EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME

2011 yılının başından itibaren kredilendirme oranı azami yüzde 75 olarak kararlaştırılmıştır.

Kurumsal sektör konusunda önemli adımlardan biri 1984’te Toplu Konut Kanunu’nun çıkarılması ve sonrasında TOKİ’nin kurulmasıyla atılmıştır.

2008 yılında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’ndan aldığı lisans ile Türkiye’nin ilk konut finansman şirketi DD Mortgage, Deutsche Bank ve Türk Doğan Grubu ortaklığında kurulmuştur.

Mortgage sistemi, birincil ve ikincil piyasalar ile sermaye piyasalarından oluşmaktadır. Birincil piyasa, tüketicilerin, konut satın almak için, finans kuruluşlarından ipotek teminatı karşılığında aldıkları bireysel kredilerden oluşan piyasadır. İkincil piyasa, birincil piyasada verilen konut kredileri alacaklarının yapılandırılıp, sermaye piyasası yatırımcılarına sunulduğu piyasadır. Sermaye piyasaları ise ikincil piyasa ürünlerinin yatırımcılar arasında alınıp satıldığı piyasadır.

Varlık teminatlı menkul kıymetler; ihraççının genel yükümlülüğünde olan, alacak ve duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanma senetleridir. Bu menkul kıymetlerin ipotek teminatlı menkul kıymetlerden farkı, teminatı oluşturan alacakların ipotek kredilerinden oluşma şartının olmamasıdır.

1963-1980 döneminde özel konut yatırımlarının %10 kadarı SSK tarafından finanse edilmiştir. 1984 yılında TOKİ’ye bağlı Toplu Konut Fonu’nun kurulması ile birlikte yeni konut kredisi vermeyi durdurmuş ve üyelerine yeni kredilerin fon aracılığıyla verilmesini istemiştir. Bununla birlikte 1984 öncesinde kredi kullananların geri ödemeleri 1990’lı yıllara kadar devam etmiştir

Kurumsal finansman alanında faaliyet gösteren ticari bankaların konut kredisi vermeleri 1979 yılına kadar engellenmiş, sadece Emlak Kredi Bankası, Vakıflar Bankası ve Öğretmenler Bankası’na bu alanda yetki kullandırılmıştır. Ancak, ülke genelinde konut alıcılarına ve müteahhitlere kredi sağlayan tek banka Emlak Kredi Bankası olmuştur. 1980’li yıllarda yetki verilen diğer bankalar ucuz ve uzun vadeli konut kredisi vermek kârlı olmadığından bu alanda faaliyet göstermemiştir

Türkiye’de kurumsal konut finansman sistemi üç ayaklı bir yapıya sahiptir. Bunlar sosyal güvenlik kurumları, ticari bankalar ve Toplu Konut İdaresidir (TOKİ). 2007 yılında konut finansmanı sistemi yasasında değişiklikler ile sisteme konut finansmanı şirketleri de katılmıştır

Çağdaş bir konut finansman sisteminin;

Türkiye’de konut finansmanı sistemi ilk olarak 1923–1950 yılları arasında oluşturulmaya başlanmış, yoğun kentleşmenin yaşandığı 1950-1960 yılları arasında önem kazanmış, 1960-1980 yılları arasında geçilen planlı ekonomiyle birlikte gerekli yasal altyapının ve kurumların temeli oluşturulmuş, 1980 sonrasında liberal döneme geçilmiştir.

Türkiye’de, gelişmekte olan birçok ülkede olduğu gibi, uzun yıllar süren yüksek faiz ve enflasyon nedeniyle konut sektörüne ve konut finansmanına gereken önem verilememiştir. Hızlı nüfus artışı, köylerden kentlere göç, düşük gelir seviyeleri, gelir dağılımındaki bozukluklar ve kurumsallaşmamış bir finansman sistemi nedeniyle konut sektörü olumsuz şartlarla karşı karşıya kalmıştır

Türkiye’de konut finansmanı sistemini kurumsal olmayan ve kurumsal olmak üzere iki açıdan incelemek mümkündür. Kurumsal olmayan yapı içerisinde konut müteahhitlerinden vadeli olarak konut satın alınması, yapı kooperatifleri yoluyla konut edinilmesi ve kişilerin kendi konutlarını kendilerinin inşa etmesi veya ettirmesi yer alırken; kurumsal konut finansman yapısı ise Toplu Konut İdaresi, sosyal güvenlik kurumları gibi devlet destekli kurumlar, ticari bankalar, konut finansmanı şirketleri şeklinde örgütlenmeler tarafından oluşturulmuştur.

1940’lı yıllardan bu yana kurumsal finans sisteminde yer alan kuruluşlar;

Hızlı nüfus artışı,

köylerden kentlere göç,

düşük gelir seviyeleri,

gelir dağılımındaki bozukluklar ve

kurumsallaşmamış bir finansman sistemi

nedeniyle konut sektörü olumsuz şartlarla karşı karşıya kalmıştır

Türk konut finansman sisteminde yer alan kişi veya kuruluşlar şunlardır: Kredi kullanan kişiler (tüketiciler), ipotek finansman kuruluşları (menkul kıymet ihraç eden-ihraççı),
kredi kullandıran konut finansman kuruluşları (banka veya finansal kiralama şirketleri),
inşaat şirketleri, sigorta şirketleri, gayrimenkul değerleme uzmanları, büyük yatırımcılar
(yatırım fonları veya şirketleri), küçük yatırımcılar ve sistemi düzenleyen kamu kuruluşları (özellikle Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu).

Konut edinim ve finansmanı ile ilgili devletin ana strateji şunlar olmuştur:
• Altyapısı hazır arsalar üretmek ve düşük gelir guruplarına konut yapmak üzere
uygun fiyatlarla vermek,
• Hızla yoğunlaşan gecekondu ve kaçak yapılaşmayı önlemek,
• Kıt kaynaklarla daha çok konut üretmek,
• Kamu kaynakları ile lüks konut yapımını engellemek,
• Orta ve alt gelir gruplarının konut ihtiyacını karşılayacak konut finansmanı yöntemleri geliştirmek,
• Konut sahipliği oranını artırmak.

1940’lı yıllardan bu
yana kurumsal finans sisteminde yer alan kuruluşlar şunlardır:
• Şimdi kaldırılmış olan Türkiye Emlak Bankası,
• Bayındırlık ve İskân Bakanlığı (şimdiki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı),
• Toplu Konut İdaresi Başkanlığı,
• Sosyal Sigortalar Kurumu (SSK), Ordu Yardımlaşma Kurumu (OYAK), Bağ-Kur
gibi sosyal güvenlik kurumları,
• Yerel yönetimler,
• Bankalar,
• Konut finansmanı şirketleri.

Kurumsal olmayan finansman kaynakları şöyle sınıflandırılabilir:

Hane halkının cari gelirinden yaptığı tasarruflar

Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlar

İşveren veya iş arkadaşlarından sağlanan fonlar

Önceden yapılmış olan bireysel tasarruflar sonucu alınmış olan altın vb. gibi değerlerin satılması sonucu sağlanan fonlar

Gayri resmi olarak kredi veren kişilerden sağlanan fonlar

Müteahhitlerden sağlanan krediler

Konut kredilerinde yapılması zorunlu olan tek sigorta deprem sigortasıdır. Zorunlu Deprem Sigortası, meskenlere yönelik olarak oluşturulan ve teminatı Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) tarafından sunulan zorunlu
bir sigorta olup, depremin meskenlerde neden olduğu maddi hasarlara karşı teminat sağlamaktadır.

TOKİ’nin üstlendiği yeni görevler şunlardır;

a. Konut sektörüyle ilgili şirketler kurmak veya kurulmuş şirketlere iştirak etmek,
b. Ferdi ve toplu konut kredisi vermek, köy mimarisinin geliştirilmesine, gecekondu
alanlarının dönüşümüne, tarihi doku ve yöresel mimarinin korunup yenilenmesine yönelik projeleri kredilendirmek ve gerektiğinde tüm bu kredilerde faiz sübvansiyonu yapmak,
c. Yurtiçi ve yurtdışında doğrudan veya iştirakleri aracılığıyla proje geliştirmek; konut, altyapı ve sosyal donatı uygulamaları yapmak veya yaptırmak,
d. İdareye kaynak sağlanmasını teminen kâr amaçlı projelerle uygulamalar yapmak
veya yaptırmak,
e. Doğal afet meydana gelen bölgelerde gerek görüldüğü taktirde konut ve sosyal donatıları, altyapıları ile birlikte inşa etmek, teşvik etmek ve desteklemek.