EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME

Ticari gayrimenkul değerlemesi genellikle iş tanımını, değerlemenin geçerlilik tarihini, değerlemenin tanımını, amacını ve değerleme kullanımının sahibini içerir. Bir ticari semtin ekonomik sağlığı, çevresindeki ticaret yöresinin canlılığına bağlı olduğu için ticari semtteki gayrimenkul değerleri, yakınındaki arazi kullanımlarının türünden ve özelliğinden ayrıca çevredeki gayrimenkullerin değerlerini etkileyen faktörlerden etkilenir.

Doğru cevap: Değerlemenin sahibinin diğer gayrimenkullerini seçeneğidir.

Ticari gayrimenkullerin değer tespiti yapılırken nelere dikkat edilir?

            Şehrin özellikleri,

            Bölgenin özellikleri

            Ticari gayrimenkulün özellikleri: Arsa (büyüklük ve coğrafya, topoğrafi, toprak ve yeraltı kaynaklarından yararlanma, çevre dizaynı, diğer yatırımlar, arsa planı),

Bina Toplam bina alanlarının tespit edilmesi (kullanım ve inşa tarihi, inşa ayrıntıları, zemin planları, genel analiz ve görsel cazibe), arsanın kullanımına ilişkin yasal düzenlemeler (kadastro, tapu kısıtlamaları, vergi oranı, arsa ve binalar, en yüksek ve en iyi kullanım konusunda düşünceler.

Toplam bina alanlarının tespit edilmesi doğru cevaptır.

Aşağıdakilerden hangisi Ticari gayrimenkul değerlemesinde İşletme Değerlemesi için söylenebilir?

İşletmenin değeri, o işletmenin gelecekte sağlayacağı gelir akışı ile bu gelir akışının elde edilmesindeki risk durumuna bağlıdır.

Arsa değerlemesini etkileyen niteliklerden bazıları:

Arsanın yüzölçümü

Arsanın üzerine kaç kat bina yapılabileceği,

Konut, ticaret veya sanayi alanı olup olmadığı,

Aşağıdaki faktörlerden hangisi genel olarak arsaların değerlemesinde gözönünde bulundurulan etkenlerden değildir? Hangi tür bitki yetiştirmeye uygun olduğu değildir.

•    Arsanın büyüklüğü ve arsanın şekli: Büyüklük ve şekil bir arsanın boyutlarını (sokak cephesi, genişlik ve derinlik) belirtir. Fiziksel özelliklerin neden olduğu avantaj ve kayıplar belirlenir.

Portföyde yer alan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı amacıyla değer tespiti.Yatırım projeleri için finansman analizleri, proje fizibilite analizleri,Gayrimenkullerin hukuki durumlarında ortaya çıkan kanuna ve ilgili mevzuata aykırılıkların giderilmesi ve bunların gayrimenkul değerine etkilerinin tespiti,Gayrimenkul projelerinde tapu kayıtları, kadastro ve imar durumları ve diğer kanuni mükellefiyetleri incelemesi, varsa problemli unsurların giderilmesi için durum tespit raporu ya da görüş raporu düzenleme,

Gayrimenkulün Niteliği ve Hacmi değildir.

Gayrimenkulün arsa değeri hesaplandıktan sonra, yapı değeri hesaplanma aşamasına geçilir. Yasalarda değerleme işlemi sırasında gerçekleştirilen tespit işlemlerinin nasıl uygulanacağı anlatılsa da, kentsel dönüşüm projelerinde bu denli kapsamlı bir tespit işlemi gerçekleştirilmemektedir. İhaleyi alan şirket tarafından oluşturulan bir ekip gerekli izin belgeleriyle gayrimenkulün incelemesi işlemini gerçekleştirilir. Bu inceleme sırasında binanın dışından ölçüm gerçekleştirilir. Binanın içinde ayrıntılı bir ölçüm gerçekleştirilmez. Bağımsız bölüm, eklenti bütünleyici parça sayısı işlenir. Tespit yapılırken vatandaşın mal varlığı olan gayrimenkul sayılabilecek arsa, bina, istinat duvarı, kuyu varsa meyve ağaçlarının tek tek tespiti gerçekleştirilir. Elde edilen tüm veriler, oluşturulan veri dosyasında ilgili yerlerine işlenerek kıymet takdir komisyonuna sunulur.

Bölgenin özellikleri: Şehrin gelişme yönü, fiziki ve sosyal cazibe, sosyal, ticari ve kentsel merkezlerin yeterliliği, ulaşım imkânları, hizmetlerin yeterliliği, vergi düzeyi, gayrimenkul değerleri ve trendi, uygunsuz kullanıma karşı tedbirler, bölgenin ulaşım ve ana trafik arterlerinin haritaları.

Şehrin özellikleri: Tarihi, coğrafi yapısı (arazi yapısı, nehirler, iklim, su), politik konumu (kamunun örgütlenmesi, vergi oranları, planlama), sosyal yapı (nüfus büyüklüğü, nüfus dağılımı, gelir, büyüme), ekonomik veriler (işsizlik oranları, ekonomik faaliyetler, gelir kaynakları, ücret düzeyi, sanayileşme).

Ticari gayrimenkul piyasası, perakende piyasası, ofis, sanayi piyasası olarak 3 ayrılır.

Ticari kârlılık analizinde kullanılan işletme değerleme yöntemleri genel olarak üç ana gruba ayrılır. Bunlar;

1. Iskonto edilmiş nakit akımına dayalı değerleme yöntemi

2. Kazanca dayalı değerleme yöntemi

3. Varlığa dayalı değerleme yöntemi

Arsaların fiziksel özelliklerinin değere etkileri şunlardır:

1. Arsanın büyüklüğü ve arsanın şekli

2. Köşe etkisi

3. Tevhit değeri

4. Artık arazi ve arazi fazlası

5. Topoğrafya

6. Altyapı hizmetleri

Emlak vergisinin tarh ve tahakkukuna esas olacak arsa ve arazi birim metrekare değerlerinin dört yılda bir belirlenmesi esası getirilmiştir.

Analizlerindeki varsayımları belirlemelerinde değerleme uzmanına yardımcı olmak üzere birçok teknik geliştirilmiştir. Bunlardan en çok bilinen ve kullanılanları; ortalama getiri oranı, geri ödeme dönemi, iskontolu nakit akışı ve net bugünkü değer yöntemleridir.

Kırsal gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörler şunlardır;

• Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler,

• Ekolojik ve çevresel konular,

• Konu tarımsal bölgenin özelliği,

• Uzun vadeli devlet politikaları,

• Toprağın verimliliği,

• Ürün piyasası,

• Yeraltı suyu rezervleri,

• Sübvansiyonlar.

Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda gayrimenkulün değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, gayrimenkulün bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.

Ticari ve kentsel merkezlerin yeterliliği

Ofisin, merkezi iş alanı ve kent dışı gelişim içindeki konumu