EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI - Deneme Sınavı - 3

Lokasyon analizinde ulaşım bağlantıları, kent büyüme yönü ve hızı, mevcut kentsel alan kullanımları ve yoğunlukları, imar ve planlama kararları vb. tespit edilir.

Tutundurma, tutumları ve davranışları etkilemek için satıcı ile alıcı arasındaki iletişimdir. Bu açıdan bakıldığında tutundurma bir iletişim sürecidir ve tutundurmanın etkin olması iletişimin etkinliğine bağlıdır. Emlak pazarlarında kullanılan tutundurma karması araçları şunlardır:
1. Reklam
2. Satış Geliştirme
3. Halkla İlişkiler
4. Kişisel Satış.

Bilboardlar, panolar, duvarlar, ulaşım araçları, evlerin duvar ve çatıları, bez afişler kullanılarak yapılan reklamlardır. Ülkemizde emlak pazarlamasında daha çok emlağın camlarına asılan satılık ya da kiralık ilanları ya da emlakçıların camlarında yer alan benzer emlak ilanları, yaygın olarak kullanılmaktadır. Pek çok konutun üzerinde gördüğümüz “x emlaktan satılık” ilanları, açık hava reklamlarının en eski ve en bilinen örneklerindendir.

Emlağın Fiziksel Özellikleri

Emlağın fiziksel özellikleri üç tanedir. Bunlar; sabitlik, benzersizlik ve dayanıklılıktır.

Emlağın Ekonomik Özellikleri

Emlağın ekonomik özelliklerinin, fiziksel özellikleriyle paralel olduğu söylenebilir. Emlağın ekonomik özellikleri aşağıda açıklanmaktadır.

* Kıt Olma

* Ekonomik Ömrünün Uzun Olması

* Yatırım Getirisinin Uzun Dönemli Olması

* Arazi Kullanımında Karşılıklı Bağımlılık

* Hem Yatırım Hem de Tüketim Malı Olma

* İşlem Hacminin Büyüklüğü

* Uzun Üretim Süreci Gerektirmesi

Emlak Piyasa Döngüsü

Bu döngüde emlak pazarında, genel ekonomideki konjonktüre bağlı olarak konjonktürel dalgalanmalar yaşanır ve bu döngü 4 aşamadan oluşur.

Bu aşamalar;

1. İyileşme aşaması

2. Arz aşaması

3. Devrilme aşaması

4. Çökme aşaması olarak ifade edilebilir.

Üçüncü Çeyrek Devrilme Aşaması

• Yeni arz talebi geçer

• Boşluk oranları daha yükselmeye başlar

• Kira oranları düşmeye başlar

• Mülk fiyatları azalır

KONUT AMAÇLI EMLAK PAZARINI ETKİLEYEN FAKTÖRLER

Konut, talep açısından barınma gereksinimini doğrudan karşılayan dayanıklı tüketim malıdır. Emlak sektörü içerisinde özellikle konut, eski zamanlardan günümüze kadar insanoğlunun yaşamında önemli bir yere sahip olmuştur. Ülkemiz insanları için, satın alacakları bir ev hem barınma aracı hem de önemli bir yatırım aracı olarak görülmektedir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin gayrimenkul araştırma raporuna göre, Türkiye genelinde 2006-2015 yılları arasındaki toplam konut ihtiyacı 6.95 milyon olarak öngörülmektedir. Bu nedenle son yıllarda emlak pazarı içinde özellikle konut sektörü hızla gelişmektedir.

Nüfus Artışı

Nüfus artışı, konut ihtiyacının artmasında en önemli etkendir. Dünya nüfusunda sürekli artışlar yaşandığı gibi, ülkemiz nüfusu da sürekli artmaktadır. Türkiye’de Cumhuriyet’ten sonra yapılan ilk nüfus sayımında nüfus, 13.6 milyon olarak belirlenmiştir. 2017 yılına gelindiğinde ise, Türkiye nüfusu, 5,9 kat artarak 80.8 milyona ulaşmıştır.

Nüfus yoğunluğu açısından illeri göstermektedir. Görüldüğü gibi İstanbul ilk sırada yer almakta İstanbul’u ise 5,4 milyon nüfus ile Ankara takip etmektedir. Nüfus yoğunluğunun en az olduğu şehir ise, Bayburt’tur.

Ülkemizde 2002 yılında kişi başına düşen gayri safi milli hâsıla 3.492 dolar iken 2017 yılı sonunda bu rakam 10.597 dolara ulaşmıştır.

Türkiye’de iç göçlerin temel nedenini, bölgeler arasındaki gelişmişlik farkları oluşturmaktadır. 1950 yılında Türkiye’deki il sayısı 63 ve illerde yaşayan nüfus oranı %18,1 (yüzde onsekiz nokta bir) iken, 2017 yılına gelindiğinde il sayısı 81 ve il ve ilçelerde yaşayan nüfusun oranı ise %92 (yüzde doksaniki) olmuştur. Artan bu iç göçler, kentleşmeyi artırırken kentlerde konut sorununun artmasına da neden olmuştur.

Türkiye nüfusu yıllar itibari ile sürekli artış göstermektedir. 2017 yılı itibari ile nüfusumuz 80 milyonu aşmıştır. Bu nüfusa mültecilerin de eklenmesi ile nüfusumuz 84 milyonu aşmaktadır. Türkiye nüfusunun, %18,6’sı İstanbul’da ikamet etmektedir. İstanbul 15 milyonu aşan nüfusu ile 129 dünya ülkesini geride bırakmaktadır.

Pazarlamada üç tür fiyatlandırma stratejisi bulunmaktadır:
• Maliyete dayalı fiyatlandırma
• Talebe dayalı fiyatlandırma
• Rekabete dayalı fiyatlandırma

Tutundurma kavramı, bir ürün ya da hizmetin hedef kitlelere duyurulması, bilgilendirilmesi, benimsetilmesi için satış yoluyla yapılan çalışmaların tümünü içine alan bir kavramdır.

Tutundurma, tutumları ve davranışları etkilemek için satıcı ile alıcı arasındaki iletişimdir. Bu açıdan bakıldığında tutundurma bir iletişim sürecidir ve tutundurmanın etkin olması iletişimin etkinliğine bağlıdır. Emlak pazarlarında kullanılan tutundurma karması araçları şunlardır:
1. Reklam
2. Satış Geliştirme
3. Halkla İlişkiler
4. Kişisel Satış.

Reklam, bir ürünün ya da hizmetin, bir kurumun, bir kişinin ya da fikrin kimliği belli sorumlusu tarafından tarifesi önceden belirlenmiş bir bedel ödenerek, kitle iletişim araçları ile kamuya olumlu biçimde tanıtılıp benimsetilmesidir.

Emlak pazarlamasında gazetelerin reklam aracı olarak kullanılmasında dikkat edilmesi gereken bazı unsurlar bulunmaktadır. Bunlar şu şekilde sıralanabilir:
• Emlak pazarları genelde yerel pazarlar olduğu için, eğer hedef kitle de yerel pazarlardan bekleniyorsa yerel gazetelerin seçilmesi,
• Seçilen gazetelerin yüksek tirajlı ve güvenilir bir imaja sahip olması,
• Ayrıca hafta sonu gazetelerin okunma süreleri daha uzun olduğu için, emlak ilanlarının daha çok hafta sonu baskılarında yer alması.

Satış geliştirme; kişisel satış, reklam, halkla ilişkiler ve doğrudan pazarlama dışında kalan, genellikle sürekli olarak yürütülmeyen, fuarlara katılma, sergiler, teşhirler, satış noktasında reklam (POP), ticaret fuarları, eşantiyonlar, kuponlar, hediyeler, yarışmalar ve çekilişler vb. gibi devamlılığı olmayan diğer satış çabalarıdır. Satış geliştirme faaliyetleri, diğer tutundurma faaliyetleri ile birlikte yürütülen ve süreklilik göstermeyen faaliyetlerdir. Günlük yaşamda genelde satış geliştirme yerine promosyon kavramı kullanılır.

Emlak pazarlarında uygulanan satış geliştirme yöntemleri şu şekilde sıralanabilir:
• Fiyat indirimleri
• Hediye verme
• Fuarlara katılma
• Aracıların komisyon indirimleri
• İnşaat şirketlerinin bankalardan daha uygun faiz oranları ile vadeli satış yapmaları
• Sponsorluklar.