EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME

Değerleme sürecinde dördüncü adım veri analizidir. Veri analizi, piyasa analizi ve en etkin ve verimli kullanım analizinden oluşur.

Değerleme sürecinde verilerin bir kısmı alıcılar, satıcılar, kiracılar, kiraya verenler, ipotek kredisi verenler, ipotek kredisi kullananlar, geliştiriciler, inşaatçılar, yöneticiler, mal sahipleri, yatırımcılar ve emlak danışmanları gibi gayrimenkul piyasasını oluşturan bireyler ve firma gruplarından alınır. Bu bakımdan piyasadan elde edilen verilerin analizi aynı zamanda bir gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımını saptamak içinde bir temel oluşturur. Bu analiz talep ve arz arasındaki ilişkiyi ortaya koyması açısından da önemlidir.

Arsa/Arazi Değer Tahmini

Değerleme sürecinde beşinci adım arsa/arazi değer tahminidir. Arsa değerlemesi doğrudan en etkin ve en verimli kullanım analizine bağlıdır. Arsanın en etkin ve verimli kullanımı ve arsa değeri arasındaki ilişki var olanın en etkin kullanım olup olmadığını belirler. Arsa değeri toplam gayrimenkul değerinin ana bileşenidir, üzerinde yoğun bina yerleşimleri olan gayrimenkuller değerlenirken bile arsa değeri ayrıca belirlenir.

Potansiyel Brüt Gelir (PBG): İşletme giderleri düşülmeden önce tam dolulukta gayrimenkule atfedilir toplam potansiyel gelirdir. Değerleme tarihinde devam eden veya işletmenin birinci tam ay veya yılında beklenen kira gelirinin düzeyini veya mülkiyet dönemi içinde beklenen dönemsel geliri belirtir.

Efektif Brüt Gelir (EBG): Gayrimenkulün tüm işletmelerinden beklenen boşluk ve tahsilât kayıpları için düzeltilmiş gelirdir. Bu düzeltme kiralanmayan yerler ve kiracılar tarafından ödenmeyen kiralardan meydana gelen kayıpları kapsar.

Boşluk ve kira tahsilat kaybı, boşluklar, kiracı değişimleri ve kiranın ödenmemesine atfedilen, potansiyel brüt gelirde meydana gelebilecek azalmalar için ayrılan ödenektir. Boşluk ve tahsilat kayıplarını etkileyen faktörler; konu gayrimenkulün mevcut ve geçmiş dönem boşluk oranları ve kira kayıpları, bölge rekabet koşulları (konu gayrimenkul ve çevre rakip binalarda kira düzeyi), gelecek ekonomik trende göre yöre popülasyonu tahmini, kiracı kalitesi ve kiralama süresidir.

Bu yöntemin ana değişkenleri olan gelir yaratma gücü ve indirgeme oranı, piyasa tarafından belirlenmektedir. Örneğin, bir otelin, alışveriş merkezinin, bir ofisin veya bir apartman dairesinin mal sahipleri tarafından talep edilen kira bedeli, piyasada mevcut benzer gayrimenkullerin kira bedellerinden çok farklı olamayacaktır. Bu nedenle beklenen getiri oranı ve gelir tahmin edilirken, değerleme uzmanı söz konusu gayrimenkulün arz ve talep durumunu göz önünde bulundurmak zorundadır.

Fiili değerleme tarihi itibariyle yapılandırmaların dolaysız ve dolaylı maliyetleri hesaplanır. Dolaysız (direkt) maliyetler, yapıyı fiili değerleme tarihinde yeniden yapmak için inşaat sırasında kullanılan işçilik, malzeme için yapılan giderlerdir. Bunlar: • İnşaatta kullanılan işçilik, • Malzemeler, ürün ve ekipmanlar, • İnşaat izinleri, • İnşaat sırasında güvenlik giderleri, • Şantiye yapıları ve depolama giderleri, • Güç hattı tesisi ve elektrik giderleri, • Sosyal güvenlik giderleri, kıdem tazminatları, yangın ve yükümlülük sigortaları dahil olmak üzere yüklenici genel giderleri, • Teminat mektuplarıdır

İşlevsel Yarar: Bir gayrimenkul veya binanın güncel piyasa zevkleri ve standartlarına göre yararlı olması ve planlanan işlevini yerine getirme yeteneğidir. Bir binada mimari stil, tasarım ve yerleşim, odaların büyüklüğü ve türü bakımından verimliği işlevsel yarar kapsamında değerlendirilir. Genel olarak işlevsel yarar şu özellikleri içerir: uyum, uygunluk veya elverişlilik, konfor, verimlilik, güvenlik, güvence, erişebilirdik, bakım kolaylığı ve maliyet, piyasa standartları, çekicilik, ekonomik üretkenlik.

Bu yöntemde karşılaştırılacak özellikler şunlardır; • Mülkiyet hakları (hukuksal durum), • Finansman koşulları (satışın finansman yöntemi), • Satış koşulları (taksit, peşin ödeme), • Satış sonrası yapılacak harcamalar (bakım, imar plan değişikliği), • Piyasa koşulları (zaman düzeltmesi), • Konum, • Fiziksel özellikler, • Ekonomik özellikler, • Kullanım durumu / İmar, • Gayrimenkul dışı bileşenler.

III- Desteklenebilir bir gayrimenkul projesi geliştirme planı yaratılır veya varsayılır.

V- Geliştirme maliyeti ve programı saptanır.

I-Zaman içinde gerçekçi bir fiyat listesi ön tahmini yapılır.

II-Arsa geliştirmenin aşamaları ve buna bağlı giderler doğru olarak tahmin edilir.

IV- İskonto oranı içine genel giderler ve girişimci karı dâhil edilir. Şeklindedir. Doğru cevap B’dir.