EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME - Deneme Sınavı - 11

Verilerin Toplanması ve Gayrimenkulün Tanımlanması
Değerleme sürecinde üçüncü adım verilerin toplanması ve gayrimenkulün tanımlanmasıdır. Genel olarak değerleme analizinde veriler üç grupta toplanabilir. Bunlar: Genel veriler, özel veriler ve rakip arz ve talep verileridir.

Komşuluk çevresi, birbirini tamamlayan bir arazi kullanımlar grubudur. Yani, oturanlar, binalar veya işletmelerin birbirleriyle ilişkili gruplamasının yapılmasıdır. Çevresel etkenlerin içeriği aşağıdakilerden oluşur:
• Bina büyüklüğü, türü, yoğunluğu ve bakım,
• Topografik (arazi ve bitki örtüsü) özellikler,
• Açık alanlar,
• Yakındaki alışveriş merkezleri, fabrikalar ve okullar gibi tesislerden kaynaklanan
rahatsız edici ve tehlikeli unsurlar,
• Sokak lambaları, kanalizasyon ve elektrik gibi genel hizmetlerin yeterliliği,

• Boş arsaların bakımı ve genel bakım,
• Sokakların düzeni, genişliği ve bakımı,
• Yöredeki yolların cazibesi ve güvenliği,
• Gayrimenkullerin efektif yaşları,
• Çevresel sorunlar (heyelan ve sel tehditleri gibi),
• Toplu taşıma, dükkânlar ve hizmet kurumları, parklar ve dinlenme tesisleri, ibadet
yerleri ve işyerlerine erişim.

Konut Semtleri: Yöre sakinleri gayrimenkullerin değerinin artmasında çok önemli rol
oynar. Değerlemede, konutların evle iş merkezleri arasındaki mesafe dikkate alınmalıdır.
İstihdam fırsatlarına yakınlık konut bölgesindeki gayrimenkul değerlerini önemli ölçüde
etkiler. Bununla birlikte topografik, iklimsel ve konum gibi özellikler de konut yöresinin
kimliğinin tanımlanmasında etkendir. Bir ticari semtin ekonomik sağlığı, çevresindeki
ticaret yöresinin canlılığına bağlı olduğu için ticari semtteki gayrimenkul değerleri, yakınındaki arazi kullanımlarının türünden ve özelliğinden ayrıca çevredeki gayrimenkullerin değerlerini etkileyen faktörlerden etkilenir.
Sanayi Bölgeleri: Sanayi semtleri, fabrikalar, dökümhaneler ve kimya firmaları gibi ağır
sanayi birimlerinden montaj, dağıtım ve diğer işlere kadar geniş bir yelpazede yer alırlar.
Her sanayi bölgesinin konumuna, arsa ve yapılandırmalarının özelliklerine karşı piyasanın tepkisini yansıtan bir değer düzeni vardır.
Tarım Alanları: Buralarda en önemli değer etkenleri, alanın bütünden çok bireysel
gayrimenkullerle ilişkilidir. Ayrıca bir tarım alanının fiziksel nitelikleri genellikle bireysel
özellikleri temsil eder.
Uzmanlaşmış Semtler: Bir piyasa yöresinde bazı özel faaliyetler etkinse o yöre özel bir
semt olarak tanımlanabilir. Bunlar; sağlık semtleri, araştırma ve geliştirme parkları ileri
teknoloji parkları, eğitim alanları, tarihi semtlerdir. Değerleme uzmanları her bölgenin
tahsis durumuna uygulanabilir kriterlere ve bu kriterlerin bölge içindeki gayrimenkullere
nasıl uygulandığını belirlemesi gerekmektedir.

Doğru cevap "c" şıkkıdır.

Değerleme sürecinde dördüncü adım veri analizidir. Veri analizi, piyasa analizi ve en etkin ve verimli kullanım analizinden oluşur.

Doğru cevap "b" şıkkıdır. 

Değerleme sürecinde verilerin bir kısmı alıcılar, satıcılar, kiracılar, kiraya verenler, ipotek kredisi verenler, ipotek kredisi kullananlar, geliştiriciler, inşaatçılar, yöneticiler, mal sahipleri, yatırımcılar ve emlak danışmanları gibi gayrimenkul piyasasını oluşturan bireyler ve firma gruplarından alınır. Bu bakımdan piyasadan elde edilen verilerin analizi aynı zamanda bir gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımını saptamak içinde bir temel oluşturur. Bu analiz talep ve arz arasındaki ilişkiyi ortaya koyması açısından da önemlidir.

Doğru cevap "a" şıkkıdır.

Arsa/Arazi Değer Tahmini

Değerleme sürecinde beşinci adım arsa/arazi değer tahminidir. Arsa değerlemesi doğrudan en etkin ve en verimli kullanım analizine bağlıdır. Arsanın en etkin ve verimli kullanımı ve arsa değeri arasındaki ilişki var olanın en etkin kullanım olup olmadığını belirler. Arsa değeri toplam gayrimenkul değerinin ana bileşenidir, üzerinde yoğun bina yerleşimleri olan gayrimenkuller değerlenirken bile arsa değeri ayrıca belirlenir.

Doğru cevap "d" şıkkıdır. 

Potansiyel Brüt Gelir (PBG): İşletme giderleri düşülmeden önce tam dolulukta gayrimenkule atfedilir toplam potansiyel gelirdir. Değerleme tarihinde devam eden veya işletmenin birinci tam ay veya yılında beklenen kira gelirinin düzeyini veya mülkiyet dönemi içinde beklenen dönemsel geliri belirtir.

Doğru cevap "e" şıkkıdır.

Efektif Brüt Gelir (EBG): Gayrimenkulün tüm işletmelerinden beklenen boşluk ve tahsilât kayıpları için düzeltilmiş gelirdir. Bu düzeltme kiralanmayan yerler ve kiracılar tarafından ödenmeyen kiralardan meydana gelen kayıpları kapsar.

Doğru cevap "b" şıkkıdır. 

Boşluk ve kira tahsilat kaybı, boşluklar, kiracı değişimleri ve kiranın ödenmemesine atfedilen, potansiyel brüt gelirde meydana gelebilecek azalmalar için ayrılan ödenektir. Boşluk ve tahsilat kayıplarını etkileyen faktörler; konu gayrimenkulün mevcut ve geçmiş dönem boşluk oranları ve kira kayıpları, bölge rekabet koşulları (konu gayrimenkul ve çevre rakip binalarda kira düzeyi), gelecek ekonomik trende göre yöre popülasyonu tahmini, kiracı kalitesi ve kiralama süresidir.

Doğru cevap "a" şıkkıdır. 

Bu yöntemin ana değişkenleri olan gelir yaratma gücü ve indirgeme oranı, piyasa tarafından belirlenmektedir. Örneğin, bir otelin, alışveriş merkezinin, bir ofisin veya bir apartman dairesinin mal sahipleri tarafından talep edilen kira bedeli, piyasada mevcut benzer gayrimenkullerin kira bedellerinden çok farklı olamayacaktır. Bu nedenle beklenen getiri oranı ve gelir tahmin edilirken, değerleme uzmanı söz konusu gayrimenkulün arz ve talep durumunu göz önünde bulundurmak zorundadır.

Doğru cevap "c" şıkkıdır. 

Fiili değerleme tarihi itibariyle yapılandırmaların dolaysız ve dolaylı maliyetleri hesaplanır. Dolaysız (direkt) maliyetler, yapıyı fiili değerleme tarihinde yeniden yapmak için inşaat sırasında kullanılan işçilik, malzeme için yapılan giderlerdir. Bunlar: • İnşaatta kullanılan işçilik, • Malzemeler, ürün ve ekipmanlar, • İnşaat izinleri, • İnşaat sırasında güvenlik giderleri, • Şantiye yapıları ve depolama giderleri, • Güç hattı tesisi ve elektrik giderleri, • Sosyal güvenlik giderleri, kıdem tazminatları, yangın ve yükümlülük sigortaları dahil olmak üzere yüklenici genel giderleri, • Teminat mektuplarıdır

Doğru cevap "a" şıkkıdır. 

İşlevsel Yarar: Bir gayrimenkul veya binanın güncel piyasa zevkleri ve standartlarına göre yararlı olması ve planlanan işlevini yerine getirme yeteneğidir. Bir binada mimari stil, tasarım ve yerleşim, odaların büyüklüğü ve türü bakımından verimliği işlevsel yarar kapsamında değerlendirilir. Genel olarak işlevsel yarar şu özellikleri içerir: uyum, uygunluk veya elverişlilik, konfor, verimlilik, güvenlik, güvence, erişebilirdik, bakım kolaylığı ve maliyet, piyasa standartları, çekicilik, ekonomik üretkenlik.

Doğru cevap "d" şıkkıdır. 

Bu yöntemde karşılaştırılacak özellikler şunlardır; • Mülkiyet hakları (hukuksal durum), • Finansman koşulları (satışın finansman yöntemi), • Satış koşulları (taksit, peşin ödeme), • Satış sonrası yapılacak harcamalar (bakım, imar plan değişikliği), • Piyasa koşulları (zaman düzeltmesi), • Konum, • Fiziksel özellikler, • Ekonomik özellikler, • Kullanım durumu / İmar, • Gayrimenkul dışı bileşenler.

Yıpranma oranı= Fiili yaş/ Ekonomik ömür Yıpranma oranı= 10/50= 0,2 Yıpranma tutarı= Yeniden inşa maliyeti x Yıpranma oranı Yıpranma tutarı= 500.000 x 0,2=
100.000 Yıpranma Değeri= Yeniden inşa maliyeti-Yıpranma tutarı Yıpranma değeri= 500.000 - 100.000=
400.000

Değer = Yıllık Net İşletme Geliri / Kapitalizasyon Oranı

TAKS= Taban alanı katsayısı TAKS, binanın zemine oturma (taban) alanının arsa alanına oranıdır

KAKS= Kat alanı katsayısı KAKS, toplam inşaat alanının arsa yüzölçümüne oranıdır.

Yıllık net gelir

Boşluk ve kira tahsilat kayıpları