EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI - Deneme Sınavı - 1

Emlak satış sürecinin ilk aşaması potansiyel müşterilerin bulunmasıdır.

Potansiyel emlak müşterisi ile satış elemanının ilk kez yüz yüze iletişime geçtiği emlak satış süreci aşaması yaklaşım aşamasıdır.

İlk kez karşılaşılan bir kişide, ilk izlenim 90 saniyede oluşmaktadır.

Satış elemanının önce müşterinin emlağın küçük ayrıntılarını daha sonrada tümünü anlamasını ve kabul etmesini sağladığı satış kapama yaklaşımı basamaksal kapama yaklaşımı olarak tanımlanır.

Yangın ve infilak mali sorumluluk sigortaları kiracının, hukuk açısından haksız ve kusurlu sayılabilecek bir fiilinden doğan yangın ve oluşabilecek diğer riskler karşısında, binada meydana gelen hasarı tazmin edebilir.

Siteler için ortak kullanım alanları: Dış ve iç duvarları ile taban ve tavanları beton, taş, tuğla gibi yanmaz malzeme ile yapılmış tam kâgir olarak tanımlanan, sitenin ortak mülkiyetinde bulunan ve ana gayrimenkulü oluşturan; dükkân, kafeteryalar, spor ve diğer sosyal amaçlı kulüp binaları ile bunlara ait tüm kapalı mekânlardır.

Apartmanlar için ortak kullanım alanları: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak kullanıma ayrılmış merdiven, asansör, temeller, kömürlük, kapalı garaj ve su depolarıdır.

Teklif formlarında bulunması gereken unsurlar şunlardır:

1. Teklif Sahibinin Adı Soyadı veya Ticaret Ünvanı

2. Teklif Sahibinin Risk Adresi

3. Teklif Sahibinin İş Alanı

4. Önceki ve Mevcut Sigortalar Hakkında Bilgi

5. Geçmiş Yıl Hasarları

6. Sigorta Süresi ve Ödeme Şekli

7. Sigorta Bedeli

8. Sigortanın Türü Sigorta Kapsamına Giren Rizikolar ve Ek Teminatlar

Bir sigorta sözleşmesinde riskin gerçekleşmesi halinde, sigortanın yararından kazanç sağlayacak olan kişiye lehtar denir. Lehtar, sigortanın sonuçlarından faydalanan kişidir.

Emlak Yönetimi İşlevleri

Emlak yönetiminde izlenmesi gereken çeşitli aşamalar bulunur. Bu aşamalar şu şekildedir:

Tüm bu basamaklar emlak yönetiminin işlevlerini oluşturmaktadır.

Emlak Yöneticisinin Görevleri

Emlak yöneticisinin yerine getirmesi gereken çeşitli görevler bulunmaktadır. Bu görevleri aşağıdaki gibi sıralamak mümkündür:

İyi bir emlak yöneticisi; geleceği görebilen, vizyon yaratabilen, esnek davranabilen, belirsizliklerle baş edebilen, çalışanlarını güçlendiren, bireylerin duygu-düşünce ve davranışlarını anlayabilen, insan kaynaklarını etkin yönetebilen, paydaşları ile iyi ilişkiler kurabilen, sorgulayan ve kararlar alabilen kişidir.

Emlak Yöneticisinin Özellikleri

Emlak yöneticisinin sahip olması gereken yetkinlikler incelendiğinde, aşağıdaki unsurların ön plana çıktığı görülür. Buna göre emlak yöneticilerinin;

Emlak yönetiminde rekabet stratejileri üç şekilde ele alınabilir:

Maliyet liderliği stratejisi; müşterilerin beklentilerini karşılamak, sunulan hizmetlerle sektördeki maliyetleri düşürerek elde edilebilir. İşletmelerin tüm faaliyetlerinde maliyetleri düşürmesi gerekir. Rekabet üstünlüğü sağlayabilmek için, verilen mal ve hizmetin kalitesi düşürülmeden maliyetlerin düşürülmesi gerekir. Maliyetlerin düşürülmesi iki şekilde gerçekleşir. İlki, işletme içi maliyetlerin düşürülmesiyken (yönetim giderlerini azaltmak gibi); ikincisi işletmeye değer sunmayan faaliyetlerin çıkartılarak maliyetlerin azaltılmasıdır. Maliyet liderliği 5’li güç analizine olumlu etkide bulunup, olası rakiplere karşı yeni stratejiler geliştirmeyi, ikame mal/hizmetlerin yarattığı tehdidi ortadan kaldırmayı, tedarikçilerin pazarlık gücü ile müşterilerin pazarlık gücünü azaltarak işletmeye olumlu katkı sağlar.

Farklılaştırma stratejisi; konut satın alımı, kişilerin veya işletmelerin ihtiyaçlarını en etkin şekilde karşılamak istedikleri, üzerinde fazlaca düşündükten sonra karar verdikleri bir süreçtir. Bu sebeple, sektördeki işletmelerin rekabet edebilmeleri için, diğerlerinden farklılaşmaları gerekir. Farklılaşma stratejileri ağırlıklı olarak iletişim odaklı olup, farklı değer sunmaya yönelir. Her farklılaşan işletme, sadık müşteriler yaratarak uzun vadede işletmeye getiri sağlayacaktır. Yine Porter’ın 5’li güç analizine bakıldığında, olası rakiplerin tehdidinde yeni işletmelerin sektöre girerken özellikle farklılaşma stratejisi kullandığı unutulmamalıdır. Sektör içerisindeki mevcut işletmelerin bu durumu göz önünde bulundurarak kendi stratejilerini sektör koşullarına adapte etmeleri gerekir.

Odaklanma stratejisi; emlak sektöründeki işletmelerin, yarattıkları rekabet üstünlüğüne odaklanması gerekir. Odaklanma, güçlü olunan noktalara yoğunlaşılarak belirli çerçevede stratejilerin devam ettirilmesidir. Odaklanma, pazarlama faaliyetleri ile birlikte yürütülmelidir. Pazarı bölümlere ayırdıktan sonra, belirlenen stratejiye odaklanılarak yapılır. Odaklanma stratejisi maliyet liderliği ve farklılaşma  stratejileriyle birlikte uygulanarak verimlilik sağlar.

Etik kavramı kişisel etik, meslek etiği, yönetsel etik, toplumsal etik ve global etik olarak uygulanmaktadır. Kişisel etik, bireylerin kendi içsel değerleridir. Meslek etiği ise, bireylerin iş yaptıkları alandaki uymakla yükümlü olduğu davranışlardır. Yönetsel etik, ağırlıklı olarak yöneticilerin gözetiminde neyin doğru neyin yanlış olduğu kararı verilerek, çalışanların davranışlarını yönlendirmektir. Her işletme, içinde bulunduğu sektörün kuralları ve normları doğrultusunda etik kavramını kendi bünyesinde oluşturmalıdır. Buradaki en önemli nokta hem yöneticilerin hem de çalışanların, gerek bireysel gerek mesleki, gerek de toplumsal etiği benimsemesidir. Toplumsal etik, her bireyin ait olduğu toplumun değer yargılarından oluşur. Gelenek, görenek, kültür gibi değerler toplumsal etiğin temelini oluşturur. Global etik, uluslararası alanda uygulanmakla yükümlü olunan boyuttur. Sınırların ortadan kalkması ile birlikte, ülkeler arasındaki iş yapma olanağının artmasıyla global etik kavramı önem kazanmıştır. Kültürlerarası farklılıklar göz önünde bulundurularak, her toplumun ahlaki değerleri çerçevesinde yapılacak olan işlemler biçimlendirilir. Global etiğin diğer bir amacı ise, dünya çapında belirli standartlar oluşturarak buna tüm ülkelerin uymasını sağlamaktır.

Emlak Yönetiminde Planlama

Planlama, emlak sektöründeki işletmelerin amaçlarına nasıl ulaşacaklarını belirledikleri yol haritasıdır.

Emlak Yönetiminde Stratejik Düşünce

Stratejik düşünce, bütünsel bakış açısıyla uzun vadeli strateji oluşturarak bugünü ve geleceği kapsamaktadır. Stratejik düşüncenin gerekliliği; etkin karar verebilme, farklı bakış açıları sunabilme ve işletmelerin yeteneklerini ön plana çıkarmada önem kazanmaktadır.

Bilgi yönetimi, doğru bilgilerin elde edilmesi, muhafaza edilmesi, kullanılır hale getirilmesi olarak adlandırılır. Elde edilen bilgiler doğru kullanıldığı sürece değer yaratarak farklılaşmayı beraberinde getirecektir.

Emlak Yönetiminde Rekabeti Etkileyen 5 Faktör (Porter 5’li Güç Analizi)

Emlak sektöründe rekabet, sadece rakiplere göre belirlenmemelidir. İşletmeler stratejilerini belirlerken yönetim, sektördeki diğer faktörleri de göz önünde bulundurur. Michael E. Porter, sektördeki rekabeti etkileyen 5 güç olduğunu savunur. Söz konusu 5’li güç;