi halinde, sigortanın yararından kazanç sağlayacak olan kişiye lehtar denir. Lehtar, sigortanın sonuçlarından faydalanan kişidir. Sigorta sözleşmesinin taraflarından birini oluşturan bu kişi, ölüm ve hayat sigortalarında mevcuttur. Hayatını ölüm şartı olarak sigorta ettiren kimse ölürse, sigorta bedeli normal olarak yasal varislere kalmaktadır. Sigorta ettiren (sigortalı) isterse herhangi bir kimseyi sigortadan faydalanan şahıs olarak gösterebilmektedir. Buna lehtar denilmektedir.

Riziko hakkında gerçek bilgi sahibi olmayan sigorta şirketi, sözleşme yapıp yapmayacağını veya hangi şartlarda yapacağını bilmemektedir. Sigorta ettiren, sigortalatacağı konut ya da bina ile ilgili bilgileri, teklifnamede ya da yazılı beyan olarak bildirmek zorundadır. Bu beyan sonucunda şirket, teminat vereceği riziko hakkında bilgi sahibi olacaktır. Bu nedenle sigorta ettiren, sigortalatacağı bina hakkında gerçek bilgileri beyan etmek zorundadır.