EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME

Net faaliyet geliri yaklaşımı

İskonto edilmiş nakit akımına dayalı değerleme yöntemi

İşleyen teşebbüs değeri

Pazar değeri

Tevhit değeri

A seçeneğinde yer alan "Bina ve arazi kapitalizasyon oranlarının elde edilmesi", Arsa ve Arazi Değerlemesinin Artık Arazi Yönteminin koşullarındandır.

Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler

Kamulaştırılacak gayimenkulun çevresel hususları gözönünde bulundurulmalıdır.

Perakende piyasasında değeri etkileyen faktörler;

• Ticaret yöresindeki hane halkı büyüklüğü ve sayısı, hane halkı oluşumunun azalış ve artış hızı, yaş dağılımı ve bileşimi,

• Hane halkı ve kişi başına gelir, hane halkı gelirinin perakende alımlar için harcanan yüzdesi ve efektif satın alma gücü,

• Ticaret yöresinde bulunan satışların oranı,

• Bölgede bir perakende tesisinin kârlı bir biçimde işlemesi için gereken satış hacmi ve mevcut satışların m² başına büyüklüğü,

• Piyasadaki perakende boşluk oranı,

• Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,

• Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,

• Perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen özelliklerdir(kiracı karması, imaj, marka vb).

Ofis piyasasını etkileyen faktörler;

• Bölgeyi ofis yeri olarak tercih eden işverenlerin nitelikleri ve bu işletmelerin tahmini personel gereksinimleri,

• İş cinsine göre bir ofis çalışanı için gerekli büro yerinin ortalama m² alanları,

• Ofisin, merkezi iş alanı ve kent dışı gelişim içindeki konumu,

• Planlanan ofis sınıfı için boşluk oranı,

• Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,

• Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,

• Perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen faktörler (kiracı karması, imaj marka... vs)

• Ofis binasının çekiciliğini etkileyen faktörler (inşaat kalitesi, yönetim profesyonelliği, kiracıların kalitesi ve fonksiyonel çeşitliliği vb.) ve destek tesislerinin mevcudiyeti (lokanta, eğlence, park yeri vb.) gibi hususlar incelenir.

5393 sayılı Belediye Kanunu’na göre bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilebilmesi için; O yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az 50.000 m2 olması şarttır.

Kamuoyunda kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” tasarısı, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek 31.05.2012’de yasalaşmıştır. Yasa, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair esasları düzenlemektedir.

Kırsal gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörler şunlardır;

• Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler,

• Ekolojik ve çevresel konular,

• Konu tarımsal bölgenin özelliği,

• Uzun vadeli devlet politikaları,

• Toprağın verimliliği,

• Ürün piyasası,

• Yeraltı suyu rezervleri,

• Sübvansiyonlar.

Kamulaştırma koşulları şunlardır:

• Kamulaştırılacak gayrimenkul özel iyelikte olmalıdır.

• Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla yapılmalıdır.

• Kamulaştırma için ödenek olmalıdır.

• Kamulaştırma kararı yetkili organlarca verilmeli ve onaylanmalıdır.

• Kamulaştırmayı yapan idare yetkili ve görevli olmalıdır.

• Kamulaştırma bedeli, taksit öngörülmeyen durumlarda peşin ödenmelidir.

• Kamulaştırma, kamulaştırma tüzesine uygun olmalıdır.

• Kamulaştırılan gayrimenkul, kamulaştırma amacına uygun kullanılmalıdır.

Sanayi piyasasını etkileyen faktörler;

• Ham maddelerin mevcudiyeti, hammaddeye ulaşılabilirlik, vasıflı ve vasıfsız işgücünün güncel ve tahmin edilebilen bulunabilirliği,

• Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,

• Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,

• Üretim, toptancılık, perakendecilik, ulaşım, iletişim ve genel hizmetlerdeki istihdam düzeyi,

• Yerel talebi etkileyen bölgesel ekonomik büyüme,

• Toplam istihdamdaki büyüme,

• Perakende satışlar ( perakende depolama mülklerinde ),

• Taşıma türü ( kara yolu, deniz yolu, demir yolu, hava yolu ) ve maliyeti,

• Organize sanayi bölgesi olup olmadığı ve altyapı imkânlarından yararlanma durumu gibi faktörler incelenir.

Ticari kârlılık analizinde kullanılan işletme değerleme yöntemleri genel olarak üç ana gruba ayrılır.

Bunlar;

1. İskonto edilmiş nakit akımına dayalı değerleme yöntemi

2. Kazanca dayalı değerleme yöntemi

3. Varlığa dayalı değerleme yöntemi

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, riskli yapıların tespitini süre vererek, sahiplerinden isteyebilecektir. Tespitler, verilen sürede yaptırılmazsa, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya belediyeler ile il özel idarelerince yapılacaktır. Bu tespitlere karşı ev sahipleri, 15 gün içerisinde itiraz edebilecek.

Genel olarak arsaların değerlemesinde aşağıdaki faktörler gözönünde bulundurulur:

• İşyerlerine ve meskûn yerlere uzaklık-yakınlık ve ulaştırma durumu,

• Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii,

• Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş olup olmadığı,

• Hangi tür bina inşaatına uygun olduğu,

• İmar planındaki durumu,

• Bina ve inşaat sahası büyüklüğü,

• Topoğrafik durumu,

• Zemin yapısı,

• Parselin şekli ve boyutu,

• Cephe kullanımı,

• Manzarası,

• Sosyo-ekonomik yapısı.

Bölgenin özellikleri: Şehrin gelişme yönü, fiziki ve sosyal cazibe, sosyal, ticari ve kentsel merkezlerin yeterliliği, ulaşım imkânları, hizmetlerin yeterliliği, vergi düzeyi, gayrimenkul değerleri ve trendi, uygunsuz kullanıma karşı tedbirler, bölgenin ulaşım ve ana trafik arterlerinin haritaları.

Sanayi piyasasını etkileyen faktörler;
• Ham maddelerin mevcudiyeti, hammaddeye ulaşılabilirlik, vasıflı ve vasıfsız işgücünün güncel ve tahmin edilebilen bulunabilirliği,
• Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
• Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
• Üretim, toptancılık, perakendecilik, ulaşım, iletişim ve genel hizmetlerdeki istihdam düzeyi,
• Yerel talebi etkileyen bölgesel ekonomik büyüme,
• Toplam istihdamdaki büyüme,
• Perakende satışlar ( perakende depolama mülklerinde ),
• Taşıma türü ( kara yolu, deniz yolu, demir yolu, hava yolu ) ve maliyeti,
• Organize sanayi bölgesi olup olmadığı ve altyapı imkânlarından yararlanma durumu gibi faktörler incelenir.