EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME

Değerleme süreci şu aşamalardan oluşur:

• Değerleme Sorununun Tanımlanması
• İşin Kapsamının Tanımlanması
• Verilerin Toplanması ve Gayrimenkulün Tanımlanması
• Veri Analizi
• Arsa/Arazi Değer Tahmini
• Değerleme Yöntemlerinin Uygulanması
• Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması ve Son Değer Tahmini

• Değerleme Raporu

Gayrimenkul değerleme sürecinde piyasa analizi, veri analizi aşamasında yapılmaktadır.

En etkin ve verimli kullanım analizi boş bir arsa ya da yapılandırılmış bir gayrimenkulün fiziksel olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır.

Satışların karşılaştırılması yönteminin genelde kullanım alanları;

Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda her cins gayrimenkule uygulanabilir. Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yöntemdir,

Genellikle gelir getirmeyen gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılır,

Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır,

Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi gayrimenkuller için en iyi göstergeleri sağlar,

Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önüne alınmalıdır,

Mahkemeler ve kıymet takdir komisyonları çoğunlukla bu yöntemi dikkate alırlar,

Şahıslarca anlaşılması kolaydır,

Esas alınan değere emsal göstermek kolay olduğundan bu değeri tespit etmek her zaman mümkündür,

Arsa değerlemesinde kullanılır.

Satışların karşılaştırılması yönteminde çoğunlukla finansman koşulları veya fiziksel özelliklerdeki farkları yansıtmak için kullanılan düzeltme türü parasal düzeltmedir.

Dolaysız (direkt) maliyetler, yapıyı fiili değerleme tarihinde yeniden yapmak için inşaat sırasında kullanılan işçilik, malzeme için yapılan giderlerdir. Bunlar:

• İnşaatta kullanılan işçilik,
• Malzemeler, ürün ve ekipmanlar,
• İnşaat izinleri,
• İnşaat sırasında güvenlik giderleri,
• Şantiye yapıları ve depolama giderleri,
• Güç hattı tesisi ve elektrik giderleri,
• Sosyal güvenlik giderleri, kıdem tazminatları, yangın ve yükümlülük sigortaları dahil olmak üzere yüklenici genel giderleri,
• Teminat mektuplarıdır.

Fizibilite çalışmalarında, arsa ve yapının ayrı ayrı değerlemesinin gerektiği durumlarda güvenilir olan gayrimenkul değerleme yöntemi maliyet yöntemidir.

Karşılaştırma ve ekonomik ömür yöntemlerinde kullanılan temel veriler şunlardır;

• Ekonomik ömür,
• Efektif yaş,
• Kalan ekonomik ömür.

Getiri kapitalizasyonunu uygulamak için aşağıdaki süreç uygulanır:
1. Uygun bir mülkiyet (elde tutma) veya inceleme dönemi seçilir.
2. Gelecekteki (gayrimenkulün geri dönüşünü de içeren) tüm nakit akışları tahmin edilir.

3. Uygun bir getiri oranı seçilir.
4. Çeşitli getiri formüllerinden birini kullanarak, gelecekteki her yıllık yararı iskonto etmek veya gelir modelini, değer değişimini ve getiri oranını yansıtan bir toplam oran geliştirmek suretiyle, gelecekteki yararlar bugünkü değere dönüştürülür.

Boşluk ve tahsilat kayıplarını etkileyen faktörler; konu gayrimenkulün mevcut ve geçmiş dönem boşluk oranları ve kira kayıpları, bölge rekabet koşulları (konu gayrimenkul ve çevre rakip binalarda kira düzeyi), gelecek ekonomik trende göre yöre popülasyonu tahmini, kiracı kalitesi ve kiralama süresidir.

Değerleme işlemi, piyasa hakkında seçici bir araştırmanın yapılmasını, gerekli verilerin toplanmasını, uygun analitik tekniklerin kullanılmasını, bilgi ve tecrübeyi ve profesyonel hüküm vermeyi gerektirir

Gayrimenkul değerini belirlemek için temelde üç yöntem kullanılır. Bu yöntemler; satışların karşılaştırılması, maliyet ve gelir kapitalizasyonudur

Gayrimenkul değerini belirlemek için temelde üç yöntem kullanılır. Bu yöntemler;
satışların karşılaştırılması, maliyet ve gelir kapitalizasyonudur. Satışların karşılaştırılması yöntemi, konu gayrimenkule benzer gayrimenkullerin yakın zamanda satıldığı ya
da satışa sunulduğu piyasalarda en yararlı yöntemdir ve değerleme uzmanı bu yöntemi
kullanarak konu gayrimenkul ile benzerlerini karşılaştırarak bir değer göstergesi yaratır.
Maliyet yöntemi piyasa katılımcılarının değerin maliyetle ilişkisi olduğunu kabul etmelerine dayanır. Gelir kapitalizasyonu yönteminde gayrimenkul sahibi olmanın gelecekteki yararlarının bugünkü değeri ölçülür. Bu yöntemde gelecekte gayrimenkulden elde
edilecek gelirin, giderin ve indirgeme oranının tahmin edilmesi gerekmektedir. Ayrıca,
bu unsurlarda ortaya çıkan değişikliklerin gayrimenkulün değerine olan etkisinin de belirlenmesi gerekmektedir

Değerleme süreci şu aşamalardan oluşur:
• Değerleme Sorununun Tanımlanması
• İşin Kapsamının Tanımlanması
• Verilerin Toplanması ve Gayrimenkulün Tanımlanması
• Veri Analizi
• Arsa/Arazi Değer Tahmini
• Değerleme Yöntemlerinin Uygulanması
• Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması ve Son Değer Tahmini
• Değerleme Raporu

Değerleme sorununun belirlenmesi için konu gayrimenkul ile ilgili bilgiler tanımlanmalıdır. Gerekli olan başlıca bilgiler:
• Konum, fiziki, yasal ve ekonomik özellikler,
• Değerlemeye tabi tutulacak mülkiyet hakları,
• Gayrimenkul dışında değerlenecek varlıklar,
• Arsa kullanımındaki kısıtlamalardır.

İşin Kapsamının Tanımlanması
Değerleme sürecinde ikinci adım işin kapsamının tanımlanmasıdır. İşin kapsamı bir görevde araştırılan bilginin miktarı, tipi ve uygulanan analizdir. İşin kapsamını açıklamak,
değerleme uzmanına gerekli kaynakların ve verilerin tanımlamasına yardımcı olur ve değerleme sürecinde sonraki adımları planlamasına yardımcı olur. Değerleme uzmanı işin
kapsamını belirlerken değerlemeyi etkileyebilecek olağanüstü varsayımları ve hipotetik
koşulları da tanımlamalıdır. Olağanüstü varsayımlar, kesin olmayan bilgileri gerçek olarak kabul eder. Hipotetik koşullar ise var olanın tersidir. Olağanüstü varsayımların ya da
hipotetik koşulların kullanılıp kullanılmaması değerleme sorununun kullanım amacına
bağlıdır. Değerleme uzmanının iş planı genellikle değerleme raporunun bir özetidir, raporun başlıca bölümleri belirtilir ve her bölümde gerekli olan veri ve işlemler not edilir.
Değerlemede iş planı, değerlemenin kullanım amacı, işin kapsamı ve değerlenecek gayrimenkulün tipine bağlıdır.

Verilerin Toplanması ve Gayrimenkulün Tanımlanması
Değerleme sürecinde üçüncü adım verilerin toplanması ve gayrimenkulün tanımlanmasıdır. Genel olarak değerleme analizinde veriler üç grupta toplanabilir. Bunlar: Genel veriler, özel veriler ve rakip arz ve talep verileridir.

Komşuluk çevresi, birbirini tamamlayan bir arazi kullanımlar grubudur. Yani, oturanlar, binalar veya işletmelerin birbirleriyle ilişkili gruplamasının yapılmasıdır. Çevresel etkenlerin içeriği aşağıdakilerden oluşur:
• Bina büyüklüğü, türü, yoğunluğu ve bakım,
• Topografik (arazi ve bitki örtüsü) özellikler,
• Açık alanlar,
• Yakındaki alışveriş merkezleri, fabrikalar ve okullar gibi tesislerden kaynaklanan
rahatsız edici ve tehlikeli unsurlar,
• Sokak lambaları, kanalizasyon ve elektrik gibi genel hizmetlerin yeterliliği,

• Boş arsaların bakımı ve genel bakım,
• Sokakların düzeni, genişliği ve bakımı,
• Yöredeki yolların cazibesi ve güvenliği,
• Gayrimenkullerin efektif yaşları,
• Çevresel sorunlar (heyelan ve sel tehditleri gibi),
• Toplu taşıma, dükkânlar ve hizmet kurumları, parklar ve dinlenme tesisleri, ibadet
yerleri ve işyerlerine erişim.

Konut Semtleri: Yöre sakinleri gayrimenkullerin değerinin artmasında çok önemli rol
oynar. Değerlemede, konutların evle iş merkezleri arasındaki mesafe dikkate alınmalıdır.
İstihdam fırsatlarına yakınlık konut bölgesindeki gayrimenkul değerlerini önemli ölçüde
etkiler. Bununla birlikte topografik, iklimsel ve konum gibi özellikler de konut yöresinin
kimliğinin tanımlanmasında etkendir. Bir ticari semtin ekonomik sağlığı, çevresindeki
ticaret yöresinin canlılığına bağlı olduğu için ticari semtteki gayrimenkul değerleri, yakınındaki arazi kullanımlarının türünden ve özelliğinden ayrıca çevredeki gayrimenkullerin değerlerini etkileyen faktörlerden etkilenir.
Sanayi Bölgeleri: Sanayi semtleri, fabrikalar, dökümhaneler ve kimya firmaları gibi ağır
sanayi birimlerinden montaj, dağıtım ve diğer işlere kadar geniş bir yelpazede yer alırlar.
Her sanayi bölgesinin konumuna, arsa ve yapılandırmalarının özelliklerine karşı piyasanın tepkisini yansıtan bir değer düzeni vardır.
Tarım Alanları: Buralarda en önemli değer etkenleri, alanın bütünden çok bireysel
gayrimenkullerle ilişkilidir. Ayrıca bir tarım alanının fiziksel nitelikleri genellikle bireysel
özellikleri temsil eder.
Uzmanlaşmış Semtler: Bir piyasa yöresinde bazı özel faaliyetler etkinse o yöre özel bir
semt olarak tanımlanabilir. Bunlar; sağlık semtleri, araştırma ve geliştirme parkları ileri
teknoloji parkları, eğitim alanları, tarihi semtlerdir. Değerleme uzmanları her bölgenin
tahsis durumuna uygulanabilir kriterlere ve bu kriterlerin bölge içindeki gayrimenkullere
nasıl uygulandığını belirlemesi gerekmektedir.