EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI - Deneme Sınavı - 4

Emlak pazarında yer alan katılımcıların pazardaki değişmeleri yakından takip etmesi gerekir. Genel ekonomide; ekonomik, sosyal, psikolojik vb. faktörlerin etkisiyle pazarda dalgalanmalar yaşanmaktadır. Bunlar mevsimsel, konjonktürel, uzun vadeli ve tesadüfi dalgalanmalardır. Emlak pazarındaki mevsimsel dalgalanmalar, ekonomik faaliyetlerde bir yıl içerisinde az çok düzenli olarak ortaya çıkan değişimleri gösterir. Örneğin okulların başlaması, kiralık konut talebinin zamanlamasını etkileyen mevsimsel bir faktördür. Doğru cevap B seçeneğidir.

Genel ekonomideki konjonktüre bağlı olarak konjonktürel dalgalanmalar yaşanır ve bu döngü 4 aşamadan oluşur. Bu aşamalar;

A, B, D ve E seçeneklerindeki gelişmelerin devrilme aşamasında gerçekleşmesi beklenmektedir. Yalnız C seçeneğindeki “Talep arzı aşmaya başlar” seçeneğinin iyileşme aşamasında ortaya çıkması beklenmektedir. Doğru cevap C seçeneğidir.

A, B, C ve D seçeneklerindeki gelişmelerin çökme aşamasında gerçekleşmesi beklenmektedir. Yalnız E seçeneğindeki “Spekülatif inşaat başlar” seçeneğinin arz aşamasında ortaya çıkması beklenmektedir. Doğru cevap E seçeneğidir.

Genel ekonominin uzun dönemli dalgalanmaları genellikle 50 yıl ya da daha uzun bir dönemde ortaya çıkar. Emlak sektöründeki uzun dönemli hareketler ise, genelde emlak faaliyetlerinin yerel olması, düzenli olmayan aralıklarla gerçekleştirilmesi sebebiyle 5-10 yıl gibi daha kısa sürelidir. Tesadüfi dalgalanmalar; yasal kararlar, savaşlar, depremler, yangınlar, terörizm, sel felaketleri, politik istikrarsızlıklar gibi nedenlerden oluşur. Bu tür olaylar emlak sektörünü etkiler. Doğru cevap B seçeneğidir.

A, B, C, D seçenekleri Konut talebini etkileyen faktörler arsında dış dinamikler arasında sayılabilir. Yalnızca E seçeneği iç dinamikler arasında sayılabilir. Doğru cevap E seçeneğidir.

Konut talebini etkileyen temel faktörler; nüfus artışı, hane halkının demografik yapısındaki değişmeler, hane halkının gelirindeki değişmeler ve göç olgusu olarak sıralanabilir. Nüfus artışı, konut ihtiyacının artmasında en önemli etkendir. Doğru cevap A seçeneğidir.

Nüfus yoğunluğunun en az olduğu şehir 80 bin ile Bayburt’tur. Doğru cevap C seçeneğidir.

Dolaylı aracılık yönteminde ise, bir emlağın emlak yöneticisi/sahibi tarafından müşteriye ulaştırılmasında, hukuksal ve ekonomik süreçleri yürütecek olan aracıların yer alması söz konusudur.

Emlak pazarlarında yer alan bu aracılar, aşağıdaki şekilde sıralanabilir:

• Acenta ve Brokerler (Komisyoncular)

• Franchising

• Elektronik Kanallar (e-emlak)

• Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları.

Franchising

Emlak sektöründe bir diğer aracı çeşidi de franchisingdir. Franchising, belirli bir ürün ya da hizmetin imtiyaz hakkının, imtiyaz sahibi tarafından belirli bir zaman dilimi için ve uzun dönemli ilişkiler çerçevesinde, belirli koşullar dahilinde bir sözleşme ile ikinci tarafa verilmesidir. Bu sözleşmede, franchisor ve franchisee olmak üzere iki taraf bulunmaktadır. Franchisor, belirli deneyime sahip marka ve isim hakkını, belirli bir bedel karşılığı veren taraftır. Franchisee ise, belli bir bedel karşılığı marka ve isim hakkını alan taraftır.

Franchising sisteminin franchise alan açısından;

Avantajları ;

• Risksiz yatırımı sağlama

• Birbirlerinin aynısı olmayı engelleme

• Teknolojinin gelişmesi

• Müşteriyi markaya güvenmeye yönlendirme olarak sayılabilir.

Franchising sisteminin franchise alan açısından;

Dezavantajları ;

• Franchise sistemine giriş maliyetlerinin yüksek olması,

• Yapılan anlaşmalar kapsamında belirlenen kuralların ve yaptırımlarının fazla olması

• Bağımsızlığın sınırlandırılması (belirlenen anlaşma dışına çıkılamaması)

• Yapılan anlaşmanın amacının dışına çıkılması

• Problemlerin tüm emlak işletmelerinin imajını zedelemesi olarak sayılabilir.

Emlak Aracılarında Bulunması Gereken Nitelikler

Emlak aracılarının emlak sektöründeki önemi gittikçe artmaktadır. Emlak aracılarının başarılı olması kendilerinden beklenen faydayı sağlayabilmeleri için, bazı niteliklere sahip olmaları gerekmektedir. Bu nitelikler;

• İlişki kurma becerisi

• Alım satım yeteneği

• Fiyatlandırma yapabilmesi

• Pazarlama süreçlerini yönetebilmesi

• Araştırma yapabilmesi

• Dürüst ve güvenilir olması

• Finansman ve risk üstlenme görevlerini yerine getirebilmesi olarak sıralanabilir

Pazarlama herhangi bir ürünün satışını da içeren ve ürün daha ortaya çıkmadan yapılan planlamaları da kapsayan geniş bir kavramdır.

Yaşanan hızlı rekabet, yerel pazarların yerini ulusal ve uluslararası pazarların alması günümüz işletmelerine çok yönlü sorumluluk yükleyen sosyal pazarlama anlayışını ortaya çıkarmıştır. Sosyal pazarlama anlayışı, tüketici ihtiyaçlarını karşılamak suretiyle işletme amaçlarını gerçekleştirmeyi esas alan bir anlayıştır.

Sayfa 56'daki şekil incelenecek olursa, gayrimenkulde sürekli değişen öncelikler olduğu ve 2000 sonrasında bu önceliklerin pazar yaratma tarafına kaydığı görülecektir.

Pazarlama değişkenleri; ürün (product), fiyat (price), dağıtım (place) ve tutundurma (promotion)’ dan oluşur.

İşlevsellik (hava, ışık, ses, nem, tesisat bağlantıları vb.), güvenilirlik (depreme karşı sağlam yapılar, bunun yanı sıra yangın ve gaz alarmı, kapalı devre kamera sistemli uyarı cihazları ile konutun güvenliğini sağlamak vb.), dayanıklılık, güvenlik ve estetik gibi kalitenin bileşenleri açısından bakıldığında, emlak pazarındaki ürünlerin de bu özellikleri karşılayacak şekilde tasarlanması ve inşa edilmesi gerekmektedir

Pazarlamada üç tür fiyatlandırma stratejisi bulunmaktadır:
• Maliyete dayalı fiyatlandırma
• Talebe dayalı fiyatlandırma
• Rekabete dayalı fiyatlandırma.

Emlak fiziksel olarak sabit olmakla beraber, ekonomik olarak değişkenlikler gösterir. Emlak pazarında yer alan ürünlerde, diğer ürünlerden farklı olarak sabit bir fiyat yoktur. Fiyat çoğu zaman esnek ve değişkendir.