EMLAK FİNANS VE EMLAK DEĞERLEME - Deneme Sınavı - 10

ABD’de konut kredileri 5 yıldan 30 yıla kadar sınırlı olmakta, verilen krediler gayrimenkulün değerinin %80’i kadar olabilmektedir.

AB ülkeleri içinde Alman ipotek bankaları gayrimenkul değerinin %50-60’ı tutarında kredi kullandırmaktadırlar.

2003-2013 yılları arasında Avusturya’da gereksinim duyulacak olan konut sayısı yaklaşık 450.000’dir. Bu konutların 100.000’ine mevcut konut stokunda yenilemeyapılması amacıyla gereksinim duyulmaktadır.

Britanya’da az katlı yerleşimler yaygındır.

Konut finansmanı piyasasının büyüklüğü; nüfus, kentleşme oranı, kişi başına düşen gelir, insan ömrü gibi faktörlere bağlı olarak değişirken, verimliliği de ülkelerin gelişmişlik seviyeleri ile yakından ilişkidir.

 1995 yılında Brezilya’da ikincil ipotek piyasasının kurulması için bir menkul kıymetleştirme kurumu kurulmuştur. Bu kurumun amacı, ipotekli konut kredilerini birincil piyasadan satın alarak garantili bir şekilde emeklilik fonlarına, sigorta şirketlerine ve yabancı yatırımcılara ihraç etmektir. Ancak, 1995 Güneydoğu Asya krizi, 1997 yılında Rusya krizi ve son olarak 1999 yılında Brezilya Realinin değerinin düşürülmesi bu kurumunun çalışmalarını zorlaştırmış ve ikincil piyasanın gelişmesini duraklatmıştır. Özellikle 1999 yılının Ocak ayında yaşanan kur ayarlanması (devalüasyon) sonrası ülkeye sermayeyi çekmek için yerel faizler çok hızlı bir şekilde yükselmiştir. Bu ve benzeri tip olumsuz süreçler, gelişmekte olan ülkelerde kurumsallaşmayı etkilen faktörler arasında yer almaktadır.

Türkiye’de konut finansmanı sistemi ilk olarak 1923–1950 yılları arasında oluşturulmaya başlanmış, yoğun kentleşmenin yaşandığı 1950-1960 yılları arasında önem kazanmış, 1960-1980 yılları arasında geçilen planlı ekonomiyle birlikte gerekli yasal altyapının ve kurumların temeli oluşturulmuş, 1980 sonrasında liberal döneme geçilmiştir.

Ülkemizde uzmanlaşmış finans kuruluşlarının önemli roller üstlendikleri gelişmiş bir konut finansman sistemine ilişkin ilk adımlar, 2007 yılında Sermaye Piyasası Kurulu tarafından hazırlanan 5582 sayılı “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun” ile atılmıştır.

Türk konut finansman sisteminde yer alan kişi veya kuruluşlar şunlardır: Kredi kullanan kişiler (tüketiciler), ipotek finansman kuruluşları (menkul kıymet ihraç eden-ihraççı), kredi kullandıran konut finansman kuruluşları (banka veya finansal kiralama şirketleri), inşaat şirketleri, sigorta şirketleri, gayrimenkul değerleme uzmanları, büyük yatırımcılar (yatırım fonları veya şirketleri), küçük yatırımcılar ve sistemi düzenleyen kamu kuruluşları (özellikle Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu).

Türkiye’de özellikle 1950’li yıllarda başlayan köyden kente yoğun göç ve hızlı kentleşme olgusu, zaman içerisinde ağırlaşan ve yoğunlaşan konut sorununu gündeme getirmiş ve bu sorunun çözümü için çeşitli konut politikaları denenmiş ve kurumsal yapılanmalar oluşturulmuştur. 1947 yılında Emlak ve Kredi Bankası’nın kurulması, 1958 yılında İmar ve İskan Bakanlığı’nın kurulması, 1965 yılında “Gecekondu Kanununun” çıkarılması, 1984 yılında Toplu Konut ve Kamu İdaresi’nin kurulması ve toplu konut fonunun oluşturulması, 2007 yılında “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun” kabul edilmesi gibi faaliyetlerdir.

Kurumsal olmayan finansman kaynakları şöyle sınıflandırılabilir:
• Hane halkının cari gelirinden yaptığı tasarruflar: Gelişmekte olan ülkelerde gelir düzeyleri değişken olduğundan, konut sahibi olmak isteyen kişiler yapabildikleri kişisel tasarruflarını konut yapmaya veya almaya aktarmaktadır.
• Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlar: Karşılıklı yardımlaşma esasına dayanan bu fon kaynaklarına genellikle faiz uygulanmamaktadır. Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresi arasında yaygın olan bu yöntemle insanlar konut edinebilmektedir.
• İşveren veya iş arkadaşlarından sağlanan fonlar: Bu tür borç alımıyla sağlanan fonların akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlardan farkı genellikle düşük de olsa faiz uygulanmasıdır.
• Önceden yapılmış olan bireysel tasarruflar sonucu alınmış olan altın vb. gibi değerlerin satılması sonucu sağlanan fonlar.
• Gayri resmi olarak kredi veren kişilerden sağlanan fonlar: Konut finansmanı için elverişli bir kaynak olmayan bu fonlar tefeci benzeri kişilerden sağlanmaktadır. Vadeleri düşük ve faiz oranları çok yüksektir.

• Müteahhitlerden sağlanan krediler: Bu yöntemde konutun satın alınacağı müteahhitten nakit olarak bir fon sağlanmamakla birlikte peşinattan sonra kalan kısım müteahhitle alıcı arasında sağlanan anlaşma sonucu belirlenen vade ve vade farkına göre ödenmektedir.

Ülke genelinde konut alıcılarına ve müteahhitlere kredi sağlayan tek banka Emlak Kredi Bankası olmuştur. Anadolu Bankası ile birleşerek yeniden yapılanan Emlak Kredi Bankası, 1988 yılında Emlak Bankası adını almıştır. Sonraki yıllarda konut kredisi sağlamada lider pozisyona yerleşen Emlak Bankası, aynı zamanda konut inşaatı ve ticari bankacılık da yapmaktaydı. Türk Bankacılık Kanunu’na göre Emlak Bankası konut inşaatı konusunda ortak projelere katılabilme yetkisine sahip tek bankaydı. Konut piyasalarının uzun yıllar lider aktörü olan Emlak Bankası, çok büyük mali problemlerle karşı karşıya kalarak 2001 yılında operasyonlarını durdurdu.