EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME

2000’li yılların başından itibaren kamuoyunda “mortgage” olarak bilinen ve 2007 yılında kabul edilerek yürürlüğe giren 5582
sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin yasal düzenlemeler sonucunda gayrimenkul değerlemesi oldukça önem kazanmıştır.

İrtifak Hakkı; Sahiplerine, başkasına ait bir şeyin üzerinde sadece kullanma ve yararlanma veya hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren haktır.

Kullanım amaçlarına göre gayrimenkul çeşitlerinden biri olan arazi, tapu siciline kaydedilmekte olup gayrimenkul sayılmaktadır. Sınırları, yüz ölçümü ve niteliği yeteri kadar belli edilmiş arazi parçasına ise parsel adı verilmektedir. Arazi yalnızca toprağın yüzeyini değil onun altındaki ve üstündeki her şeyi de içerir. Arsa ise şekil ve büyüklük bakımından öngörülen imar aracı ile bölünmüş, gerekli yol ağı yapılıp, su ve elektrik ihtiyacı giderilmiş ve kanalizasyona bağlantısı hazırlanmış imar parselidir.

Fiyat, bir değişim işlemi çerçevesinde belirli bir alıcının ödemeyi ve belirli bir satıcının da satmayı kabul ettiği tutardır.

Sigorta değeri; gayrimenkulün hasara uğraması ya da yok olması durumunda yerine konulma maliyetidir.

Değerleme, bir şeyin değdiği kıymet ya da para ile ölçülebilen karşılığını belirleme işlemidir.

Değerleme Sorununun Tanımlanması; Değer tespiti yapılacak söz konusu gayrimenkulün değerleme sürecinin ilk aşamasında konutun fiziksel ve yasal özellikleri açıkça belirlenir. Bu özellikler söz konusu gayrimenkulün alıcı ve satıcısının yasal hakları, çevre, ulaşım vb. faktörlerini içerir. Değerleme sorununun tanımlanması aşaması bu faktörlerin detaylı bir şekilde incelenerek değerlemenin amacının açık bir şekilde belirlendiği aşamadır.

Türkiye’de gayrimenkul değerlemesini gerektiren uygulamalardan bazıları ise şu şekilde sıralanabilir; Emlak vergisi, Kamulaştırma, Özelleştirme, Serbest piyasadaki alım-satım, Banka işlemleri, (ipotek, kredi vb), Arsa ve arazi düzenlemeleri vb.

Tipik olarak dört ekonomik unsur gayrimenkulün değerini oluşturur. Bunlar; Yararlılık, Kıtlık, Arzu, Etkin alım gücü’dür.

Doğrudan gayrimenkule ilişkin içsel unsurlar; fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirlik şeklinde ifade edilebilir. Fiziki koşullar, gayrimenkule ilişkin konum, binanın yapısı, yaşı, altyapı imkânları, kullanılan malzeme ve işçilik gibi unsurları olup bir değer yaratabileceği gibi var olan bir değeri ortadan kaldırabilecek özellikleri içermektedir. Fayda, bir malın bir isteği yerine getirmesi veya bir ihtiyacı tatmin etmesidir. Kıtlık ise arz ve talebe göre oluşan bir unsurdur. Eğer gayrimenkul alıcısına fayda sağlayacaksa
ve aynı zamanda kıt ise piyasa değerinin yüksek olması beklenir.

Gayrimenkullerin kullanım amaçlarına göre sınıflandırması dört ana gruba ayrılmaktadır. Bunlar: konutlar, işyerleri, arazi ve arsalar ve diğer yapılar şeklindedir.

Fiyat: Bir değişim işlemi çerçevesinde belirli bir alıcının ödemeyi ve belirli bir satıcının da satmayı kabul ettiği tutardır.

Değerleme sürecine ilişkin verilen aşamaları daha ayrıntılı olarak şu şekilde ifade edebiliriz. Değerleme Sorununun Tanımlanması, Değerlemeye Konu Gayrimenkulün Tanımlanması ve Verilerin Toplanması, Değerleme Alternatiflerinin Analizi ve Sonuca Ulaşılması, Değerleme Raporunun Yazılması.

Devletin gayrimenkul mülkiyetini koruması genel bir görevdir. Devlet tüm özel ve tüzel kişilere ait gayrimenkulleri korur. 1982 Anayasasının 35.maddesinde “Herkes mülkiyet ve miras hakkına sahiptir. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlandırılabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” denilmekte ve böylece herkesin mülkiyet ve miras haklarına sahipliği güvence altına alınmaktadır. 1982 Anayasasında gayrimenkul değerlemesi ile ilgili hükümler yukarıda değinilen özel mülkiyete konu gayrimenkullerin kamulaştırılması veya devletleştirilmesine ilişkin uygulamaları içermektedir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ülkemizde gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi konusunda oldukça ayrıntı içeren bir kanundur. Kamulaştırma Kanununda hem temel değerleme yöntemleri ve değer etmenleri hem de piyasa şartlarına ilişkin temel düzenlemeler yer almaktadır.

Gayrimenkul değerlemesine ilişkin bir başka düzenleme özelleştirmesi yapılacak gayrimenkullerin değer tespitinin ne şekilde yapılacağına ilişkin olarak 4046 sayılı Özelleştirme Kanununda, benzer şekilde gayrimenkul mal ve hakların kiralanması açısından 4734 sayılı Kamu İhale Kanununda ve ipotekli borç senetleri ve gayrimenkul karşılık gösterilerek çıkarılacak senetlerde gayrimenkul rehin değerlerinin belirlenmesi açısından Tapu Sicil Tüzüğüne ilişkin hükümlerde yer almaktadır.

Değeri yaratan ilişkiler karışıktır ve değeri etkileyen faktörler değiştiğinde değer de değişir. Tipik olarak dört ekonomik unsur değeri oluşturur. Bunlar;

Doğrudan gayrimenkule ilişkin içsel unsurlar; fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirlik şeklinde ifade edilebilir. Fiziki koşullar, gayrimenkule ilişkin konum, binanın yapısı, yaşı, altyapı imkânları, kullanılan malzeme ve işçilik gibi unsurları olup bir değer yaratabileceği gibi var olan bir değeri ortadan kaldırabilecek özellikleri içermektedir.

Gayrimenkul değerini etkileyen ve doğrudan gayrimenkule ait olmayan dışsal unsurlar ekonomik, sosyo kültürel ve yasal mevzuat şeklinde belirtilebilir. Ekonomik unsurlar, gayrimenkulün getirisi, piyasadaki cari faiz oranı, ipotek kredilerinin varlığı ve maliyeti, mevcut arazi ve bina stokları, devlet müdahalesi ve ülke ekonomisinin mevcut durumuna ilişkin unsurlardır.