EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME

2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ile Sermaye Piyasası Kuruluna tanınan yetki çerçevesinde sermaye piyasası alanları ile sınırlı olarak gayrimenkul değerleme hizmeti verecek kişi ve şirketlere ve bu şirketlerin listeye alınmalarına ilişkin tebliğler 2001 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

2000’li yılların başından itibaren kamuoyunda “mortgage” olarak bilinen ve 2007 yılında kabul edilerek yürürlüğe giren 5582 sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin yasal düzenlemeler sonucunda gayrimenkul değerlemesi oldukça önem kazanmıştır.

Türk Medeni Kanununun 704. maddesinde gayrimenkul mülkiyetinin konusu üç kategoride ifade edilmiştir. Bunlar arazi, gayrimenkuller üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerdir.

Gayrimenkullerin kullanım amaçlarına göre sınıflandırılması dört ana gruba ayrılmaktadır. Bunlar: konutlar, işyerleri, arazi ve arsalar ve diğer yapılar şeklindedir.

Değer zamanla değiştiği için değerlemeyi yapacak kişi (değerleme uzmanı) değeri belli bir zaman noktasına yansıtır. Karışıklığa meydan vermemek için değerlemeyi yapan kişiler değer sözcüğünü tek başına kullanmazlar ve onun yerine piyasa değeri, kullanım değeri, yatırım değeri ve vergi değeri gibi özgün değer tiplerinden birini kullanır.

Değer kavramını biri sübjektif diğeri ise objektif olmak üzere iki sınıfa kadar ayırmak mümkündür. Sübjektif değer bir gayrimenkulün sahibi açısından değerini ifade eder ve gayrimenkulün kullanım değeri ile ilgilidir. Objektif değer ise gayrimenkulün başkaları için değerini ifade etmektedir ve bu değer ise piyasa değerini ifade eder.

Özel mülkiyet hakkının var olduğu ülkelerde gayrimenkullere ilişkin devletin temel iki görevi vardır. Bunlardan ilki devletin kendisine ve özel mülkiyete konu gayrimenkulleri korumak, diğeri ise gayrimenkuller üzerinde fiili veya hukuki işlem yapılabilmesi yani gayrimenkullerin tasarrufunu sağlamaktır.

Anılan kanunda gayrimenkullerin hangi değer üzerinden kamulaştırılacağına dair kesin bir hüküm bulunmamakla birlikte değerleme ilkeleri ve idarelere tanınmış yetkilerden kanunda geçen kamulaştırma bedelinin piyasa değerine karşılık kullanıldığı anlaşılmaktadır.

Gayrimenkullerin tahmini değerini belirleyecek olan komisyonlara ayrıca konuyla ilgili uzman kişi ve kuruluşlar, lisanslı değerleme uzmanları ve lisanslı değerleme şirketlerinden, yerel emlak komisyoncuları ile Sanayi ve Ticaret Odalarından bilgi alma olanağı sağlamıştır.

Emlak Vergisi Kanununa göre bina ve arazi vergisinin ölçütü “vergi değeridir".

Türkiye’de özellikle 2000’li yılların başından itibaren gayrimenkul değerlemesi alanında önemli yasal düzenlemeler yapılmıştır. Yapılan yasal düzenlemelerden en önemlileri şüphesiz, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ile Sermaye Piyasası Kuruluna tanınan yetki çerçevesinde sermaye piyasası alanları ile
sınırlı olarak gayrimenkul değerleme hizmeti verecek kişi ve şirketlere ve bu şirketlerin listeye alınmalarına ilişkin tebliğlerin 2001 tarihinde yürürlüğe girmiş olmasıdır. Yine 2000’li yılların başından itibaren kamuoyunda “mortgage” olarak bilinen ve 2007 yılında kabul edilerek yürürlüğe giren 5582 sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin yasal düzenlemeler sonucunda gayrimenkul değerlemesi oldukça önem kazanmıştır.

Türk Medeni Kanununun 704. maddesinde gayrimenkul mülkiyetinin konusu üç kategoride ifade edilmiştir. Bunlar arazi, gayrimenkuller üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerdir.

Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır

İrtifak Hakkı, Sahiplerine, başkasına ait bir şeyin üzerinde sadece
kullanma ve yararlanma veya hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren haktır

Üst Hakkı (İnşaat Hakkı), Bir kişinin başka bir kişiye ait arsa üstünde
veya altında inşaat yapabilmesine ve mevcut inşaatı muhafaza edebilmesine yetki veren haktır

Gayrimenkullerın kullanım amaçlarına göre sınıflandırılması dört ana gruba ayrılmaktadır. Bunlar: konutlar, işyerleri, arazi ve arsalar ve diğer yapılar şeklindedir.

Gerçek kişilere ait gayrimenkuller tapu kaydının birey üzerinde olduğu ve tasarruf hakkı şahsa ait olankonut ve işyerleridir. İşletme ya da diğer tüzel kişilerin aktifinde olan ticari, sinai veya sosyal amaçlı kullanılan gayrimenkuller tüzel kişilere ait gayrimenkul olarak değerlendirilmektedir. Çok sık olmamakla
birlikte tüzel kişi aktifine kayıtlı konutlar da bulunmaktadır.

Gayrimenkul mülkiyeti bir gayrimenkule sahip olmaktan kaynaklanan tüm menfaatleri ve gelirleri kapsar. Gayrimenkul mülkiyeti üzerindeki menfaat ve gelir hakkı bir delil niteliğinde, fiziksel olarak gayrimenkulün dışında bir resmi belge (tapu) ile kanıtlanmalıdır. Gayrimenkul mülkiyeti fiziksel olmayan bir kavramdır. Örneğin arazi, bina veya ek olarak nitelendirilebilecek su, elektrik ve ısıtma cihazları da gayrimenkul mülkiyeti kapsamındadır.

Gayrimenkul mülkiyeti ile bağlantılı bir kavram olan kişisel mülkiyet kavramı ise, kişinin sahip olduğu tüm maddi ve maddi olmayan varlıklar üzerindeki hak ve menfaatlerini kapsar.

Değer, belirli bir zamanda belirli bir gayrimenkulün, mal ve hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederi, gayrimenkul mülkiyetinin ileride gerçekleşecek
yararlarının bugünkü değeridir.

Sigorta değeri; gayrimenkulün hasara uğraması ya da yok olması durumunda yerine konulma maliyetidir.

Tavan değeri; bir gayrimenkulün normal ekonomik durumlardaki ekonomik karşılığını yansıtan en yüksek değerdir.

Kayıtlı değer; bir gayrimenkulün muhasebe kayıtlarında, yazılı olan değeridir.
Yatırım değeri; gayrimenkulün ileride getirecegi gelirlerden sağlanacak kârdır. Yatırımcının beklentilerine ve yatırımın özelliklerine göre değişir. 

Yatırım değeri; gayrimenkulün ileride getirecegi gelirlerden sağlanacak kârdır. Yatırımcının beklentilerine ve yatırımın özelliklerine göre değişir. Ekonomik değişkenler, pazar durumu, gayrimenkulün getirisi, sosyal ve kültürel etkiler gibi değişkenlerin etkisine bağımlıdır.

Maliyet değeri; yapılı bir gayrimenkulün değer günündeki (o tarihte geçerli Çevre ve Şehircilik Bakanlığı birim fiyatları) yapım giderlerinden, yıpranma payı, eskime ve diğer giderlerin çıkartılmasıyla ulaşılan değerdir.

İpotek değeri; gayrimenkul rehini olup, gayrimenkulün tümünün veya bir kısmının alacağa karşılık olarak gösterilmesidir.

Gerçek değer; gayrimenkulün kamulaştırılmasında gayrimenkul sahibine kamu tarafından ödenecek bedelin belirlenmesinde ölçüt olarak kullanılan teorik bir kavramdır.

Sürüm değeri; alıcı ve satıcı arasında ödeme kosullarına, gayrimenkulün özelliklerine ve konumuna göre gayrimenkulün peşin para değeridir. Rayiç, pazar-piyasa değeri, normal alım-satım değeri kavramları ile eş anlamlıdır.

Sübjektif değer, bir gayrimenkulün sahibi açısından ifade ettiği değer, Objektif değer ise, gayrimenkulün başkası için ifade ettiği değerdir.

Piyasa değeri kavramının birden çok tanımı olmakla birlikte, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesince (IVSC, İnternational Valuation Standars Committe) piyasa değeri “belirli bir değer biçme tarihinde istekli bir alıcı ile istekli bir satıcının başka hiçbir etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu ve her iki tarafında bilgili, ihtiyatlı ve baskı altında kalmadan satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktar” olarak tanımlanmıştır.

Değerleme sürecine ilişkin yukarıda verilen aşamaları daha ayrıntılı olarak şu şekilde ifade edebiliriz. 

Değerleme Sorununun Tanımlanması: Değer tespiti yapılacak söz konusu gayrimenkulün değerleme sürecinin ilk aşamasında konutun fiziksel ve yasal özellikleri açıkça belirlenir. Bu özellikler söz konusu gayrimenkulün alıcı ve satıcısının yasal hakları, çevre, ulaşım vb. faktörlerini içerir.
Değerleme sorununun tanımlanması aşaması bu faktörlerin detaylı bir şekilde incelenerek değerlemenin amacının açık bir şekilde belirlendiği aşamadır.
Değerlemeye Konu Gayrimenkulün Tanımlanması ve Verilerin Toplanması: Bu aşamada üç ana başlık altında arz talep dengesi veri incelemesi yapılmaktadır. İlk olarak genel veriler incelenir. Genel verilerden kasıt sosyal, ekonomik ve politik etkenler ve çevre gibi faktörlerin incelenmesidir. İkinci olarak özel veriler inceleme altına alınır. Özel veriler söz konusu konutun fiziksel özelliklerini içerir. Bu özellikler arasında konutun inşaat kalitesi, kullanılan malzeme kalitesi, gayrimenkulün içerisinde yer aldığı pazarın niteliği gibi unsurlara bakılır. Üçüncü ve son aşama ise rekabete yönelik arz ve talebin belirlenmesidir. Bu süreç gayrimenkulün gelecekteki ve şu anki durumuna bakarak içinde bulunduğu
rekabet koşullarının gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından analiz edilmesiyle gerçekleşir.
Değerleme Alternatiflerinin Analizi ve Sonuca Ulaşılması: Bu aşamaya kadar birçok faktör elde eden gayrimenkul değerleme uzmanı bu faktörlerin genel analizini yaparak sonuçlar üretir. Bu sonuçlar arasından en uygun olanını seçerek bu doğrultuda değerleme raporunu için veriler bir araya getirilir. Bu
aşamada değerlendirmenin amacı açıkça belirtilir ve uygulanabilirliği analiz edilerek yola çıkılır. Değerleme Raporunun Yazılması: Yukarıda yapılan bütün çalışmaların sonucunda gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından Nihai Değerleme Raporu oluşturulur. Yapılan bütün çalışmanın sonuçları bu raporda açıkça belirtilir. Bunların yanında gayrimenkul değerlemesi yapılırken üç ayrı yöntem esas
alınır.

Türkiye’de gayrimenkul değerlemesini gerektiren uygulamalardan bazıları ise şu şekilde sıralanabilir:
• Emlak vergisi,
• Kamulaştırma,
• Özelleştirme,
• Serbest piyasadaki alım-satım,
• Banka işlemleri, (ipotek, kredi vb)
• Arsa ve arazi düzenlemeleri vb

Yararlılık bir ürünün insan gereksinimini, isteğini ya da arzusunu tatmin etme yeteneğidir. Yararlılığın değere katkısı gayrimenkulün özelliklerine bağlıdır. Genişlik yararlılığı, tasarım yararlılığı, konum yararlılığı ve diğer yararlılıklar gayrimenkulün değerini gözle görülür bir şekilde artırır.

Kıtlık bir malın var olan ya da beklenilen arzına karşı ona olan taleptir. Genel olarak talep sabit ise, bir malın kıtlığı onu daha fazla değerli yapar.

Gayrimenkulde dahil olmak üzere hiçbir malda yararlılık ve kıtlık birleşmemiş ise, o mal değerli değildir. Örneğin, hava yüksek derecede yararlı olmasına karşın tanımlanan bir ekonomik değere sahip değildir, çünkü her yerde bol miktarda bulunur.

Arzu, satın alanın gereksinimini karşılama (barınma gibi) ya da yaşamı devam ettirecek şeyler dışındaki bireysel gereksinimleri giderme isteğidir.

Etkin (satın) alım gücü ise, bir birey ya da grubun mal ve hizmetleri nakit ya da nakit eşdeğeri ile satın alma gücüdür.