EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME - Deneme Sınavı - 8

Türk konut finansman sisteminde yer alan kişi veya kuruluşlar şunlardır: Kredi kullanan kişiler (tüketiciler), ipotek finansman kuruluşları (menkul kıymet ihraç eden-ihraççı), kredi kullandıran konut finansman kuruluşları (banka veya finansal kiralama şirketleri), inşaat şirketleri, sigorta şirketleri, gayrimenkul değerleme uzmanları, büyük yatırımcılar (yatırım fonları veya şirketleri), küçük yatırımcılar ve sistemi düzenleyen kamu kuruluşları (özellikle Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu). Konut finansmanı sisteminin etkin olarak çalışabilmesi için, piyasada arz edilebilir yeterli hacimde uzun vadeli konut kredilerinin olması gerekir. Bunu sağlamak için de finans piyasalarının yeterli düzeye ulaşmış olması gerekir. Ayrıca konut finansmanı sistemi, konut üretim düzeyi ile de yakından ilgilidir.

Hızlı nüfus artışı, köylerden kentlere göç, düşük gelir seviyeleri, gelir dağılımındaki bozukluklar ve kurumsallaşmamış bir finansman sistemi nedeniyle konut sektörü olumsuz şartlarla karşı karşıya kalmıştır. Bunun sonucu olarak, uygunsuz ve yasal olmayan yapılaşma ve gecekondulaşma artmış, sağlıksız ve kalitesiz konutlar üretilmiş, çarpık kentleşme oluşmuş ve konut sorunu giderek büyümüştür.

1947 yılında Emlak ve Kredi Bankası’nın kurulması, 1958 yılında İmar ve İskan
Bakanlığı’nın kurulması, 1965 yılında “Gecekondu Kanununun” çıkarılması, 1984 yılında Toplu Konut ve Kamu İdaresi’nin kurulması ve toplu konut fonunun oluşturulması, 2007 yılında “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun” kabul edilmesi gibi.
Tüm bu uygulamalarda devletin ana strateji şunlar olmuştur:
• Altyapısı hazır arsalar üretmek ve düşük gelir guruplarına konut yapmak üzere uygun fiyatlarla
vermek,
• Hızla yoğunlaşan gecekondu ve kaçak yapılaşmayı önlemek,
• Kıt kaynaklarla daha çok konut üretmek,

• Kamu kaynakları ile lüks konut yapımını engellemek,
• Orta ve alt gelir gruplarının konut ihtiyacını karşılayacak konut finansmanı yöntemleri
geliştirmek,
• Konut sahipliği oranını artırmak.

kurumsal finans sisteminde yer alan kuruluşlar şunlardır:
• Şimdi kaldırılmış olan Türkiye Emlak Bankası,
• Bayındırlık ve İskân Bakanlığı (şimdiki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı),
• Toplu Konut İdaresi Başkanlığı,
• Sosyal Sigortalar Kurumu (SSK), Ordu Yardımlaşma Kurumu (OYAK), Bağ-Kur gibi sosyal
güvenlik kurumları,
• Yerel yönetimler,
• Bankalar,
• Konut finansmanı şirketleri

Çağdaş bir konut finansman sisteminin;
• Konut finansmanında uzman kuruluşlar oluşturması,
• Tasarrufları harekete geçirmesi,
• Toplam tasarruflardan konuta ayrılan payların artırılması,
• Konut finansmanını sağlayan sistemin güvenilir, etkin, verimli ve şeffaf olması,
• Güvenli ve sağlıklı kentleşme ve kentsel dönüşüm uygulamalarına katkıda bulunması,
• Güvenli ve sağlıklı yapılaşmayı esas alması, gibi temel özellikleri olmalıdır

Kurumsal olmayan finansman kaynakları şöyle sınıflandırılabilir:
• Hane halkının cari gelirinden yaptığı tasarruflar: Gelişmekte olan ülkelerde gelir düzeyleri değişken olduğundan, konut sahibi olmak isteyen kişiler yapabildikleri kişisel tasarruflarını
konut yapmaya veya almaya aktarmaktadır.
• Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlar: Karşılıklı yardımlaşma esasına dayanan bu fon kaynaklarına genellikle faiz uygulanmamaktadır. Akraba, arkadaş ve yakın aile
çevresi arasında yaygın olan bu yöntemle insanlar konut edinebilmektedir.
• İşveren veya iş arkadaşlarından sağlanan fonlar: Bu tür borç alımıyla sağlanan fonların akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlardan farkı genellikle düşük de olsa faiz uygulanmasıdır.
• Önceden yapılmış olan bireysel tasarruflar sonucu alınmış olan altın vb. gibi değerlerin satılması sonucu sağlanan fonlar.
• Gayri resmi olarak kredi veren kişilerden sağlanan fonlar: Konut finansmanı için elverişli bir kaynak olmayan bu fonlar tefeci benzeri kişilerden sağlanmaktadır. Vadeleri düşük ve faiz oranları çok yüksektir

Kurumsal bir konut finansman sisteminin yerleşmesi; gelişmekte olan ülkelerde konut kalitesinin gelişmesine, şehirlerin düzene girmesine, dolayısıyla yaşam
ve çalışma standartlarının yükselmesine katkıda bulunur. Gelişmekte olan ülkelerde kalkınma trendinin artması ve daha yüksek bir gelişme düzeyine ulaşılması için, finansmanda kurumsallaşmış bir sisteme geçiş çok önemlidir.

İpotekli konut finansman sistemi adı verilen mortgage, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlamaktadır. Mortgage sistemi "ipotek teminatına dayalı konut kredisi alacaklarının, ikincil piyasalarda menkul kıymet olarak ihracı ile sermaye piyasalarından fon temin etme esasına dayalı konut finansman sistemi" olarak ifade edilebilir. Bu tanımdan anlaşılacağı gibi mortgage, basit bir konut kredisi değildir. Konut kredisinin mortgage olarak adlandırılabilmesi için, ikincil piyasalar aracılığı ile sermaye piyasalarından fonlama yapılıyor olması gerekmektedir.

Ülkemizde uzmanlaşmış finans kuruluşlarının önemli roller üstlendikleri gelişmiş bir konut finansman sistemine ilişkin ilk adımlar, 2007 yılında Sermaye Piyasası Kurulu tarafından hazırlanan 5582 sayılı “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun” ile atılmıştır.

Kurumsal olmayan yapı içerisinde konut müteahhitlerinden vadeli olarak konut satın alınması, yapı kooperatifleri yoluyla konut edinilmesi ve kişilerin kendi konutlarını kendilerinin inşa etmesi veya ettirmesi yer alırken; kurumsal konut finansman yapısı ise Toplu Konut İdaresi, sosyal güvenlik kurumları gibi devlet destekli kurumlar, ticari bankalar, konut finansmanı şirketleri şeklinde örgütlenmeler tarafından oluşturulmuştur

Türkiye’nin özgün ve başarılı bir modeli olan OYAK, 1 Mart 1961 tarihinde 205 sayılı Yasa ile kurulmuştur.

Konut piyasalarının uzun yıllar lider aktörü olan Emlak Bankası, çok büyük mali problemlerle karşı karşıya kalarak 2001 yılında operasyonlarını durdurdu.

2011 yılının başından itibaren kredilendirme oranı azami yüzde 75 olarak kararlaştırılmıştır.

Kurumsal sektör konusunda önemli adımlardan biri 1984’te Toplu Konut Kanunu’nun çıkarılması ve sonrasında TOKİ’nin kurulmasıyla atılmıştır.

2008 yılında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’ndan aldığı lisans ile Türkiye’nin ilk konut finansman şirketi DD Mortgage, Deutsche Bank ve Türk Doğan Grubu ortaklığında kurulmuştur.

Mortgage sistemi, birincil ve ikincil piyasalar ile sermaye piyasalarından oluşmaktadır. Birincil piyasa, tüketicilerin, konut satın almak için, finans kuruluşlarından ipotek teminatı karşılığında aldıkları bireysel kredilerden oluşan piyasadır. İkincil piyasa, birincil piyasada verilen konut kredileri alacaklarının yapılandırılıp, sermaye piyasası yatırımcılarına sunulduğu piyasadır. Sermaye piyasaları ise ikincil piyasa ürünlerinin yatırımcılar arasında alınıp satıldığı piyasadır.

Varlık teminatlı menkul kıymetler; ihraççının genel yükümlülüğünde olan, alacak ve duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanma senetleridir. Bu menkul kıymetlerin ipotek teminatlı menkul kıymetlerden farkı, teminatı oluşturan alacakların ipotek kredilerinden oluşma şartının olmamasıdır.

1963-1980 döneminde özel konut yatırımlarının %10 kadarı SSK tarafından finanse edilmiştir. 1984 yılında TOKİ’ye bağlı Toplu Konut Fonu’nun kurulması ile birlikte yeni konut kredisi vermeyi durdurmuş ve üyelerine yeni kredilerin fon aracılığıyla verilmesini istemiştir. Bununla birlikte 1984 öncesinde kredi kullananların geri ödemeleri 1990’lı yıllara kadar devam etmiştir

Kurumsal finansman alanında faaliyet gösteren ticari bankaların konut kredisi vermeleri 1979 yılına kadar engellenmiş, sadece Emlak Kredi Bankası, Vakıflar Bankası ve Öğretmenler Bankası’na bu alanda yetki kullandırılmıştır. Ancak, ülke genelinde konut alıcılarına ve müteahhitlere kredi sağlayan tek banka Emlak Kredi Bankası olmuştur. 1980’li yıllarda yetki verilen diğer bankalar ucuz ve uzun vadeli konut kredisi vermek kârlı olmadığından bu alanda faaliyet göstermemiştir

Türkiye’de kurumsal konut finansman sistemi üç ayaklı bir yapıya sahiptir. Bunlar sosyal güvenlik kurumları, ticari bankalar ve Toplu Konut İdaresidir (TOKİ). 2007 yılında konut finansmanı sistemi yasasında değişiklikler ile sisteme konut finansmanı şirketleri de katılmıştır