EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI - Deneme Sınavı - 6

Emlak sahiplerinin ve yöneticilerinin karşı karşıya kaldıkları en önemli risklerden biri, deprem felaketidir. Ülkemizde, bir ev/işyeri satın almak ya da kiralamak durumunda olan bireylerin ve hatta kurumların seçim sürecinde göz önüne aldıkları konulardan biri de, deprem riskidir. Ülkemiz topraklarının yüzde 96’sı farklı oranlarda da olsa deprem tehdidi altındadır ve nüfusun yüzde 98’i bu bölgelerde yaşamaktadır. Nitekim ülkemizde meydana gelen doğal afetlerin yaklaşık yüzde 67’si, depremlerdir. Ülkemiz, jeolojik ve topografik yapısı ile iklim özellikleri nedeniyle, büyük can ve mal kayıplarına yol açan doğal afetlerle karşılaşan ülkelerin başında gelmektedir. Ülkemizde etkili olan doğal afetleri önem sırasına göre depremler, heyelanlar, su baskınları, yangınlar, fırtına, çığ ve yeraltı suyu hareketleri şeklinde sıralamak mümkündür. Ancak doğal afet denilince hepimizin aklına öncelikle depremler gelmektedir.

ZORUNLU DEPREM SİGORTASI (DASK)

“zorunlu deprem sigortası” sunmak üzere 581 sayılı K.H.K. ile kamu tüzel kişiliğine haiz bir kurum olarak “Doğal Afet Sigortaları” Kurumu (DASK) kurulmuştur. DASK, ülkemizde 27 Eylül 2000 tarihinden itibaren faaliyet göstermektedir ve kâr amacı gütmeyen bir kurum niteliği taşımaktadır.

Dask’ın Amaçları

Zorunlu deprem sigortası, konutlarda depremin neden olacağı maddi zararların tazmin edilmesini sağlamaya yönelik olarak oluşturulan bir sigorta sistemi olup bu sistemin temel amaçları şunlardır:

• Kapsamdaki bütün konutları, ödenebilir bir prim karşılığında depreme karşı sigorta güvencesi altına almak.

• Yurtiçinde risk paylaşımı sağlamak, aynı zamanda deprem hasarlarının neden olacağı mali yükü “sigorta” yoluyla uluslararası reasürans ve sermaye piyasalarına dağıtmak.

• Devletin depremlerden kaynaklanan mali yükünü azaltmak.

• Sigorta sistemini sağlıklı yapı üretiminde bir araç olarak kullanmak.

• Deprem hasarlarının karşılanmasında, uzun vadeli kaynak birikimini temin etmek.

• Toplumda sigorta bilincinin gelişmesinde katkıda bulunmak.

Zorunlu Deprem Sigortasının Kapsamı

Zorunlu deprem sigortasının kapsamını belirleyen temel kıstas, belediye sınırları içinde kalan konutları kapsamasıdır. Depremin, deprem sonucu yangının ve deprem sonucu yer kaymasının ve deprem sonrası infilakın ve tsunaminin sigortalı binalarda doğrudan neden olacağı maddi zararlar, DASK tarafından sigorta bedeline kadar teminat altına alınmaktadır. Bahsedilen bu maddi zararlara; temeller, ana duvarlar, bahçe duvarları, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, çatılar, bacalar ve yapının benzer nitelikteki tamamlayıcı kısımlarında meydana gelen zararlar dahildir. Ev sahiplerinin evlerini kiraya vermeden önce zorunlu deprem sigortası yaptırmaları gerekmektedir.

İlgili yasal düzenleme çerçevesinde, zorunlu deprem sigortasının kapsamında bulunan binalar şunlardır:

• Tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerine mesken olarak inşa edilmiş binalar.

• 634 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu” kapsamındaki bağımsız bölümler.

• Bu binaların içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler.

• Doğal afetler nedeniyle devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler.

Henüz bağımsız, tapusu olmayan meskenlerin sigortası, sigorta ettirenin beyanına dayanarak ve arsa tapusuna ait bilgilerle yapılabilmektedir. Teminat dışında kalan binalar ise şunlardır:

• Kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar

• Köy yerleşim alanlarında yapılan binalar

• Tamamı ticari ve sınai amaçlar için kullanılan binalar ( iş hanı, iş merkezi, idari hizmet binaları, eğitim binaları)

• İnşaatı henüz tamamlanmamış binalar

• 27 Aralık tarihinden sonra mesken olarak inşa edilmiş olan, ancak ilgili mevzuat çerçevesinde inşaat ruhsatı bulunmayan bağımsız bölümler ve binalar

• Tapuya kayıtlı bulunmayan ve özel mülkiyete tabi olmayan arazi ve arsaların- hazine arazileri vb. üzerinde inşa edilmiş binalar

• Mesken olarak kullanıma uygun olmayan bakımsız, harap veya metruk binalar.

Zorunlu Deprem Sigortasında Tarife ve Primler

Zorunlu deprem sigortası için ödenecek sigorta prim tutarını üç faktör belirlemektedir:

• Binanın bulunduğu bölgenin deprem riski

• Binanın yapı tarzı

• Meskenin brüt yüzölçümü.

Emlağa İlişkin Sigortalanabilecek Çeşitli Riskler

Sel ve su baskını, fırtına, duman, yer kayması, dâhili su gibi riskler bir yangın ve infilak sonucu meydana gelmediği takdirde, yangın sigortası teminatı dışındadır. Bir binayla ilgili bu riskler teminat altına alınmak isteniyorsa, ek sözleşme ile sigorta kapsamına alınmalıdır.

• Kar ağırlığı

• Sel ve su baskını

• Yer kayması

• Fırtına

• Dahili su

• Duman

• Kara taşıtları çarpması

• Hava taşıtları çarpması

• Deniz taşıtları çarpması

Zeyilname

Bir poliçede yapılacak herhangi bir değişikliği belgeleyen sözleşme metnine zeyilname denir.

Lehtar

Bir sigorta sözleşmesinde riskin gerçekleşmesi halinde, sigortanın yararından kazanç sağlayacak olan kişiye lehtar denir. Lehtar, sigortanın sonuçlarından faydalanan kişidir. Sigorta sözleşmesinin taraflarından birini oluşturan bu kişi, ölüm ve hayat sigortalarında mevcuttur. Hayatını ölüm şartı olarak sigorta ettiren kimse ölürse, sigorta bedeli normal olarak yasal varislere kalmaktadır. Sigorta ettiren ( sigortalı) isterse herhangi bir kimseyi sigortadan faydalanan şahıs olarak gösterebilmektedir. Buna lehtar denilmektedir.

SİGORTA SÖZLEŞMESİNİN BAŞLAMASI VE SONA ERMESİ

Sigorta sözleşmesi sigortalıyla, sigortacı arasında karşılıklı anlaşma ile başlamaktadır. Sigorta sözleşmesi başlama tarihi, poliçede belirtilen tarih olmakla beraber, sigortacının sorumluluğu sigorta ücretinin (priminin) tamamının ya da taksitle ödenmesi kararlaştırılmışsa ilk taksitinin ödenmesi ile başlar. Ülkemizde, zorunlu sigortalar (örnek olarak DASK sigortası) haricinde, kalan sigorta sözleşmelerinin taksitle ödenmesi söz konusudur.

196 Sigorta poliçesi, başlama ve bitiş tarihi olarak belirtilen günlerde, aksi kararlaştırılmadıkça saat 12.00 da başlar ve saat 12.00 da sona erer.

Ödemenin tamamının veya taksitle ödenmesi kararlaştırılmışsa ilk taksitin, sözleşme yapılır yapılmaz poliçenin teslimi karşılığı ödenmesi gerekir.

Emlak yönetiminde izlenmesi gereken çeşitli aşamalar bulunur. Bu aşamalar şu şekildedir:

Emlak Yönetiminde Yönetimsel Değişiklikler:

Çevresel Değişiklikler:

Emlak yöneticisinin yerine getirmesi gereken çeşitli görevler bulunmaktadır: 

Emlakçı esnek olabilen, sorgulayabilen ve başka duygu ve düşüncelere önem veren konumda olmalıdır.

Doğru cevap E'dir.

Emlak Yöneticisinin Özellikleri:

Bütün bunlara ek olarak emlak yöneticisinin beş büyük özelliğe sahip olması gerekir. Bu özellikler; dışa dönüklük, uyumluluk, bilinçlilik, dengelilik ve yeniliğe açıklık olarak sıralanabilir.  Dengelilik özelliği; değişen durumlar karşısında, olaylar ve ilişkilere karşı davranışlarının tutarlı olması şeklinde açıklanabilir. Yeniliğe açıklık; yöneticinin inovatif (yaratıcı) düşünce yapısına sahip, çevresinde olup bitenden haberdar olmasını ifade eden bir özelliktir.

Emlak Yöneticisi: Takımından öğrenir, İyiye güvenir, Dünyayı değiştirme vaadi vardır, Hepimiz der, Sonucu görür, Gidilecek yere ulaşmak önemlidir, Düşüş olmasını engeller, Neden diye sorar, Gel der. 

Otoritesine güvenme, takımı yönlendirme, düşüşlerde hatalara odaklanma Patronların özelliklerindendir; düşüşü tamir etmek ise Lider özellikleri arasında yer alır. Doğru cevap E'dir.

Stratejik emlak yönetim süreci öncelikli olarak her işletmenin stratejik bilinç taşıması ile başlamaktadır. Sonra bu bilinci yönetecek stratejistler (emlak yöneticileri) seçilmeli ve görevlendirilmelidir. Ardından, emlak yöneticileri, sektörü yakından takip ederek, analizini irdeleyerek dış ve iç çevre koşullarını göz önünde bulundurmalıdır. Sonraki aşamada ise, stratejik yönlendirme yapılmalıdır. Bu doğrultuda her işletmenin; misyon, vizyon, amaç ve hedeflerini belirleyerek strateji oluşturması gerekmektedir. Bunun ardından belirlenen stratejinin uygulanması ve kontrol edilmesi gerekir.

Yani doğru süreç sırası: Stratejik Bilinç, Stratejik Seçme ve Görevlendirme, Stratejik İç ve Dış Çevre Analizi, Stratejik Yönlendirme; (Misyon, Vizyon, Amaç ve Hedef belirleme), Strateji Oluşturması, Stratejinin Uygulanması ve Stratejinin  Kontrolü  şeklindedir.  Doğru cevap A'dır.

İşletmeler varoluş nedenlerini ortaya koyarak, misyonlarını belirlemiş olurlar. Strateji oluşturmaya misyon ile başlanır. Emlak sektöründeki her işletme de strateji oluşturmaya, misyonunu belirleyerek başlar ve bunları şeffaf bir şekilde kamuoyuna duyurur.

Emlak yönetiminde işletmeler, genel felsefelerini misyonlarıyla açıklarlar. Emlak sektörü içerisinde kendilerini nerede ve nasıl gördükleri, hedef müşterilerini ve onlara ne tür hizmet sunacaklarını belirlemeleri, iletmek istedikleri mesajları ve imajlarına yönelik ipucularını misyonları aracılığı ile ortaya koyarlar. Doğru cevap A'dır.

Emlak Yönetiminde Rekabeti Etkileyen 5 Faktör (Porter 5’li Güç Analizi):Emlak sektöründe rekabet, sadece rakiplere göre belirlenmemelidir. İşletmeler stratejilerini belirlerken yönetim, sektördeki diğer faktörleri de göz önünde bulundurur. Michael E. Porter, sektördeki rekabeti etkileyen 5 güç olduğunu savunur. Söz konusu 5’li güç;

Emlak Yönetiminde Etik kavramı Uygulamasında 5 tür etik dikkate alınır: Kişisel Etik, Meslek Etiği, Yönetimsel Etik,  Toplumsal Etik ve  Global Etik. Kişisel etik, bireylerin kendi içsel değerleridir. Meslek etiği ise, bireylerin iş yaptıkları alandaki uymakla yükümlü olduğu davranışlardır. Yönetsel etik, ağırlıklı olarak yöneticilerin gözetiminde neyin doğru neyin yanlış olduğu kararı verilerek, çalışanların davranışlarını yönlendirmektir. Toplumsal etik, her bireyin ait olduğu toplumun değer yargılarından oluşur. Gelenek, görenek, kültür gibi değerler toplumsal etiğin temelini oluşturur. Global etik, uluslararası alanda uygulanmakla yükümlü olunan boyuttur. Global etiğin diğer bir amacı ise, dünya çapında belirli standartlar oluşturarak buna tüm ülkelerin uymasını sağlamaktır.  Doğru cevap C'dir.