EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI - Deneme Sınavı - 9

Ekonomik unsurlar ise özellikle satın alma gücünü etkilediğinden dolayı önemlidir. Emlak ürünleri genellikle orta ve üst gelir grubuna hitap etmektedir. Bu boyutta Appraisal Institute 2001 raporuna göre, emlak satın alma ve değerini etkileyen unsurlar şu şekilde sıralanabilir:
• Aktif olarak çalışan işgücü
• Ücret aralıkları
• Ekonomik istikrar ve düzen
• Toplumun ekonomik gücü
• Genel fiyat seviyeleri
• Kredilendirme fırsatları
• Varolan ve yapılan emlak stokları
• Emlak projelerinin sayısı
• Emlak ürünlerinde doluluk oranları
• Mevcut fiyatlar
• Genel inşaat giderleri.

Emlak Sektöründe Makro Çevre Unsurları
Dünya’da emlak sektörünün gelişimi değerlendirildiğinde, çevresel unsurlarının önemli bir etkisi olduğu görülmektedir. Emlak sektörü, hem mikro hem de makro düzeyde çevresel unsurlardan en çok etkilenen
sektörlerden biridir. Özellikle makro çevrede yaşanan kontrol edilemez değişkenler, sektörün tüm dengelerini değiştirmektedir. Emlak sektörünün gelişimini etkileyen makro düzeydeki değişkenler şu şekilde sıralanabilir:
• Arz talep dengesi,
• Ekonomik dalgalanmalar,
• Yasal düzenlemeler,
• Teknolojik gelişmeler,
• Krizler,
• Kur farklılıkları.

Uzun vadeli dalgalanmalar: Genellikle 50 yıl ya da daha uzun dönemde ortaya çıkan ve ekonominin
yönünü belirleyen dalgalanmalar, uzun vadeli dalgalanmalardır. Emlak sektörü değerlendirildiğinde uzun
dönemli hareketler 5-10 yıl gibi süreleri kapsamaktadır. Yeni bir arazi veya yerleşim alanının açılmasıyla
veya mevcut bir alanın tekrar gündeme gelmesiyle oluşan durum vadeli dalgalanmalara örnektir.

1961-1980 Dönemi
1961 yılında konut sektörü için belirli önlemler alınmıştır:
• Yenilenen vergi yasası, servet bildirimi zorunluluğunu gündeme getirmiştir.
• Emlak Bankası’nın, konutların kredilendirmelerine yönelik kısıtlamaları emlak talebini azaltmıştır.
• 1969 yılında arsa fiyatlarındaki yükselmeleri engellemek amacıyla, Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü kurulmuştur.
• 1973-1977 yılları arasında yaşanan ekonomik ve politik dalgalanmalar, bireylerin alım gücünün azalmasına sebep olarak çarpık kentleşmeyi arttırmıştır

Emlak, toplum yararına yönelik olarak geliştirilmiş kısıtlamalar hariç tutulmak kaydıyla; toprak, yapılar, emlak veya gayrimenkul olarak adlandırılan ve özellik olarak sahiplerine kullanma hakkı veren ürünler bütünü olarak ifade edilmektedir. Türk Dil Kurumu sözlüğüne bakıldığında ise emlak ev, arsa, bahçe ve bunun gibi taşınmazların ortak adı olarak tanımlanmaktadır ve zaman zaman gayrimenkul kavramı ile aynı kapsamda değerlendirilmektedir.

Bir başka tanıma göre emlak müşavirliği (komisyonculuğu); taşınmaz mal alımı, satımı, kiralaması, değerlemesi ile uğraşan ve bu konularda verdiği danışmanlık hizmetlerine karşılık olarak bir komisyon ücreti alan, kişi ve kurumlara verilen genel isimdir.

Emlak yöneticiliği genel itibarıyla; kiraya verme, kira toplama, bina ve diğer taşınmazlara ilişkin olarak tadilat işlemlerinin yapılması, bina yönetimi ile doğrudan ilgili hizmetleri sunma gibi amaçlara yönelik olarak apartman, alışveriş merkezleri ve diğer emlak ürünlerinde uzmanlaşmaya verilen gelen isimdir. Bu kapsamda emlak yöneticiliği, yönetim ilkelerini göz önüne alarak bir emlak ürününü tüm hatlarıyla yönetmek anlamına gelmektedir.

Emlak finansmanının temel çalışma alanı, uzun dönemli olarak emlak ürünlerinin satılabilirliğine ilişkin olarak ödeme koşulları geliştirmektir. Bu açıdan emlak finansmanı, emlak ürünlerini almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, maddi imkanları yaratmak ve değerlendirmek süreci olarak da adlandırılmaktadır. Bu bağlamda, emlak finansmanı bir taşınmazı almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, bankalarla olan ilişkilerin geliştirilmesi ve borç verme sürecinin yönetilmesi anlamına gelmekte ve bankacılık işlemleri, sigorta işlemleri gibi unsurları içermektedir. Emlak finansmanının temel çalışma alanı; kısa, orta ve uzun vadeli kredilerin sağlanması, söz konusu faaliyetlerin finansal hesaplamalarının yapılması ve bu konuların analizidir.

Emlak alımı, satımı, kiralanması ve ilgili süreçlerin yönetilmesinde rol oynayan tüm birey ve kurumlara, emlak aracıları adı verilmektedir. Bu açıdan aracılar, temel görev ve sorumlulukları itibarıyla alıcı ve satıcıları bir araya getiren ve onların ortak bir noktada buluşmalarını sağlayan birey veya kurumlardır. Bu bağlamda, emlak aracıları bir hizmet sunmaktadır ve bu hizmetin kapsamı, emlak ürünlerinin tüm satış süreci ve satış sonrası işlemlerini içermektedir. Ana amaç, emlak aracılarının güvenilir bir hizmet sunması ve bu hizmetin devamlılığını sağlamaktır.

Piyasa değerinin oluşumunun, aşağıda sıralanan varsayımlar doğrultusunda gerçekleşeceği kabul edilmektedir.

• Alıcı ve satıcının makul ve mantıklı hareket ettiği,
• Tarafların emlakla ilgili her konuda tam bilgi sahibi olduğu ve azami fayda sağlayacak şekilde hareket etmekte oldukları,
• Emlağın satışının gerçekleşmesi için makul bir süre tanındığı,
• Emlağa ilişkin ödemenin nakit ve benzeri unsurlarla yapıldığı,
• Emlağın alımı için gerekli finansmanın, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirildiği.

Yatırım değeri, emlağın gelecek yıllarda sağlayacağı gelir ve gider arasındaki fark olan nakit akışının, değerleme zamanına indirgenmesi yoluyla bulunan değeri ifade eder. Kişiden kişiye ve emlağa yapılan yatırımın niteliklerine göre farklılaşan yatırım değeri; aşağıdaki faktörlerle ilgilidir:

• Ekonomik değişkenler,
• Emlağın gelecekteki getirisi,
• Yatırımcıların varsayımları,
• Emlağın gelecekteki varlığı ve getirisi,
• Emlağı elde tutma dönemi,
• Emlağın satış fiyatı,
• Emlağın vergisi,
• Mevcut finans durumu,
• Beklenen gelecek net faydalarını etkileyen diğer bütün faktörler.

Emlak sektörü bir hizmet sektörüdür ve hizmet bileşenlerinin tümü emlak sektörünü oluşturmaktadır. Bu kapsamda, emlak sektörünün temel ilkeleri dört boyutta incelenmektedir. Bunlar;

fayda yaratmak,

kıtlık teorisi,

istek yaratmak ve

satın alma gücü etkisidir.

Emlak sektörünü etkileyen makro çevreye ilişkin unsurlar altı başlıkta toplanabilir:

Arz talep dengesi

Ekonomik dalgalanmalar

Yasal düzenlemeler

Teknolojik gelişmeler

Ekonomik krizler

Kur farklılıkları.

Emlağın fiziksel özellikleri; sabitlik, benzersizlik ve dayanıklılıktır.

Emlağın ekonomik özellikleri; kıt olma, ekonomik ömrünün uzun olması, yatırım getirisinin uzun dönemli olması, arazi kullanımında karşılıklı bağımlılık, hem yatırım hem de tüketim malı olma, işlem hacminin büyüklüğü, uzun üretim süreci gerektirmesidir.

Bir emlak projesinin başlaması, tamamlanması birkaç yıl alabilir. Örneğin bir yatırımcı
firma, konut sitesi yapmak istediğinde ilk olarak arsa satın alır. Daha sonra mimar ve mühendisler tarafından planlar hazırlanır, imar ve diğer düzenleyici onaylar alınır. Projeyi inşa
etmeye başlamadan önce, finansman için gerekli işlemler yerine getirilir. Tüm bu işlemlerin
beklemeler olmaksızın yerine getirilmesi halinde bile konutların tamamlanması belli bir
süre almaktadır.

Emlak pazarının özelikleri; emlak pazarının yerelliği, arz talep uyumsuzluğu, devlet müdahaleleri, insanların emlağı nasıl algıladıkları ve emlaktan beklentileri olarak ifade edilebilir.

Emlak pazarının karakteristik özellikleri; dayanıklılık, işlem hacminin büyüklüğü, inişli çıkışlı arz talep, yüksek işlem maliyetleri, sabit konum, benzersizlik ve devlet düzenlemeleridir.

Emlak pazarı için işlem hacminin büyüklüğü ile doğan ekonomik sonuçlar; 

-Seyrek alım 

-Genellikle borçlanma gerekir

    *Üçüncül kişiler dahil olur.
    *İşlemler büyük boyutlu ve yavaştır.

    *Dayanıklılık ve uzun inşa süresi arz ve talep arasında uyumsuzluk
yaşanır.
    *İşletme masraflarını arttırır.
    *Maliyetler ve mevcudiyet, fiyatları hızlı bir şekilde etkiler.

Emlak Piyasa Döngüsü' nde aşamaları; 

1. İyileşme aşaması
2. Arz aşaması
3. Devrilme aşaması
4. Çökme aşaması ' dır.

Emlak Piyasa Döngüsü içinde Arz aşamasında; 

*Yüksek kiralar yeni inşaata neden olur
*Kiralar yükselmeye devam eder
*Spekülatif inşaat başlar
*Arz talebi aşmaya başlar