EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI - Deneme Sınavı - 2

Duyurum, ücret ödemeksizin basın ya da yayın araçlarından yararlanılarak haber niteliği taşıyan mesajların ilgili hedef kitleye ulaştırılmasıdır.

Emlak pazarlarında tüketicilerin satın alma davranışını etkileyen demografik faktörler; yaş, meslek ve eğitim düzeyi, medeni durum, gelir, yaşam biçimi ve kişilik gibi faktörlerdir. Örneğin konut satın alımında yaş, tüketicinin hangi tip konutlara yöneleceğinin önemli bir belirleyicisidir. Gençlerin konut tercihleri ile ileri yaş grubundaki kişilerin konut tercihi arasında fark olacaktır. Yaşlı kişiler, konut alımlarında zemin katlar ya da birinci katları tercih edebilmektedir. Ayrıca yaşlı kişiler konut satın alırken hastane, alışveriş merkezlerine yakınlık, yeşil alanların ve yürüyüş alanlarının
mevcudiyeti gibi faktörlere de dikkat etmektedirler. Benzer şekilde gelir, eğitim durumu, medeni durum satın alma kararlarını etkilemektedir.  Tutum ise psikolojik faktörlerden birisidir.

Emlak pazarlarında satış geliştirme tekniklerinden en çok fiyat indirimleri ve hediye verme kullanılmaktadır.

Pek çok üründe olduğu gibi, emlak pazarındaki ürünlerde de kalite önemlidir. İşlevsellik (hava, ışık, ses, nem, tesisat bağlantıları v.b), güvenilirlik (depreme karşı sağlam yapılar, bunun yanı sıra yangın ve gaz alarmı, kapalı devre kamera sistemli uyarı cihazları ile konutun güvenliğini sağlamak vb.), dayanıklılık, güvenlik ve estetik gibi kalitenin bileşenleri açısından bakıldığında, emlak pazarındaki ürünlerin de bu özellikleri karşılayacak şekilde tasarlanması ve inşa edilmesi gerekmektedir.

Pek çok üründe olduğu gibi, emlak pazarındaki ürünlerde de kalite önemlidir. İşlevsellik (hava, ışık, ses, nem, tesisat bağlantıları v.b), güvenilirlik (depreme karşı sağlam yapılar, bunun yanı sıra yangın ve gaz alarmı, kapalı devre kamera sistemli uyarı cihazları ile konutun güvenliğini sağlamak vb.), dayanıklılık, güvenlik ve estetik gibi kalitenin bileşenleri açısından bakıldığında, emlak pazarındaki ürünlerin de bu özellikleri karşılayacak şekilde tasarlanması ve inşa edilmesi gerekmektedir.

Emlak değeri tespit edilirken yasal, fiziksel ve lokasyon analizleri yapılır. Yasal faktörler yerel ya da ülke düzeyinde uygulanan imar, vergi, kamulaştırma, trafik, çevre sağlığı vb.’dir. Bu yasalar ve bunlarla ilgili yönetmelikler, taşınmazların sahiplerince kullanımını kısıtlar ya da sınırlar.

Emlak değeri tespit edilirken yasal, fiziksel ve lokasyon analizleri yapılır. Değeri etkileyen fiziksel etmenler, taşınmazın kendine ve konumuna bağlı olan etmenlerdir. Bu etmenler, taşınmazın bulunduğu yörenin genel görünümü, kamusal ulaşım olanakları, alışveriş merkezlerine uzaklığı, elektrik, doğalgaz, su gibi teknik altyapı tesislerinin ve eğitsel, yönetsel yapı ve donatıların varlığını, topografya, manzara yönünden özelliklerini, büyüklük, şekil, nitelik ve kullanışlılığını kapsar.

Emlak değeri tespit edilirken yasal, fiziksel ve lokasyon analizleri yapılır. Lokasyon analizindeyse; ulaşım bağlantıları, kent büyüme yönü ve hızı, mevcut kentsel alan kullanımları ve yoğunlukları, imar ve planlama kararları vb. tespit edilir.

Tutundurma, tutumları ve davranışları etkilemek için satıcı ile alıcı arasındaki iletişimdir. Bu açıdan bakıldığında tutundurma bir iletişim sürecidir ve tutundurmanın etkin olması iletişimin etkinliğine bağlıdır. Emlak pazarlarında kullanılan tutundurma karması araçları şunlardır:

1. Reklam
2. Satış Geliştirme

3. Halkla İlişkiler

4. Kişisel Satış.

Reklam Araçları: Belirlenen reklam mesajını, hedef kitlelere ulaştıracak iletişim araçları çok çeşitlidir ve emlak sektöründe de söz konusu reklam araçları kullanılmaktadır. Bu araçların belli başlıları şu şekilde sıralanabilir: Gazete reklamları, dergi reklamları, radyo ve televizyon reklamları, Broşür ve el ilanları, açık hava ilanları, internet.

Emlağın fiziksel özellikleri üç tanedir. Bunlar; sabitlik, benzersizlik ve dayanıklılıktır.

Emlağın yerinin sabit ve hareketsiz olması, her bir emlak parselinin çoğaltılamaz, taklit edilemez bir özelliğe sahip olmasına yol açmaktadır. Dolayısıyla emlağın her parseli eşsiz ve benzersizdir, diğer bir ifadeyle benzersiz (heterojen) dir.

Emlağın ekonomik özellik olan arazi kullanımında karşılıklı bağımlılığa yol açması emlağın kullanımının kamu yatırımlarından, çevredeki alanın ekonomik canlılığından etkilenmesi anlamına gelmektedir. Yeni bir caddenin açılması, daha önceden ulaşılması zor olan bölgeleri konut ya da ticari amaçlı emlak için uygun bir duruma getirebilir. Doğru cevap C'dir.

Emlak pazarlarında arzı etkileyen önemli unsurlar; işgücü, yapı ve malzeme maliyetleri, hükümet düzenlemeleri ve finansal politikalar iken gelir düzeyi talebi etkileyen unsurlar arasında yer alr.

İkinci Çeyrek
Arz Aşaması
• Yüksek kiralar yeni inşaata neden olur, • Kiralar yükselmeye devam eder, • Spekülatif inşaat başlar, • Arz talebi aşmaya başlar.

Emlak pazarında yer alan katılımcıların pazardaki değişmeleri yakından takip etmesi gerekir. Genel ekonomide; ekonomik, sosyal, psikolojik vb. faktörlerin etkisiyle pazarda dalgalanmalar yaşanmaktadır. Bunlar mevsimsel, konjonktürel, uzun vadeli ve tesadüfi dalgalanmalardır. Okulların başlaması, kiralık konut talebinin zamanlamasını etkileyen mevsimsel bir faktördür. Tesadüfi dalgalanmalar; yasal kararlar, savaşlar, depremler, yangınlar, terörizm, sel felaketleri, politik istikrarsızlıklar gibi nedenlerden oluşur.

Bir emlak projesinin başlaması, tamamlanması birkaç yıl alabilir. Örneğin bir yatırımcı firma, konut sitesi yapmak istediğinde ilk olarak arsa satın alır. Daha sonra mimar ve mühendisler tarafından planlar hazırlanır, imar ve diğer düzenleyici onaylar alınır. Bu uzun üretim süreci, piyasa dengesini sağlamaz. Aksine emlak arzının emlak talebine tepki vermesinin yavaş olacağını gösterir. Bununla birlikte,  emlak sahibi olmak  yatırım veya teminat aracı olarak fayda sağlamanın yanında ruhsal bir takım faydalar da sağlar. Emlak satın almanın memnuniyeti arttırdığını söylemek mümkündür. Örneğin konut; insanların kendilerini ifade etmelerinde önemli bir araç olup bir sosyal statü göstergesidir. Doğru cevap C'dir.

Bir emlak satın almak büyük harcamalar gerektirir, birçok ticari işleme göre daha maliyetlidir. Emlak satın almak, aynı zamanda, kişilerin kendi finansal olanaklarının yanı sıra daha büyük finansal kaynaklara başvurmasını da gerektirir. Bu nedenle de emlak finansmanı bir sektör haline gelmiştir. Emlak işlemlerinin büyük boyutu, önemi, karmaşıklığı, hukuki işlemlerin kapsamlı nitelikte olması emlak komisyonculuğu ve emlak danışmanlığı sektörünün gelişmesine yol açmıştır.

Dördüncü Çeyrek
Çökme Aşaması
• Kiralar düşmektedir ya da sabittir
• Hiçbir yeni anlamlı inşaat faaliyeti
yoktur
• Ortalama üstü boşluk oranları
• Zayıf ekonomik çevre

Halkla ilişkiler çalışmalarında kullanılan iletişim araç ve ortamları; gazete ve dergiler, broşür ve el kitapçıkları, bültenler, kuruluş raporları, rozetler-pullar-damgalar gibi yazılı araçları oluşturmaktadır.