Emlak Yönetiminde Risk ve Sigorta

Risk kavramı en sade biçimiyle “gerçekleşmesi halinde zarara ve kayba
neden olabilecek potansiyel tehlikeler” şeklinde tanımlanabilir. Risk, gerçekleşebilecek ama gerçekleşmesi kesin olmayan ya da ne zaman gerçekleşeceği kesin olmayan bazı istenmeyen olayları ifade eder.

Türkçe’de ise “risk” kavramının karşılığı, eş anlamlı olarak kullanılan iki sözcük ile karşılanmaktadır: Risk ve riziko. Türk Dil Kurumu Türkçe sözlüğüne göre, bu iki sözcük tamamen eş anlamlı olup, günümüzde daha çok risk sözcüğü yaygın olarak kullanılmaktadır.

Sigortacılık terminolojisinde “riziko” terimi farklı anlamları ifade etmek için kullanılmaktadır. Riziko terimi, her şeyden önce, ortaya çıkabilecek zararın olası nedeni, yani “tehlike” anlamında kullanılmaktadır. Yangın rizikosu, sel rizikosu denildiğinde zarar verme olasılığı olan tehlikelerden söz edilmektedir. Riziko sözcüğü bazen de, belirli bir tehlikenin gerçekleşme olasılığı anlamını taşımaktadır. Riziko, sigortacılık dilinde bir kimsenin para ile ölçülebilir çıkarını tehdit eden, gerçekleşme olanağı
bulunan ancak kesin olmayan tehlikedir.

Gerçek rizikolarda, rizikoyla karşı karşıya olan bir kişinin herhangi bir kazanç beklentisi olamaz. Kişi rizikonun gerçekleşmesi halinde bir kayba uğrayacak, gerçekleşmemesi halinde ise ancak durumunu koruyacaktır. Başka bir deyişle, ne kazancın ne de kaybın söz konusu olduğu bir durumdur. Yangın, sel, hırsızlık, trafik kazası gibi olayları bu tür rizikolara örnek olarak gösterebiliriz. Bir binayı sel basması, binanın depremden yıkılması ya da bir binaya hırsız girmesi emlakla ilgili gerçek riziko örnekleridir.

Spekülatif rizikolar hem kazanma, hem de kaybetme olasılığı bulunan rizikolardır. Kâr ve zarar olasılığı farklı oranlarda olabilir ancak, sonuçta kâr ya da zarardan birisi mutlaka gerçekleşecektir. Kumar, at yarışları, spor loto oyunları gibi durumlarda karşılaşılan rizikolar spekülatif rizikolardır. Ekonomik hayatta, ekonomik faaliyetlerle ilgili alınan kararlar da, spekülatif rizikolar içinde yer alırlar.

Temel rizikolar, bireysel olmaktan çok doğal afetler, savaş, enflasyon gibi fiziksel ya da toplumsal bir olaydan ileri gelirler. Bireylerin ötesinde geniş kitleleri etkilerler. Bu rizikolar, sonuçları itibariyle bütün toplumu etkiler.

Özel rizikolar sınırlı sayıda bireyi etkileyecek münferit olaylar biçiminde ortaya çıkarlar. Trafik kazası, hırsızlık, yangın gibi rizikolar bu riziko grubunun örnekleridir. Deprem tüm emlaklar için temel bir riziko oluştururken, bir evde çeşmenin açık kalması nedeniyle evi su basması özel riziko oluşturur.

Genel olarak işletmelerin karşı karşıya oldukları riskler iki ana başlık altında toplanmaktadır:
• Ticari riskler
• Tesadüfi riskler.

Ticari riskler dediğimizde, bir işletmenin yönetim politikasına uygun biçimde aldığı kararlar sonucu karşılaşılan riskler akla gelir ve zarar gerçekleştiğinde tamamen işletme tarafından karşılanır. Ticari risklerin bir işletme için kâr ya da kayıp oluşturma olasılığı bulunmaktadır.

Tesadüfi riskler, bir işin doğal yapısına ve iş süreçlerine bağlı olmaksızın meydana gelen ve yatırımcının ya da emlak sahibinin kontrol altına alamadığı olayların yol açtığı risklerdir ki, bu olaylar ani ve beklenmedik bir biçimde gerçekleşir. Tesadüfi riskler; sel, deprem gibi doğal afetler sonucunda ortaya çıkabileceği gibi, bazen de insanların hataları ve kasıtlı davranışları sonucu ortaya çıkar.

Emlak sahiplerinin ve yöneticilerinin tesadüfi risklerden korunmak ya da oluşabilecek zararları en aza indirgeyebilmek için, “risk yönetimi” uygulamaları gerekir. Risk yönetimi, herhangi bir hasar sonrası operasyonel verimliliği korumak amacı ile mevcut kaynaklar ve gerekli kaynaklar arasında denge kurmaya yönelik, hasar öncesinde en etkin durumun planlanması olarak tanımlanabilir.

Risk yönetiminin aşamaları şunlardır:
• Bir işletmenin - alışveriş merkezleri, ofisler, rezidanslar, oteller, fabrika gibi çeşitli tesisleri de bir işletme olarak görebiliriz –amaçlarına ulaşmasını engelleyecek risklerin ve tehditlerin neler olduğu belirlenmelidir. Yangın, su basması ya da gasp bu tür tesislerin karşı karşıya kalabileceği tehlikelerden bazılarıdır.
• Belirlenen risklerin sayısallaştırılması ve analiz edilmesi ise risk yönetiminin ikinci adımıdır. Risk değerlendirilmesinin amacı, gerçekleşebilecek riskin olasılığı ve olma sıklığı yanı sıra finansal ve fiziksel etkilerini ölçebilmektedir. Bir fabrika binasının su basması ya da yangın gibi bir riskle hangi sıklıkta karşılaştığının ve bu tehlikenin yarattığı finansal kayıplar ve fiziksel tahribatın boyutunun belirlenmesi, riskin yönetilebilmesi açısından çok önemlidir.

Bir emlağın çevresinde benzin istasyonu ya da bir maden bulunması, tesis için risk oluşturabilir. Dolayısıyla, bir binaya çevreden gelebilecek tehlikeler ve binada yaşanabilecek bir felakette çevrenin de ne kadar etkilenebileceği değerlendirilir. Doğal afetler ve tehlikeler de çevre riski içinde değerlendirilir. Örneğin bir toplu konutun dere yatağı yakınında yer alması, binanın yer aldığı arazinin yer kayması açısından incelenmesi ya da binanın yer aldığı bölgenin deprem, fırtına, çığ gibi risklere sahip
olup olmaması gibi.

Herhangi bir binanın ya da tesisin yapısal özellikleri de doğal riskler karşısındaki durumunu etkilediği gibi kendi başına bir risk faktörü oluşturabilir. Hepimizin bildiği gibi, depremler karşısında yaşadığımız kayıpların pek çoğunun arkasında binaların taşıdığı yapısal riskler yatmaktadır. Dolayısıyla risk analizinde bir binada kullanılan malzemelerin yangın, deprem gibi felaketlere karşı dayanıklı olup olmaması, binada yangına karşı bölümlendirmelerin yapılıp yapılmaması vb. incelenir.

Diğer bir analiz aşaması ise binada ya da tesiste meydana gelebilecek süreç risklerinin değerlendirilmesidir. Örneğin tesis bir üretim işletmesi ise üretimde kullanılan hammaddelerin özellikleri, nihai ürünlerin özellikleri, bu ürünlerin yanıcılık ve patlayıcılık durumu, işletmedeki depolama yerleri ve koşulları, yangın önleme ve söndürme sistemleri değerlendirilir.

Risk kontrolü, bir bina ya da tesis ile ilgili olarak gerek sayısal gerekse finansal olarak ortaya çıkarılan risklerin hangi yöntemler ile ortadan kaldırılacağına ya da bu riskin olası olumsuz etkilerinin nasıl en az mertebeye indirileceğine karar verme aşamasıdır.

Sigortanın amacı, öngörülmeyen olayların zararlı sonuçlarını önceden alınacak önlemlerle olabildiğince azaltmak ya da ortadan kaldırmak ve böylece belirsizliğe karşı kişilere, kurum ve kuruluşlara bir güvence sağlamaktır. Daha önce bahsettiğimiz rizikolara karşı, insanların birleşmeleri ve böylece tek başına üstlenmek zorunda kalacakları zararları aralarında bölüşmeleri, sigorta sisteminin esasını oluşturur. Kısaca sigorta, bir riskin belirli bir parasal değer karşılığında bir başkasına devredilmesidir.

Bir rizikonun sigorta edilebilir olabilmesi için bazı özellikler taşıması gerekir:
• Rizikonun gerçekleşmesi sonucu uğranılacak zararın finansal (para ile ölçülebilir) bir değeri olmalıdır. Sigortanın amacı, rizikonun gerçekleşmesinin önüne geçmekten çok bu durumun yarattığı maddi zararın karşılanmasıdır. Dolayısıyla riskin para ile ölçülebilir bir niteliği
bulunmalıdır.
• Rizikonun gerçekleşmesi rastlantıya bağlı olmalıdır. Bir başka deyişle, gerçekleşmesi kesin olan bir olayın sigorta edilmesi olanak dahilinde değildir.
• Büyük sayılar kanununun işlerlik kazanabilmesi için, belirli bir tehlikeyle karşı karşıya olan çok sayıda aynı özelliklere sahip riziko birimine gereksinim vardır.
• Riziko meşru bir nitelik taşımalı ve kamu düzenine aykırı olmamalıdır.
• Rizikonun sıklık derecesi ne çok düşük ne de çok yüksek olmalıdır. Eğer rizikonun sıklık derecesi çok düşük ise sigorta teminatına gereksinim olmayacaktır. Sıklık derecesi çok yüksek ise sigortacının teminat vermesi olanaksızlaşacak veya primi o kadar yüksek olacak ki
sigortalının sigorta yaptırmasına değmeyecektir. Örneğin; devamlı taşan bir dere kenarına yapılan müstakil evlerin riziko sıklık derecesi çok yüksektir. Dolayısıyla sigortacının bu duruma bir teminat vermesi zor olabilir.

Risk yönetimi kapsamında yer alan görevler şöyle sıralanabilir:
1. Bir tesisteki, binadaki risklerin belirlenmesi ve değerlendirilmesi.
2. Oluşabilecek riskleri önlemek ya da daha aza indirgemek için ve oluşacak hasar sonrasında da devamlılığı sağlamak için, çeşitli yapısal ve örgütsel önlemlerin alınması.
3. Riskin sigortalanarak güvence altına alınması.
4. Risklerle ilgili alınması gereken teminatlar, prim ödeme koşulları gibi konularda bir sigorta şirketi ile uzlaşma ve işbirliği yapılması.
5. Tesis, bina ile ilgili olarak yönetimin kendi üzerinde tutacağı riskler ile ilgili sistemler geliştirilmesi.
6. Riski transfer etmek için alternatif yolların incelenmesi ve değerlendirilmesi.

Sigorta sistemi, değişik önemlere sahip birçok ekonomik ve sosyal işlevi yerine getirmektedir. Bunları şöyle özetleyebiliriz:

Fertlere ve kurumlara ekonomik ve sosyal hayatta emniyet sağlar.
Kredi teminine yardım eder.
Tasarrufu geliştirir.
Toplumda huzur ve güven tesis eder, dayanışmayı sağlar.
Uluslararası ilişkileri geliştirir.
Finansal istikrarı arttırır.

Girişimcileri ve ticareti destekler, iş sürekliliği sağlar.
Risklerin daha etkin yönetilmesini sağlar.

Bu prensip, sigorta yaptırabilme hakkı olarak da bilinmektedir. Sigortayı ancak bir konuda sigortalanabilir menfaati olan kimse yaptırabilir. Sigorta edilebilir nitelikte bir mal, yaşam ya da sorumluluk bulunmalı ve bunlar sigorta konusunu oluşturmalıdır. Sigortalı ile sigorta konusu arasında finansal bir ilişki bulunmalı, başka bir deyişle rizikonun
gerçekleşmesi sonucu sigortalının zarara uğraması söz konusu olmalıdır. Sigortalı ile sigorta konusu arasında bu ilişki, yasal ve para ile ölçülebilir nitelikte olmalıdır. Sigortalanabilir menfaat, sigorta yaptırabilmenin kanuni hakkını ifade eder. Genel bir ifade ile sigortalanabilir menfaat, yasalardan ya da sözleşmelerden doğar.

İyi niyet kurallarına uyulması gereği, bütün sözleşmelerde yer alan bir husustur. Her türlü ticari ilişkide tarafların iyi niyet ile yaklaşması esastır. Ancak sigortacılık gibi güven üzerine kurulu bir sektörde,
tarafların iyi niyetten fazlasını göstermeleri beklenir. Bu nedenle, Sigortanın Genel Prensipleri arasında “iyi niyet” değil “ azami iyi niyet” vardır. Sonuç olarak, sigorta sözleşmesinin oluşturulması esnasında, hem sigortalı hem de sigorta şirketi açısından geçerli olan ortak nokta, karşı tarafın vermiş olduğu bilgiye güvenmek durumunda olmalarıdır.

Sigortanın amacı, bir zararın telafisidir. Zarar dendiğinde, sigortalının eski durumuna getirilmesi ölçü olarak kabul edilir. Hiçbir hasar hali, sigortalının eski durumundan dahi iyi bir hale gelmesi için bir fırsat
olarak kabul edilemez. Amaç sigortalıyı riskin gerçekleşmesinden önceki mali seviyesine getirmektir. Tazmini gerekecek zarar, sigorta olunan menfaatin riskin gerçekleştiği andaki değerine göre tespit olunur. Tazminat; rizikonun gerçekleşmesi ve hasarın oluşması nedeniyle doğan zararı gidermek için sigortacı tarafından sigortalıya ödenen miktardır. Sigortalı olan malı, hasardan hemen bir gün önceki değerine getirecek meblağın hesaplanarak ödenmesi gerekir.

Sigorta ettirenin, sigorta sözleşmesine dayanarak bir tazminat işleminde bulunabilmesi şu şarta bağlıdır: Hasarın söz konusu poliçe ile sigortalanan rizikolardan birinin gerçekleşmesi ile meydana gelmiş olması gereklidir. Yakın sebep prensibi, prim hangi teminatın karşılığı olarak alınmış ise tazminatın da o rizikonun gerçekleşmesi halinde ödeneceğini ifade etmektedir.

Mal sigortalarının önemli bir prensibi de, sigortacının, tazminat ödendikten sonra sigortalı / sigorta ettiren yerine geçerek meydana gelen zarardan dolayı sebebiyet verene karşı dava açabilmesidir. Halefiyet hakkına dayanarak açılan davaya, rücu davası denilmektedir. Halefiyetin sözlük anlamı; bir başkasının yerine geçmek anlamındadır. Sigortacının, sigorta ettiren yerine geçerek zarara sebebiyet verene karşı
dava açabilmesidir.

Müşterek sigorta bir menfaatin birden fazla sigortacı tarafından aynı zaman için, aynı risklere karşı sigortalanması olarak, tanımlanabilir. Sigortacıların tek tek vermiş oldukları teminatların toplamı, sigortalı menfaatin toplam değerini oluşturur. Müşterek sigortalar daha çok büyük fabrikalarda, büyük iş merkezlerinde, alışveriş merkezlerinde görülmektedir.

Kanun müşterek sigorta için, aşağıdaki koşulların aynı zamanda ve birlikte olmaları şartını getirmiştir.
Bu şartlar;
• Birden çok sigortacının varlığı
• Sözleşmelerin aynı sigorta konusu ile ilgili olması
• Aynı risklere karşı teminat verilmiş olması
• Sözleşme sürelerinin aynı olması
• Hasar anında bütün poliçelerin yürürlükte olmasıdır.

Kısmi sigorta, sigorta olunan menfaatin değerinin tamamının önceden bir sözleşme ile temin edilmemiş olması halinde, bu menfaatin değerine kadar bir veya birkaç defa sigorta ettirebilir olmasını ifade eder. Bu noktada önemli olan, aşkın sigorta durumu oluşmamasıdır. Kısmi sigortada, sigorta konusu menfaat ayrı ayrı tarihlerde aynı rizikoya, aynı süre için birden fazla sigortacı tarafından sigorta edilmiştir. Bu durumda her sigortacı taahhüt ettiği bedel kadar sorumludur. Sigorta bedeli sigorta değerini geçerse, sigorta değerini aşan kısım tarih sırası itibariyle geçersizdir.