EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI - Deneme Sınavı - 12

Hükümetlerin, finansal kurumlar ve finansal piyasalarla ilgili aldığı kararlar ve yaptığı düzenlemelerin emlak pazarlarında diğer pazarlardan daha belirgin bir etki yaratması "Devlet Müdahalesi" ile ilgilidir. Doğru yanıt C şıkkıdır.

Emlak piyasa döngüsü içinde yeni arzın talebi geçtiği, boşluk oranlarının yükselmeye kira oranlarının düşmeye başladığı ve mülk fiyatları azaldığı aşama devrilme aşamasıdır. Doğru yanıt B şıkkıdır.

"Arz Talep Uyumunun Güçlüğü" Emlak Pazarları ve Özellikleri ile ilgilidir. Doğru yanıt A şıkkıdır.

Yaş, aile büyüklüğü, çocuk sayısı, tek başına yaşayan birey sayısı, emekliye ayrılan kişi sayısı, evlenme oranı, boşanma oranı gibi değişkenlerin konut talebini etkilemesi "Hane Halkının Demografik Yapısındaki Değişmeler" ile ilgilidir. Doğru yanıt E şıkkıdır.

Boş bir arazinin konut alanı olarak geliştirilmesinin mi yoksa park alanı olarak kalmasının mı daha karlı olacağı sorusuna yanıt bularak, azami düzeyde verimi sağlayacak seçimin yapılması "Emlağın En Yüksek ve En İyi Kullanımı" ile ilgilidir. Doğru yanıt D şıkkıdır.

Pazarlama sadece bir malın satışı ya da reklamı ya da dağıtımı ile ilgili faaliyetler olarak görülmemektedir. Pazarlama, üretim öncesinde araştırmayla başlayan daha sonra bu araştırmalar neticesinde tüketicilerin istek ve ihtiyaçlarına uygun mal ve hizmetlerin üretilmesi, fiyatlandırılması, tutundurulması ve dağıtılması eylemlerini kapsayan bir süreçtir. Bu süreç satış sonrası hizmetlerle de devam etmektedir. Doğru yanıt A şıkkıdır.

Emlak pazarlaması, bir emlakçının amaçlarını gerçekleştirmek üzere emlak alım, satım ve/veya kiraya verilmesi konusunda müşterilerinin istek ve ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik olarak sunduğu hizmetler olarak tanımlanabilir. Doğru yanıt B şıkkıdır.

Pazarlama araştırması, yöneticinin karşılaştığı problemler karşısında karar vermeye yardımcı olacak ve belirsizlikleri nispeten azaltacak bilgiyi toplama, işleme ve analiz etme sürecidir.

Gayrimenkul sektöründeki öncelikler 70'li yıllarda inşaat kalitesi, 80'li yıllarda finansman, 90'lı yıllarda pazarlama ve 2000'li yıllarda pazar yaratma olarak belirlenmiştir. Doğru yanıt D şıkkıdır.

Emlak pazarlarında konut, mağaza, dükkân, ofis, büro, fabrika ve depo, otel, arsa, arazi, hastane vb. menkuller somut ürünü oluşturur. Ancak emlak pazarlarında müşteriye ürünün sunumu, tanıtılması ve satışı ile ilgili çeşitli hizmetler de sunulmaktadır.

Ticari değer, emlağın piyasadaki arz talep dengesine göre oluşan bedelidir, rayiç bedeldir. Doğru yanıt A şıkkıdır.

Dağıtım,ürünlerin aracılar vasıtasıyla üreticiden tüketiciye ulaştırılması ile ilgili bir pazarlama değişkenidir. Doğru yanıt B şıkkıdır.

Tutundurma kavramı, bir ürün ya da hizmetin hedef kitlelere duyurulması, bilgilendirilmesi, benimsetilmesi için satış yoluyla yapılan çalışmaların tümünü içine alan bir kavramdır. Doğru yanıt C şıkkıdır.

Satış geliştirme; kişisel satış, reklam, halkla ilişkiler ve doğrudan pazarlama dışında kalan, genellikle sürekli olarak yürütülmeyen, fuarlara katılma, sergiler, teşhirler, satış noktasında reklam (POP), ticaret fuarları, eşantiyonlar, kuponlar, hediyeler, yarışmalar ve çekilişler vb. gibi devamlılığı olmayan diğer satış çabalarıdır. Satış geliştirme faaliyetleri, diğer tutundurma faaliyetleri ile birlikte yürütülen ve süreklilik göstermeyen faaliyetlerdir. Doğru yanıt D şıkkıdır.

Tüketicilerin emlak satın alma davranışları; öğrenme, güdülenme, algılama, tutum ve kişilik gibi psikolojik faktörlerden etkilenmektedir. Aile sosyo-kültürel bir faktördür. Doğru yanıt E şıkkıdır.

EMLAK PAZARLAMASINDA ARACILAR
Emlak pazarlamasında aracılar, emlak yöneticileri ya da sahiplerinin emlakları müşteriye ulaştırmada aldığı kararlar ve yolları belirlemektedir. Aracıların temel işlevi, bir emlağın alıcıya ulaşana kadar geçirdiği tüm evrelerin yönetimidir. Bir başka ifadeyle aracıların temel işlevi; emlağın nerede, kim tarafından, ne şekilde alıcıya ulaştırılacağına karar verme sürecini yönetmektir. Aracıların birincil amacı, müşterilere fayda sağlamaktır. Müşterilerin istedikleri nitelikte emlakları, istedikleri yerde ve istedikleri zaman diliminde bulabilmelerini sağlayarak bu faydayı yaratırlar

Emlak pazarlamasında aracı kullanılmasının nedenleri şu şekilde sıralanabilir: Emlak satışının hızlandırılması, alıcı ve satıcıyla kişisel ilişkiler kurulması, aracıların pazar hakkındaki bilgi ve tecrübelerinden faydalanılması, aracıların pazarlığa yardımcı olması, aracıların müşterilere hızlı ulaşımı sağlaması.

Emlak Pazarlamasında Aracı Seçiminde Etkili Olan Kriterler
Emlak pazarlamasında işletmeler, aracı seçerken emlak sektörünün karakteristik özelliklerini ve bu sektörde nasıl bir yaklaşımda bulunacaklarını dikkate almalıdır. Bu nedenle, seçimi bazı kriterlere bağlı olarak gerçekleştirmelidir. Aracı seçilirken dikkate alınması gereken başlıca kriterler şunlardır.
• Müşteri portföyünü oluşturmak,
• Sektörün talep yoğunluğunu belirlemek,
• Rakipleri tanımak,
• İşletmelerin hem kurumsal hem de finansal beklentilerini incelemek,
• Kontrolü sağlamak,
• Emlak satış koşullarını belirlemek,
• Sahiplik koşullarını belirlemek,
• Hizmet koşullarını belirlemek,
• Satış sonrası hizmetleri denetlemek,
• İşletmenin emlak çeşitliliğini incelemek.
Bu kriterlerin değerlendirilmesi sonucu, en iyi emlak aracısının seçilmesi yoluna gidilir.

Emlak işletmelerinin, dağıtımın yoğunluğuna karar verirken kullanabilecekleri üç tür politika mevcuttur. Bu politikalar yoğun dağıtım, sınırlı dağıtım ve seçimli dağıtım politikalarıdır.

Dolaylı aracılık yönteminde ise, bir emlağın emlak yöneticisi/sahibi tarafından müşteriye
ulaştırılmasında, hukuksal ve ekonomik süreçleri yürütecek olan aracıların yer alması söz konusudur.
Emlak pazarlarında yer alan bu aracılar, aşağıdaki şekilde sıralanabilir:
• Acenta ve Brokerler (Komisyoncular)
• Franchising
• Elektronik Kanallar (e-emlak)
• Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları.