EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME - Deneme Sınavı - 9

İpotekli konut finansman sistemi adı verilen mortgage, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlamaktadır. Mortgage sistemi "ipotek teminatına dayalı konut kredisi alacaklarının, ikincil piyasalarda menkul kıymet olarak ihracı ile sermaye piyasalarından fon temin etme esasına dayalı konut finansman sistemi" olarak ifade edilebilir. Bu tanımdan anlaşılacağı gibi mortgage, basit bir konut kredisi değildir. Konut kredisinin mortgage olarak adlandırılabilmesi için, ikincil piyasalar aracılığı ile sermaye piyasalarından fonlama yapılıyor olması gerekmektedir. Mortgage sistemi, birincil ve ikincil piyasalar ile sermaye piyasalarından oluşmaktadır.

Mortgage sisteminin İkincil piyasasında; Yatırımcı, konut finansman fonu, varlık finansman fonu, İpotek teminatlı Menkul kiymetler, ipotek finansman kuruluşları, konut finansman fonu, varlığa dayalı menkul kıymet gibi taraflar bulunmaktadır.

Türk konut finansman sisteminde yer alan kişi veya kuruluşlar şunlardır: Kredi kullanan kişiler (tüketiciler), ipotek finansman kuruluşları (menkul kıymet ihraç eden-ihraççı), kredi kullandıran konut finansman kuruluşları (banka veya finansal kiralama şirketleri), inşaat şirketleri, sigorta şirketleri, gayrimenkul değerleme uzmanları, büyük yatırımcılar (yatırım fonları veya şirketleri), küçük yatırımcılar ve sistemi düzenleyen kamu kuruluşları (özellikle Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu).

Kurumsal olmayan finansman kaynakları şöyle sınıflandırılır:

1960’lardan 1990’ların ortalarına kadar olan dönemde Türkiye’de kurumsal konut finansman sistemi üç ayaklı bir yapıya sahiptir. Bunlar sosyal güvenlik kurumları, ticari bankalar ve Toplu Konut İdaresidir (TOKİ). 2007 yılında konut finansmanı sistemi yasasında değişiklikler ile sisteme konut finansmanı şirketleri de katılmıştır.

Türkiye'nin özgün ve başarılı bir modeli olan OYAK, 1 Mart 1961 tarihinde 205 sayılı Yasa ile kurulmuştur. Türk Silahlı Kuvvetleri (TSK) mensuplarının yardımlaşma ve emeklilik fonu olan OYAK’ın yapılanması ve faaliyetleri 205 sayılı Yasa ile özel hukuk hükümleri ile Genel Kurul kararlarına tabidir.

Kurumsal sektör konusunda önemli adımlardan biri 1984’te Toplu Konut Kanunu’nun çıkarılması ve sonrasında TOKİ’nin kurulmasıyla atılmıştır.

2008 yılında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'ndan aldığı lisans ile Türkiye’nin ilk konut finansman şirketi DD Mortgage, Deutsche, Bank ve Türk Doğan Grubu ortaklığında kurulmuştur. Uluslararası deneyimi, yenilikçi ürünleri, ileri teknolojisi, güçlü sermaye yapısı ve alanında uzman kadrosu ile Türkiye'nin lider mortgage platformu olmayı vizyonu olarak benimsemiştir. DD Mortgage, nitelikli insan kaynağı ve uygun teknolojiyle en yaratıcı ürünleri hayata geçirerek değer yaratmayı ve konut kredisi sektör standartlarının, toplumun gereksinimlerine uygun olacak şekilde belirlenmesinde etkin rol oynamayı misyon edinerek faaliyet göstermektedir.

Kamuoyunda "Mortgage Kanunu" olarak bilinen "Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile mevcut düzenlemelerin yanısıra konut finansmanı sisteminin daha etkin çalışabilmesi için başta 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa olmak üzere, 2004 sayılı İcra İflas Kanununa, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna, 5422 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununa, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununa, 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununa, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununa, 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanuna ek maddeler getirilmiştir.

5582 sayılı Kanunun 7. maddesinde ipotekli sermaye piyasası araçlarının konut finansmanında kullanılması öngörülmüştür.

İpotek teminatlı menkul kıymetler (İTMK), konut finansman sisteminin uzun yıllardır etkin bir biçimde uygulandığı gelişmiş ülkelerde ve kurumsal bir konut finansman sistemi kurma çabasında olan gelişmekte olan ülkelerde, ipotekle teminat altına alınmış konut kredisi veren kurumların en önemli finansman kaynaklarından olan bir sermaye piyasası aracıdır.

Kanunda belirtilen diğer bir araç olan varlık teminatlı menkul kıymetler (VTMK), yine ihraççının genel yükümlülüğünde olan, alacak ve duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanma senetleridir

Lojistik hizmet veren kuruluşlar konut finansman sisteminde yer almazlar.

Ziraat Bankası cumhuriyet öncesi dönemde çifçiyi desteklemek adına kurulmuş bir kurumdur.

Toplam konut stoğunun %89 (yüzde seksendokuz)'u kurumsal olmayan finansman yöntemiyle yapılmaktadır.

Türkiye'de konut stoğunun büyük çoğunluğu kurumsal olmayan finansman kaynakları tarafından karşılanmaktadır.

SSK, Bağ-Kur ve OYAK üyelerine çeşitli vade ve taksitlerde kredi desteği sağlamaktadır.

Bunun iki sebebi vardır. Birincisi, bankacılık sektörünün konut sektörü dışında tutulması, ikincisi ise, yüksek enflasyon ortamında uzun dönemli ve sabit faizli kredilerin kullandırılmak istenmemesidir.

Kira sertifikaları ilgili kanunda ipotekli sermaye araçları arasında değildir.

Hızlı nüfus artışı, köylerden kentlere göç, düşük gelir seviyeleri, gelir dağılımındaki bozukluklar ve kurumsallaşmamış bir finansman sistemi nedeniyle konut sektörü olumsuz şartlarla karşı karşıya kalmıştır.