EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME - Deneme Sınavı - 5

Genel olarak arsaların değerlemesinde aşağıdaki faktörler gözönünde bulundurulur:

• İşyerlerine ve meskûn yerlere uzaklık-yakınlık ve ulaştırma durumu,

• Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii,

• Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş olup olmadığı,

• Hangi tür bina inşaatına uygun olduğu,

• İmar planındaki durumu,

• Bina ve inşaat sahası büyüklüğü,

• Topoğrafik durumu,

• Zemin yapısı,

• Parselin şekli ve boyutu,

• Cephe kullanımı,

• Manzarası,

• Sosyo-ekonomik yapısı.

Bölgenin özellikleri: Şehrin gelişme yönü, fiziki ve sosyal cazibe, sosyal, ticari ve kentsel merkezlerin yeterliliği, ulaşım imkânları, hizmetlerin yeterliliği, vergi düzeyi, gayrimenkul değerleri ve trendi, uygunsuz kullanıma karşı tedbirler, bölgenin ulaşım ve ana trafik arterlerinin haritaları.

Sanayi piyasasını etkileyen faktörler;
• Ham maddelerin mevcudiyeti, hammaddeye ulaşılabilirlik, vasıflı ve vasıfsız işgücünün güncel ve tahmin edilebilen bulunabilirliği,
• Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
• Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
• Üretim, toptancılık, perakendecilik, ulaşım, iletişim ve genel hizmetlerdeki istihdam düzeyi,
• Yerel talebi etkileyen bölgesel ekonomik büyüme,
• Toplam istihdamdaki büyüme,
• Perakende satışlar ( perakende depolama mülklerinde ),
• Taşıma türü ( kara yolu, deniz yolu, demir yolu, hava yolu ) ve maliyeti,
• Organize sanayi bölgesi olup olmadığı ve altyapı imkânlarından yararlanma durumu gibi faktörler incelenir.

Topoğrafya: Topoğrafik etütler, arazinin tesviyesi, eşyükselti eğrileri, doğal drenajı, zemin şartları, manzarası ve genel fiziksel yararı hakkında bilgi sağlar.

Genellikle kullanılan en güvenilir yöntem, satışların karşılaştırılması yöntemidir.

Analizlerindeki varsayımları belirlemelerinde değerleme uzmanına yardımcı olmak üzere birçok teknik geliştirilmiştir. Bunlardan en çok bilinen ve kullanılanları; ortalama getiri oranı, geri ödeme dönemi, iskontolu nakit akışı ve net bugünkü değer yöntemleridir.

Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre bulunan yıllık istihsal değerinin 5 katı, arazinin normal alım satım bedeli olarak kabul olunur.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre idarelerin, tapuda kayıtlı olan gayrimenkuller hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları
esastır.

5393 sayılı Belediye Kanunu’na göre bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilebilmesi için; O yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az 50.000 m2 olması şarttır.

Kanun, arsa ve arazilerin m² birim değer takdirinin dört yılda bir yapılmasını (Belirleme süresini 2 yıla indirmeye veya 8 yıla çıkarmaya Cumhurbaşkanlığı yetkilidir) hükmetmiş, arsa ve arazilerin m² birim değerlerinin tespitini süreye bağlamıştır.

Daha sonra, 1319 sayılı Emlak Vergisi Yasası’nın 11. ve 21. maddelerinde 09.04.2002 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 4751 sayılı yasa ile yapılan değişiklikle, emlak vergisinde genel beyan esası kaldırılmış, emlak vergisinin tarh ve tahakkukuna esas olacak arsa ve arazi birim metrekare değerlerinin dört yılda bir belirlenmesi esası getirilmiştir.

Ticari gayrimenkuller, konutların dışında kalan ve ticari amaçlarla değerlendirilen, gelir getiren iş merkezleri, alışveriş merkezleri, ofisler, mağazalar, sanayi tesisleri gibi gayrimenkullerdir.

Ticari gayrimenkuller, konutların dışında kalan ve ticari amaçlarla değerlendirilen, gelir getiren iş merkezleri, alışveriş merkezleri, ofisler, mağazalar, sanayi tesisleri gibi gayrimenkullerdir.

Şehrin özellikleri: Tarihi, coğrafi yapısı (arazi yapısı, nehirler, iklim, su), politik
konumu (kamunun örgütlenmesi, vergi oranları, planlama), sosyal yapı (nüfus büyüklüğü, nüfus dağılımı, gelir, büyüme), ekonomik veriler(işsizlik oranları, ekonomik faaliyetler, gelir kaynakları, ücret düzeyi, sanayileşme).

Bölgenin özellikleri: Şehrin gelişme yönü, fiziki ve sosyal cazibe, sosyal, ticari ve
kentsel merkezlerin yeterliliği, ulaşım imkânları, hizmetlerin yeterliliği, vergi düzeyi, gayrimenkul değerleri ve trendi, uygunsuz kullanıma karşı tedbirler, bölgenin ulaşım ve ana trafik arterlerinin haritaları.

Tevhit değeri: En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya daha fazla parselin aynı mülkiyet altında birleştirilmesiyle sonuçlanabilir. Birleştirilen parsellerin birim değeri ayrı parsellerin değerinden daha fazla ise tevhit değeri oluşturulmuş olur.

Genel olarak arsaların değerlemesinde aşağıdaki faktörler gözönünde bulundurulur:
• İşyerlerine ve meskûn yerlere uzaklık-yakınlık ve ulaştırma durumu,
• Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii,
• Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş olup olmadığı,
• Hangi tür bina inşaatına uygun olduğu,
• İmar planındaki durumu,
• Bina ve inşaat sahası büyüklüğü,
• Topoğrafik durumu,
• Zemin yapısı,

• Parselin şekli ve boyutu,
• Cephe kullanımı,
• Manzarası,
• Sosyo-ekonomik yapısı

Arsalar fiziksel olarak değer kaybetmediğinden onlardan amortisman ayrılmaz. Ancak piyasa koşulları ve dış etmenler nedeni ile arsa bedeli değişebilir. Arsa değerlemesi, satışların karşılaştırılması, gelirlerin kapitalizasyonu, bazı durumlarda maliyet + gelir yöntemi ile yapılır.

Bir projeyi değerlemek için en kolay ve sade yöntem, projenin ömrü boyunca ürettiği ortalama kârı ölçüp bunu yüzde olarak ifade etmektir, buna
ortalama getiri oranı denir

Kırsal gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörler şunlardır;
• Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler,
• Ekolojik ve çevresel konular,
• Konu tarımsal bölgenin özelliği,
• Uzun vadeli devlet politikaları,
• Toprağın verimliliği,
• Ürün piyasası,
• Yeraltı suyu rezervleri,
• Sübvansiyonlar.