EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI - Deneme Sınavı - 5

Emlak sektörü bir hizmet sektörüdür ve hizmet bileşenlerinin tümü emlak sektörünü oluşturmaktadır. Bu kapsamda, emlak sektörünün temel ilkeleri dört boyutta incelenmektedir. Fayda yaratmak, kıtlık teorisi, istek yaratmak ve satın alma gücü etkisidir.

Endüstriyel amaçlı emlaklar genel olarak; endüstriyel süreçler olan üretim, depolama ve dağıtım gibi
süreçlerde kullanılan tesisler, işletmeler, varlıklar, taşınmazlar ve bunların tümüyle ilgili olan emlak
ürünlerini kapsamaktadır.

Emlak sektöründe yaşanan dalgalanmalar; dönemsel dalgalanmalar, konjonktürel dalgalanmalar, uzun
vadeli dalgalanmalar ve tesadüfi dalgalanmalar olmak üzere dört başlık altında incelenmektedir.

Emlak Pazarlamasında Aracı Seçiminde Etkili Olan Kriterler

Emlak pazarlamasında işletmeler, aracı seçerken emlak sektörünün karakteristik özelliklerini ve bu sektörde nasıl bir yaklaşımda bulunacaklarını dikkate almalıdır. Bu nedenle, seçimi bazı kriterlere bağlı olarak gerçekleştirmelidir. Aracı seçilirken dikkate alınması gereken başlıca kriterler şunlardır.

• Müşteri portföyünü oluşturmak,

• Sektörün talep yoğunluğunu belirlemek,

• Rakipleri tanımak,

• İşletmelerin hem kurumsal hem de finansal beklentilerini incelemek,

• Kontrolü sağlamak,

• Emlak satış koşullarını belirlemek,

• Sahiplik koşullarını belirlemek,

• Hizmet koşullarını belirlemek,

• Satış sonrası hizmetleri denetlemek,

• İşletmenin emlak çeşitliliğini incelemek.

Bu kriterlerin değerlendirilmesi sonucu, en iyi emlak aracısının seçilmesi yoluna gidilir.

Emlak Pazarlamasında Aracı Seçiminde İzlenen Politikalar İşletmeler amaçları doğrultusunda, emlakların özellikleri ve sektör koşullarına göre aracı politikalarını belirlemektedirler. Aracı seçilirken, belirli aşamaları göz önünde bulundurmak gerekir.

Bu aşamalar şu şekilde sıralanabilir:

• Basamak sayısı

• Hangi tür aracının yer alacağının belirlenmesi

• Dağıtım yoğunluğuna karar verilmesi.

Sınırlı dağıtım;

emlak işletmeleri tarafından uygun görülen belli pazarlarda, tek bir aracının kullanılmasıdır. Bu dağıtım politikasında önemli olan, müşterilerin özellikli emlakları bulmak için yoğun gayret sarfetmeleridir. Bu dağıtım politikasının avantajı, işletmelerin kontrol sağlamalarının daha kolay olmasıdır. Emlak yönetici/sahibi ile müşteriler arasındaki iletişim bu dağıtım politikasında güçlüdür.

Emlak sektöründe aracı kullanmanın nedenleri nelerdir?

Emlak aracılarının seçiminde dikkate alınması gereken bazı faktörler bulunur. Bu faktörlere dikkat edilmesi, emlak satışının başarıya ulaşması açısından önem taşır. Bu faktörleri şu şekilde sıralamak mümkündür.

• Emlak aracılarının faaliyet gösterdikleri bölgelerdeki demografik ve sosyo ekonomik yapının incelenmesi.

• Emlak aracılarının kolay ulaşılabilir olması. Örneğin, aracıların merkezi bölgede yer alması gibi.

• Emlak aracılarının rakipler karşısındaki rekabet gücü.

• Emlak aracılarının nitelikleri (büyüklüğü, düzeni, atmosferi gibi).

• Emlak aracılarının sektör ve pazarla ilgili bilgisi, müşterilerle olan ilişkileri, personeline olan davranışı ve yönetim biçimi.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının İşleyişi Gayrimenkul yatırım ortaklığının kurumsal çerçevesi incelendiğinde beş tür ortaklık bulunmaktadır.

• Lider sermayedar; sermayenin %20 oranında pay sahibi olan ve belirli şartlar çerçevesindeki ortaklardır.

• Müteahhit; gayrimenkul yatırım ortaklıkları kapsamında bulunan konut projelerinde, konut işlerini yapmakla yükümlü kişilerdir.

• İşletmeci şirket; belirlenen konutları ticari amaçla yürüten işletmelerdir. Örneğin, hastane, alışveriş merkezi gibi.

• Danışman şirket; yatırım imkanlarının araştırılmasında uzmanlık sağlayan, müşterileri yönlendiren, bilgilendiren işletmelerdir.

• Gayrimenkul değerleme şirketi; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde hizmet sunan işletmeler belirli anlaşmalara uymak zorundadırlar.

Bu anlaşmalar karşılıklı ortaklıkların yürütülmesinde her iki tarafa kolaylık sağlamaktadır.

Aracı seçilirken dikkate alınması gereken başlıca kriterler şunlardır:

Emlak pazarlarında yer alan aracılar:

Emlak işletmelerinin, dağıtımın yoğunluğuna karar verirken kullanabilecekleri üç tür politika:  Yoğun dağıtım - Sınırlı dağıtım - Seçimli dağıtımdır. Doğru cevap A’dır.

Emlak pazarlamasında aracılar üç açıdan sınıflandırılır:

Emlak Aracılarında Bulunması Gereken Nitelikler:

Franchising, belirli bir ürün ya da hizmetin imtiyaz hakkının, imtiyaz sahibi tarafından belirli bir zaman dilimi için ve uzun dönemli ilişkiler çerçevesinde, belirli koşullar dahilinde bir sözleşme ile ikinci tarafa verilmesidir. Bu sözleşmede, franchisor ve franchisee olmak üzere iki taraf bulunmaktadır. Franchisor, belirli deneyime sahip marka ve isim hakkını, belirli bir bedel karşılığı veren taraftır. Franchisee ise, belli bir bedel karşılığı marka ve isim hakkını alan taraftır. Doğru cevap C’dir.

Franchising Sisteminin Dezavantajları:

Franchising sisteminin avantajları:

Gayrimenkul yatırım ortaklığının kurumsal çerçevesi incelendiğinde beş tür ortaklık bulunmaktadır:

ortaklardır.

işlerini yapmakla yükümlü kişilerdir.

alışveriş merkezi gibi.

yönlendiren, bilgilendiren işletmelerdir.

işletmeler belirli anlaşmalara uymak zorundadırlar. Bu anlaşmalar karşılıklı ortaklıkların

yürütülmesinde her iki tarafa kolaylık sağlamaktadır. Doğru cevap E'dir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Faaliyet Kapsamı:

Emlağı diğer mallardan ayıran en önemli özelliği, sabit ve taşınmaz olmasıdır. Bu özelliğinden ötürü, emlak tüketiciye değil, tüketici emlağa ulaşır ve emlağın satıldığı fiziksel bir pazar yeri yoktur. Herhangi bir mal, arz fazlasının olduğu yerden malın az bulunduğu ya da kıt olduğu yere taşınabilir. Emlağın sabitliğinin bir sonucu olarak; emlağın taşınması mümkün değildir, yeri sabittir ve çevreye bağımlıdır. Bu nedenle aynı zamanda emlak pazarının yerel olduğu da söylenebilir. Doğru cevap A seçeneğidir.

Pek çok insan emlak satın alırken bir değer artışı ve dolayısıyla bir kazanç beklentisi içindedir ve insanların emlak sahibi olmak için artan istekliliğinin başlıca sebebi budur. Doğru cevap C seçeneğidir.