EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME - Deneme Sınavı - 8

Direkt kapitalizasyon yönteminde kullanılan temel formül şudur:

Değer = Yıllık Net İşletme Değeri / Kapitilizasyon Oranı

Gayrimenkul gelir = 96000 TL

Arsa kapitilazasyon oranı = Arsa net geliri / Arsa değeri

Arsa net geliri = Arsa değeri x Arsa kapitilazasyon oranı = 24000 x 0,15 = 3600 TL’dir.

Net bugünkü değer genel olarak, gelir yaratan bir gayrimenkulün olası yararlarını (nakit akışı, mülkiyet hakkı) gayrimenkul değerine dönüştüren bir değer göstergesidir. Bu değer göstergesine ulaşmak için değerleme uzmanı, bir gayrimenkulün gelecekteki yararlarını üretme kapasitesini inceler ve geliri güncel bir değer göstergesine iskonto eder. Gelir getiren gayrimenkullerin gelecekteki yararları mülkiyet ve inceleme dönemi içinde gayrimenkule ilişkin tüm nakit akışları, artı gayrimenkulün yatırımın sonunda elden çıkartılması sonucunda elde edilen hasılatı (geri dönüş değeri) içerir.

Ticari gayrimenkuller, konutların dışında kalan ve ticari amaçlarla değerlendirilen, gelir getiren iş merkezleri, alışveriş merkezleri, ofisler, mağazalar, sanayi tesisleri gibi gayrimenkullerdir.

Ofis piyasasını etkileyen faktörler;
• Bölgeyi ofis yeri olarak tercih eden işverenlerin nitelikleri ve bu işletmelerin tahmini personel gereksinimleri,
• İş cinsine göre bir ofis çalışanı için gerekli büro yerinin ortalama m² alanları,
• Ofisin, merkezi iş alanı ve kent dışı gelişim içindeki konumu,
• Planlanan ofis sınıfı için boşluk oranı,
• Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
• Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
• Perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen faktörler (kiracı karması, imaj marka... vs)
• Ofis binasının çekiciliğini etkileyen faktörler (inşaat kalitesi, yönetim profesyonelliği, kiracıların kalitesi ve fonksiyonel çeşitliliği vb.) ve destek tesislerinin mevcudiyeti (lokanta, eğlence, park yeri vb.) gibi hususlar incelenir.

Sanayi piyasasını etkileyen faktörler;
• Ham maddelerin mevcudiyeti, hammaddeye ulaşılabilirlik, vasıflı ve vasıfsız işgücünün güncel ve tahmin edilebilen bulunabilirliği,
• Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
• Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
• Üretim, toptancılık, perakendecilik, ulaşım, iletişim ve genel hizmetlerdeki istihdam düzeyi,
• Yerel talebi etkileyen bölgesel ekonomik büyüme,
• Toplam istihdamdaki büyüme,
• Perakende satışlar ( perakende depolama mülklerinde ),
• Taşıma türü ( kara yolu, deniz yolu, demir yolu, hava yolu ) ve maliyeti,
• Organize sanayi bölgesi olup olmadığı ve altyapı imkânlarından yararlanma durumu gibi faktörler incelenir.

Net aktif değer, en basit şekilde varlıkların cari piyasa koşullarında satılmaları durumunda elde edilebilecek nakit miktarı olarak tanımlanabilir. Varlıkların elde tutulmayıp, normal koşullar altında satılmaları durumunda sağlanacak gelirlerden, yapılan giderlerin çıkarılması ile net aktif değere ulaşılmaktadır.

İşleyen teşebbüs değeri, pazar değerinin araştırılmasında kullanılan bir kavramdır. İşletmenin bir bütün olarak devredilmesi halinde bulunacak değer olarak tanımlanır. Sinerji etkisine göre bütünün değeri parçaların değerlerinin toplamından daha fazla olacaktır. Dolayısıyla işleyen teşebbüs değerine göre işletmenin bir bütün olarak değeri onun parçalarının değerleri toplamından daha büyüktür.

Tevhit değeri; En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya daha fazla parselin aynı mülkiyet altında birleştirilmesiyle sonuçlanabilir. Birleştirilen parsellerin birim değeri ayrı parsellerin değerinden daha fazla ise tevhit değeri oluşturulmuş olur.

Geri Ödeme (Telafi) Dönemi, Projeleri değerlemede en çok kullanılan yöntem olmuştur. Geri ödeme dönemi yöntemi, ortalama getiri oranının iki sınırlamasının üstesinden gelmeye çalışır. Geri ödeme dönemi, yapılan yatırımın başlangıç maliyetini işin sonundaki nakit girişi miktarıyla karşılaştırır.

Kırsal gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörler şunlardır;
• Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler,
• Ekolojik ve çevresel konular,
• Konu tarımsal bölgenin özelliği,
• Uzun vadeli devlet politikaları,
• Toprağın verimliliği,
• Ürün piyasası,
• Yeraltı suyu rezervleri,
• Sübvansiyonlar.

Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda gayrimenkulün değerini tespit için mahallinde keşif yapar.

Hazine gayrimenkulünün değerini etkileyebilecek faktörler; İmar durumu, Yüzölçümü, Niteliği, Verimi (Tarım arazilerinde), Alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, Konumu, İşgalden önceki haliyle kullanılması halinde getirebileceği gelir gibi her türlü objektif ölçüler dikkate alınır.

Ticari gayrimenkulün özellikleri: Arsa (büyüklük ve coğrafya, topoğrafi, toprak ve yeraltı kaynaklarından yararlanma, çevre dizaynı, diğer yatırımlar, arsa planı), bina (kullanım ve inşa tarihi, inşa ayrıntıları, zemin planları, genel analiz ve görsel cazibe), arsanın kullanımına ilişkin yasal düzenlemeler (kadastro, tapu kısıtlamaları, vergi oranı, arsa ve binalar, en yüksek ve en iyi kullanım konusunda düşünceler.

Fırsat maliyeti, varlıkların elde tutulmayıp normal koşullar altında satılmaları halinde elde edilecek gelirden yapılan masrafların çıkarılması ile bulunan net tutardır.

Topoğrafik etütler, arazinin tesviyesi, eşyükselti eğrileri, doğal drenajı, zemin şartları, manzarası ve genel fiziksel yararı hakkında bilgi sağlar. Arsaların değeri bu fiziksel özelliklere bağlı olarak farklılıklar gösterir. Örneğin dik yamaçlar çoğu zaman bina inşaatını engeller. Doğal drenaj bir avantaj olabildiği gibi arsanın kullanımını da kısıtlayabilir.

Vergi değerinin emsal arsa bedeline göre takdiri; Arsa vergi değeri, özellikleri gereği aynı nitelikteki arsanın normal alım satım bedelleri esas alınarak takdir edilir. Aynı nitelikte başka bir arsanın normal alım satım bedelinin tespit edilememesi durumunda, benzer nitelikteki arsaların normal alım satım bedelleri esas alınır. Ancak, farklı niteliklere göre esas alınan bedele gerekli ekleme ve indirimler yapılır.
Bidirim tarihi ile emsal arsanın alım satım tarihinin farklı olması durumunda, zaman içindeki değer değişiklikleri gözönüne alınır. Bedel, metrekare olarak belirlenir.

• Projenin nakit akışları tahmin edilir,
• Sermayenin fırsat maliyeti (bir projeye yatırım yapmakla vazgeçilen, beklenen getiri oranı)
tahmin edilir,
• Gelecekteki nakit akışlarını iskonto etmek için sermayenin fırsat maliyeti kullanılır,
• Geri ödemenin bugünkü değeri yatırımdan büyükse, projeye devam edilir.

Potansiyel ürünler: Bir tarım arazisinde yetiştirilen ürünler sadece iklim, toprak ve sulama ile değil aynı zamanda işgücünün mevcudiyeti, ulaşım ve ürünleri yapan, taşıyan ve satan pazarlara erişimle ilgilidir.

• Tarımsal işletmenin fiziksel konumu
• Tarımsal işletmenin sosyo-ekonomik yapısı
• Toprağın verimliliği
• İşletmenin yapı-altyapı varlıkları
• Arazinin geometrik şekli