EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME

Türkiye’de konut finansmanı sistemi ilk olarak 1923–1950 yılları arasında oluşturulmaya başlanmış, yoğun kentleşmenin yaşandığı 1950-1960 yılları arasında önem kazanmış, 1960-1980 yılları arasında geçilen planlı ekonomiyle birlikte gerekli yasal altyapının ve kurumların temeli oluşturulmuş, 1980 sonrasında liberal döneme geçilmiştir.

Ülkemizde uzmanlaşmış finans kuruluşlarının önemli roller üstlendikleri gelişmiş bir konut finansman sistemine ilişkin ilk adımlar, 2007 yılında Sermaye Piyasası Kurulu tarafından hazırlanan 5582 sayılı “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun” ile atılmıştır.

Türk konut finansman sisteminde yer alan kişi veya kuruluşlar şunlardır: Kredi kullanan kişiler (tüketiciler), ipotek finansman kuruluşları (menkul kıymet ihraç eden-ihraççı), kredi kullandıran konut finansman kuruluşları (banka veya finansal kiralama şirketleri), inşaat şirketleri, sigorta şirketleri, gayrimenkul değerleme uzmanları, büyük yatırımcılar (yatırım fonları veya şirketleri), küçük yatırımcılar ve sistemi düzenleyen kamu kuruluşları (özellikle Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu).

Türkiye’de, gelişmekte olan birçok ülkede olduğu gibi, uzun yıllar süren yüksek faiz ve enflasyon nedeniyle konut sektörüne ve konut finansmanına gereken önem verilememiştir. Hızlı nüfus artışı, köylerden kentlere göç, düşük gelir seviyeleri, gelir dağılımındaki bozukluklar ve kurumsallaşmamış bir finansman sistemi nedeniyle konut sektörü olumsuz şartlarla karşı karşıya kalmıştır.

Türkiye’de özellikle 1950’li yıllarda başlayan köyden kente yoğun göç ve hızlı kentleşme olgusu, zaman içerisinde ağırlaşan ve yoğunlaşan konut sorununu gündeme getirmiş ve bu sorunun çözümü için çeşitli konut politikaları denenmiş ve kurumsal yapılanmalar oluşturulmuştur. 1947 yılında Emlak ve Kredi Bankası’nın kurulması, 1958 yılında İmar ve İskan Bakanlığı’nın kurulması, 1965 yılında “Gecekondu Kanununun” çıkarılması, 1984 yılında Toplu Konut ve Kamu İdaresi’nin kurulması ve toplu konut fonunun oluşturulması, 2007 yılında “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun” kabul edilmesi gibi faaliyetlerdir.

Kurumsal olmayan finansman kaynakları şöyle sınıflandırılabilir:
• Hane halkının cari gelirinden yaptığı tasarruflar: Gelişmekte olan ülkelerde gelir düzeyleri değişken olduğundan, konut sahibi olmak isteyen kişiler yapabildikleri kişisel tasarruflarını konut yapmaya veya almaya aktarmaktadır.
• Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlar: Karşılıklı yardımlaşma esasına dayanan bu fon kaynaklarına genellikle faiz uygulanmamaktadır. Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresi arasında yaygın olan bu yöntemle insanlar konut edinebilmektedir.
• İşveren veya iş arkadaşlarından sağlanan fonlar: Bu tür borç alımıyla sağlanan fonların akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlardan farkı genellikle düşük de olsa faiz uygulanmasıdır.
• Önceden yapılmış olan bireysel tasarruflar sonucu alınmış olan altın vb. gibi değerlerin satılması sonucu sağlanan fonlar.
• Gayri resmi olarak kredi veren kişilerden sağlanan fonlar: Konut finansmanı için elverişli bir kaynak olmayan bu fonlar tefeci benzeri kişilerden sağlanmaktadır. Vadeleri düşük ve faiz oranları çok yüksektir.

• Müteahhitlerden sağlanan krediler: Bu yöntemde konutun satın alınacağı müteahhitten nakit olarak bir fon sağlanmamakla birlikte peşinattan sonra kalan kısım müteahhitle alıcı arasında sağlanan anlaşma sonucu belirlenen vade ve vade farkına göre ödenmektedir.

Kurumsal Konut finansman kaynakları; Sosyal Güvenlik Kurumlarının Finansmanı, Ticari Bankaların Finansmanı, TOKİ Uygulamaları, Konut Finansmanı Şirketleri dir.

Ülke genelinde konut alıcılarına ve müteahhitlere kredi sağlayan tek banka Emlak Kredi Bankası olmuştur. Anadolu Bankası ile birleşerek yeniden yapılanan Emlak Kredi Bankası, 1988 yılında Emlak Bankası adını almıştır. Sonraki yıllarda konut kredisi sağlamada lider pozisyona yerleşen Emlak Bankası, aynı zamanda konut inşaatı ve ticari bankacılık da yapmaktaydı. Türk Bankacılık Kanunu’na göre Emlak Bankası konut inşaatı konusunda ortak projelere katılabilme yetkisine sahip tek bankaydı. Konut piyasalarının uzun yıllar lider aktörü olan Emlak Bankası, çok büyük mali problemlerle karşı karşıya kalarak 2001 yılında operasyonlarını durdurdu.

İpotekli konut finansman sistemi adı verilen mortgage, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlamaktadır. Mortgage sistemi "ipotek teminatına dayalı konut kredisi alacaklarının, ikincil piyasalarda menkul kıymet olarak ihracı ile sermaye piyasalarından fon temin etme esasına dayalı konut finansman sistemi" olarak ifade edilebilir. Bu tanımdan anlaşılacağı gibi mortgage, basit bir konut kredisi değildir. Konut kredisinin mortgage olarak adlandırılabilmesi için, ikincil piyasalar aracılığı ile sermaye piyasalarından fonlama yapılıyor olması gerekmektedir. Mortgage sistemi, birincil ve ikincil piyasalar ile sermaye piyasalarından oluşmaktadır.

Mortgage sisteminin İkincil piyasasında; Yatırımcı, konut finansman fonu, varlık finansman fonu, İpotek teminatlı Menkul kiymetler, ipotek finansman kuruluşları, konut finansman fonu, varlığa dayalı menkul kıymet gibi taraflar bulunmaktadır.

Türk konut finansman sisteminde yer alan kişi veya kuruluşlar şunlardır: Kredi kullanan kişiler (tüketiciler), ipotek finansman kuruluşları (menkul kıymet ihraç eden-ihraççı), kredi kullandıran konut finansman kuruluşları (banka veya finansal kiralama şirketleri), inşaat şirketleri, sigorta şirketleri, gayrimenkul değerleme uzmanları, büyük yatırımcılar (yatırım fonları veya şirketleri), küçük yatırımcılar ve sistemi düzenleyen kamu kuruluşları (özellikle Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu).

Kurumsal olmayan finansman kaynakları şöyle sınıflandırılır:

1960’lardan 1990’ların ortalarına kadar olan dönemde Türkiye’de kurumsal konut finansman sistemi üç ayaklı bir yapıya sahiptir. Bunlar sosyal güvenlik kurumları, ticari bankalar ve Toplu Konut İdaresidir (TOKİ). 2007 yılında konut finansmanı sistemi yasasında değişiklikler ile sisteme konut finansmanı şirketleri de katılmıştır.

Türkiye'nin özgün ve başarılı bir modeli olan OYAK, 1 Mart 1961 tarihinde 205 sayılı Yasa ile kurulmuştur. Türk Silahlı Kuvvetleri (TSK) mensuplarının yardımlaşma ve emeklilik fonu olan OYAK’ın yapılanması ve faaliyetleri 205 sayılı Yasa ile özel hukuk hükümleri ile Genel Kurul kararlarına tabidir.

Kurumsal sektör konusunda önemli adımlardan biri 1984’te Toplu Konut Kanunu’nun çıkarılması ve sonrasında TOKİ’nin kurulmasıyla atılmıştır.

2008 yılında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'ndan aldığı lisans ile Türkiye’nin ilk konut finansman şirketi DD Mortgage, Deutsche, Bank ve Türk Doğan Grubu ortaklığında kurulmuştur. Uluslararası deneyimi, yenilikçi ürünleri, ileri teknolojisi, güçlü sermaye yapısı ve alanında uzman kadrosu ile Türkiye'nin lider mortgage platformu olmayı vizyonu olarak benimsemiştir. DD Mortgage, nitelikli insan kaynağı ve uygun teknolojiyle en yaratıcı ürünleri hayata geçirerek değer yaratmayı ve konut kredisi sektör standartlarının, toplumun gereksinimlerine uygun olacak şekilde belirlenmesinde etkin rol oynamayı misyon edinerek faaliyet göstermektedir.

Kamuoyunda "Mortgage Kanunu" olarak bilinen "Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile mevcut düzenlemelerin yanısıra konut finansmanı sisteminin daha etkin çalışabilmesi için başta 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa olmak üzere, 2004 sayılı İcra İflas Kanununa, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna, 5422 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununa, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununa, 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununa, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununa, 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanuna ek maddeler getirilmiştir.

5582 sayılı Kanunun 7. maddesinde ipotekli sermaye piyasası araçlarının konut finansmanında kullanılması öngörülmüştür.

İpotek teminatlı menkul kıymetler (İTMK), konut finansman sisteminin uzun yıllardır etkin bir biçimde uygulandığı gelişmiş ülkelerde ve kurumsal bir konut finansman sistemi kurma çabasında olan gelişmekte olan ülkelerde, ipotekle teminat altına alınmış konut kredisi veren kurumların en önemli finansman kaynaklarından olan bir sermaye piyasası aracıdır.

Kanunda belirtilen diğer bir araç olan varlık teminatlı menkul kıymetler (VTMK), yine ihraççının genel yükümlülüğünde olan, alacak ve duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanma senetleridir