EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME

2000’li yılların başından itibaren kamuoyunda “mortgage” olarak bilinen ve 2007 yılında kabul edilerek yürürlüğe giren 5582 sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin yasal düzenlemeler sonucunda gayrimenkul değerlemesi oldukça önem kazanmıştır. Doğru cevap E'dir.

Türkiye’de özellikle 2000’li yılların başından itibaren gayrimenkul değerlemesi alanında önemli yasal düzenlemeler yapılmıştır. Yapılan yasal düzenlemelerden en önemlileri şüphesiz, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ile Sermaye Piyasası Kuruluna tanınan yetki çerçevesinde sermaye piyasası alanları ile sınırlı olarak gayrimenkul değerleme hizmeti verecek kişi ve şirketlere ve bu şirketlerin listeye alınmalarına ilişkin tebliğlerin 2001 tarihinde yürürlüğe girmiş olmasıdır. Doğru cevap C'dir.

İrtifak Hakkı, sahiplerine, başkasına ait bir şeyin üzerinde sadece kullanma ve yararlanma veya hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren haktır. Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) ise bir kişinin başka bir kişiye ait arsa üstünde veya altında inşaat yapabilmesine ve mevcut inşaatı muhafaza edebilmesine yetki veren irtifak hakkı çeşididir. Doğru cevap D'dir.

Gayrimenkullerın kullanım amaçlarına göre sınıflandırılması dört ana gruba ayrılmaktadır. Bunlar: konutlar, işyerleri, arazi ve arsalar ve diğer yapılar şeklindedir. Konutlar, ev, apartman veya lojman gibi ikamete ayrılmış yapılardır. İşyerleri ise ticari ve sinai amaçlı kullanılan gayrimenkullerdir. Dükkân, iş hanı, depo, fabrika, imalathane vb. yapılar bu grupta yer almaktadır. Altın ve araçlar gayrımenkul kapsamına girmez. Doğru cevap A'dır.

Değer, belirli bir zamanda belirli bir gayrimenkulün, mal ve hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederi, gayrimenkul mülkiyetinin ileride gerçekleşecek yararlarının bugünkü değeri olarak ifade edilir. Doğru cevap B'dir.

Maliyet değeri; yapılı bir gayrimenkulün değer günündeki (o tarihte geçerli Çevre ve Şehircilik Bakanlığı birim fiyatları) yapım giderlerinden, yıpranma payı, eskime ve diğer giderlerin çıkartılmasıyla ulaşılan değerdir. Doğru cevap E'dir.

Değer tespiti yapılacak söz konusu gayrimenkulün değerleme sürecinin ilk aşamasında konutun fiziksel ve yasal özellikleri açıkça belirlenir. Bu özellikler söz konusu gayrimenkulün alıcı ve satıcısının yasal hakları, çevre, ulaşım vb. faktörlerini içerir. Doğru cevap B'dir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ülkemizde gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi konusunda oldukça ayrıntı içeren bir kanundur. Kamulaştırma Kanununda hem temel değerleme yöntemleri ve değer etmenleri hem de piyasa şartlarına ilişkin temel düzenlemeler yer almaktadır. Anılan kanunda gayrimenkullerin hangi değer üzerinden kamulaştırılacağına dair kesin bir hüküm bulunmamakla birlikte değerleme ilkeleri ve idarelere tanınmış yetkilerden kanunda geçen kamulaştırma bedelinin piyasa değerine karşılık kullanıldığı anlaşılmaktadır. Doğru cevap C'dir.

Vergi kanunları açısından gayrimenkul değerlemesine ilişkin hükümler esas olarak 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ile ilgilidir. Doğru cevap B'dir.

Doğrudan gayrimenkule ilişkin içsel unsurlar; fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirliktir. Gayrimenkul değerini etkileyen ve doğrudan gayrimenkule ait olmayan dışsal unsurlar ekonomik, sosyo kültürel ve yasal mevzuat şeklinde belirtilebilir. Doğru cevap D'dir.

İrtifak Hakkı: Sahiplerine, başkasına ait bir şeyin üzerinde sadece kullanma ve yararlanma veya hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren haktır.

Üst Hakkı (İnşaat Hakkı); Bir kişinin başka bir kişiye ait arsa üstünde veya altında inşaat yapabilmesine ve mevcut inşaatı muhafaza edebilmesine yetki veren irtifak hakkı çeşididir.

Gerçek değer; gayrimenkulün kamulaştırılmasında gayrimenkul sahibine kamu tarafından ödenecek bedelin belirlenmesinde ölçüt olarak kullanılan teorik bir kavramdır.

Sürüm değeri; alıcı ve satıcı arasında ödeme koşullarına, gayrimenkulün özelliklerine ve konumuna göre gayrimenkulün peşin para değeridir. Rayiç, pazar-piyasa değeri, normal alım-satım değeri kavramları ile eş anlamlıdır.

Değer, belirli bir zamanda belirli bir gayrimenkulün, mal ve hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederi, gayrimenkul mülkiyetinin ileride gerçekleşecek yararlarının bugünkü değeridir.

Sübjektif değer, bir gayrimenkulün sahibi açısından ifade ettiği değer, Objektif değer ise, gayrimenkulün başkası için ifade ettiği değerdir.

Piyasa değerinin tanımı ülkeden ülkeye farklılık göstermekle birlikte, bir ülkede birden fazla tanımla karşılaşılabilir. Tanımlardaki ifadeler değişik olsa bile birçok tanım kural olarak aşağıdaki temel varsayımlara dayanmaktadır.
• Bir gayrimenkulün tahmin edilen bedeli rekabet piyasası içinde parasal olarak satılabilecek en yüksek fiyat üzerindendir.
• Gayrimenkulün serbest piyasada satışta kalması için makul bir süre tanınır.
• Alıcı ve satıcı birlikte hareket eder ve fiyat, gereksiz fiyat artırıcı unsurlar tarafından etkilenemez.
• İki taraf da ihtiyatlı hareket eder ve gayrimenkulün kullanılabileceği alanlar hakkında yeterli bilgi sahibidirler.

Bir ürün, eşya ya da hizmetin değeri onların doğası gereği oluşmaz; bu değerleri piyasayı oluşturan bireyler belirler. Değeri yaratan ilişkiler karışıktır ve değeri etkileyen faktörler değiştiğinde değer de değişir. Tipik olarak dört ekonomik unsur değeri oluşturur. Bunlar;
• Yararlılık
• Kıtlık
• Arzu
• Etkin alım gücü’dür.

Arz; gayrimenkullerde belirli bir piyasada belirli bir zamanda çeşitli fiyatlarda satış ya da kiralama amacıyla piyasada olan gayrimenkul miktarı.

Talep; Gayrimenkullerde belirli bir piyasada belirli bir zamanda çeşitli fiyatlarda satın alma ya da kiralamak amacıyla arzulanan
gayrimenkul miktarıdır.