EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI - Deneme Sınavı - 6

Öz sermayeye dayalı gayrimenkul yatırım ortaklıkları, hisse senetleri arzederek, halktan topladıkları paralarla gayrimenkule yatırım yapan ve gayrimenkullerin mülkiyetine sahip olan kuruluşlardır. Bu kuruluşlar, gayrimenkule yatırım yaparak öz kaynaklarının değerini artırmayı amaçlamaktadır.

Lider sermayedar; sermayenin %20 oranında pay sahibi olan ve belirli şartlar çerçevesindeki ortaklardır.

Markalaşmak, yerel ve uluslararası pazarlarda önemlidir, çünkü markanın, rekabetin olduğu pazarlarda diğer ürün sunan firmalardan ayırt edici özelliği vardır ve güven verir. Marka, bir işletmenin ürün ve hizmetlerini diğer işletmenin ürün ve hizmetlerinden ayırt eden sembol, isim, logo vs.’dir. Marka bir kalite ve güven sunmalıdır. Emlak sektöründe, uluslararası markaların yanında başarılı yerel markalar da vardır. Emlak işletmeleri, aslında kendilerini diğer işletmelerden nasıl farklı konuma getirebilirler konusuna odaklanmalıdırlar.

Uzun dönemli olarak emlak ürünlerinin satılabilirliliğine ilişkin olarak ödeme koşullarını geliştirmeye ilişkin çalışmalar emlak finansmanının çalışma alanını oluşturur. Bu açıdan emlak finansmanı, emlak ürünlerini almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, maddi imkanları yaratmak ve değerlendirmek süreci olarak da adlandırılmaktadır. Emlak finansmanının temel çalışma alanı; kısa, orta ve uzun vadeli kredilerin sağlanması, söz konusu faaliyetlerin finansal hesaplamalarının yapılması ve bu konuların analizidir. Doğru cevap D'dir.

Alıcı ve satıcı açısından evin değerli hale gelmesini sağlayan belirli özelliklerin öne çıkması evin kullanım değeriyle ilişkilidir. Örneğin, bir seramik sanatçısı tarafından evin atölye olarak kullanılabilecek bir alanının var olması gibi ya da doğal ürünler üretme ve tüketmeyi seven bir kişi için, emlağın bir bahçeye sahip olması gibi. Bu gibi durumlarda alıcılar, emlağa piyasa değerinin üzerinde bir ödeme yapmaya hazırdır. Kullanım değeri, bir emlağı kullanıldığı şekilde ele alır ve alternatif kullanımları dikkate almaz.

Appraisal Institute 2001 raporunda belirtilen emlak satın alma değerini belirleyen unsurlar şunlardır:

• Aktif olarak çalışan işgücü
• Ücret aralıkları
• Ekonomik istikrar ve düzen
• Toplumun ekonomik gücü
• Genel fiyat seviyeleri
• Kredilendirme fırsatları
• Varolan ve yapılan emlak stokları
• Emlak projelerinin sayısı
• Emlak ürünlerinde doluluk oranları
• Mevcut fiyatlar
• Genel inşaat giderleri.

Buna göre ülkenin siyasal rejimi ile emlak satın alma değeri arasında ilişki yoktur. Doğru cevap A'dır.

Özel amaçlı emlakların alım ve satım işlemleri pek sık olmadığı için ve özel bir amaca (çoğu zaman ticari amaç hariç olmak üzere) hitap ettiğinden dolayı değerlerinin hesaplanması da zordur. Bunlar okullar, golf merkezleri, ibadethaneler, mesleki kurs yerleri gibi özel amaçlara hitap eden emlaklardır. Doğru cevap C'dir.

Dönemsel dalgalanmalar ekonomik faaliyetlerde bir yıl içerisinde az çok düzenli olarak ortaya çıkan önceden tahmin edilebilen değişimleri ifade eder. Örneğin, kış aylarında şehirlerde inşaatlara ara verilirken yazlık konut inşaatları kış aylarında yoğunlaşır. Bunun yanında öğrenci şehri olarak adlandırılan yerlerdeki emlak talebi ve fiyatları, eğitim öğretim döneminde daha yüksek olurken yaz döneminde düşmektedir. Doğru cevap A'dır.

Emlak sektöründe tüm üretim öğelerini bir araya getirerek, bunları üretime yönlendiren ve riskleri üstlenen çeşitli girişimciler ve örgütlenmeler bulunmaktadır. Emlak sektöründe yer alan işletmelerin, mikro düzeyde kendi kontrollerinde bulundurdukları çevresel unsurlar pazar üzerinde etkili olmaktadır. Bu mikro unsurlar finansal kapasite, insan kaynakları, pazarlama bileşenleri gibi unsurlardır. Doğru cevap B'dir.

ABD'de 2004-2006 yılları arasında, konut kredilerinin %21’i yüksek riskli gruplara verilmiştir. Bu yıllarda konut fiyatlarında duraklama meydana geldiği için, bireyler kredilerini geri ödeyememiştir. Konutlar satılsa bile borç kapanmamış ve üzerine daha fazla para verilmesi gerekmiştir. Bankalar, kredilerini ödemeyen müşterilerinin konutlarına el koymaya ve onları satmaya başlamıştır (bu tür konutlara foreclosure denmektedir). Bu tür konutların artması nedeniyle bankaların bu konutları satıp, nakit para elde etmeleri gerekli hale gelmiş ve bu durum konut fiyatlarının düşmesine sebep olmuştur. Konutların fiyatı düştükçe kısır bir döngü oluşmuştur. Ekonomiyi etkileyen bu durum küresel bir sorun haline gelip, tüm dünyada etkisini göstermiştir.

1950’li yıllarda sanayinin gelişmesi ve tarımdaki sorun ve gerilemeler, kentlere göçü ve dolayısı ile kentleşmeyi artırmıştır. Kentleşmenin artması özellikle barınma amaçlı konut ihtiyacının artmasına yol açmıştır. Doğru cevap C'dir.

2013-2015 yılları arasında gelişmiş ülkelerde büyüme yavaşlamış (ABD hariç), emtia fiyatları gerilemiş ve AB ve Japonya'da parasal genişleme gözlenmiştir. Doğru cevap A'dır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 2018 yılında yaptığı açıklamalara göre, Türkiye’de nüfusun %88 (yüzde seksensekiz)’i şehirlerde yaşamaktadır ve yaklaşık 19,5 milyon konut bulunmaktadır. Konut ihtiyacı her geçen gün artmaya da devam etmektedir.

Gayrimenkul, yerin üstünde veya altında olmak kaydıyla görülebilen, dokunulabilen ve tüm algılama süreçlerine tabi olan somut ürünler bütünüdür. Bir başka tanıma göre gayrimenkul, gayr ve menkul sözcüklerinin birleşmesiyle oluşmaktadır ki bu da taşınmaz mal anlamına gelmektedir.

Emlak ve emlak sektörü ile doğrudan ilgili işlerle uğraşan, emlak satma, kiralama ve diğer emlağa ilişkin aracılık hizmetleri sunan, söz konusu hizmetlerden bir maddi kazanç sağlayan vergi mükellefi vasfına sahip meslek temsilcilerine emlakçı veya bir başka ifadeyle emlak müşaviri denilmektedir.

Emlak ürünlerinin bilinen 3 özelliği bulunmaktadır. Bunlar:
• Fiziksel olma özelliği
• Yasal olma özelliği
• Ekonomik bir değer sunma özelliği

Piyasa değerinin oluşumunun, aşağıda sıralanan varsayımlar doğrultusunda gerçekleşeceği kabul edilmektedir.
• Alıcı ve satıcının makul ve mantıklı hareket ettiği,
• Tarafların emlakla ilgili her konuda tam bilgi sahibi olduğu ve azami fayda sağlayacak
şekilde hareket etmekte oldukları,
• Emlağın satışının gerçekleşmesi için makul bir süre tanındığı,
• Emlağa ilişkin ödemenin nakit ve benzeri unsurlarla yapıldığı,
• Emlağın alımı için gerekli finansmanın, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirildiği.

Yatırım değeri, emlağın gelecek yıllarda sağlayacağı gelir ve gider arasındaki fark olan nakit akışının,
değerleme zamanına indirgenmesi yoluyla bulunan değeri ifade eder. Kişiden kişiye ve emlağa yapılan
yatırımın niteliklerine göre farklılaşan yatırım değeri; aşağıdaki faktörlerle ilgilidir:
• Ekonomik değişkenler,
• Emlağın gelecekteki getirisi,
• Yatırımcıların varsayımları,
• Emlağın gelecekteki varlığı ve getirisi,
• Emlağı elde tutma dönemi,
• Emlağın satış fiyatı,
• Emlağın vergisi,
• Mevcut finans durumu,
• Beklenen gelecek net faydalarını etkileyen diğer bütün faktörler.

Gayrimenkul sektöründe emlak çeşitleri beş başlık altında toplanabilir. Bu sınıflandırma yapılırken;
emlakların özellikleri, pazardaki satın alma davranışları, tüketicilerin beklentileri, yatırım fırsatları, yasal
zorunluluklar ve diğer etkenler dikkate alınmaktadır. Bu kapsamda emlaklar; konutlar, ticari amaçlı
emlaklar, endüstriyel amaçlı emlaklar, tarım amaçlı emlaklar, özel amaçlı emlaklar olarak
sınıflandırılabilir

Emlak sektöründe mikro çevre unsurları;
• Finansal kapasite,
• İnsan kaynakları,
• Pazarlama bileşenleri gibi kaynakları kapsamaktadır