BİNA VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ

Kapıcı veya kaloriferci, apartman, iş hanı ve benzeri binalarda temizlik, alışveriş ve kalorifer yakma işlemlerini yerine getirme bilgi ve becerisine sahip kişidir. Kapıcıların çalışma şekli gerçekten diğer işlerdeki çalışma koşullarına göre çok farklılık göstermektedir. Kapıcıların ikamet ettikleri apartman veya site genellikle çalıştıkları işyerleridir. Bu durumda kapıcıların hizmet vermeleri hem kolaylaşmakta hem de zorlaşmaktadır. Kapıcıların hizmet vermeleri kolaylaşmaktadır, çünkü diğer işyerlerinde çalışanların, işe gidiş ve gelişlerde ulaşım, trafik vb. sorunlarla karşılaşmaları kapıcılar için söz konusu değildir. Kapıcıların hizmet vermeleri zorlaşmaktadır, çünkü apartman sakinlerine hizmet verebilmek için kendilerini günün hemen hemen bütün saatlerinde her an iş yapabilecek konumda hissetmektedirler. Apartman işyeri olarak düşünüldüğünde, kat malikleri ve kapıcılar, bu işyerinin işvereni ve çalışanları olarak bir bütünlük göstermektedir. Apartmanda kapıcı dairesi var ise, kapıcı dairesinin öncelikle kapıcılık hizmetlerini yapan kapıcıya konut olarak kullanması için tahsis edilmesi gerekir. İmar Kanunu'nun 36. maddesine göre kapıcı daireleri ana bina içinde olabilmektedir. Ayrıca brüt 40 metrekareyi geçmemek koşulu ile bahçenin herhangi bir yerinde de yapılabilir.

Kapıcılık hizmetlerini yapan kapıcıların, mutlaka tam zamanlı çalıştırılması gerekmez. Apartman yönetimi isterse kapıcıyı kısmi süreli olarak da çalıştırabilir.

KAPICI KAVRAMI

Konut kapıcısı; anataşınmazın korunması, bakımı, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi, bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişidir

Kapıcının Hukuki Tanımı

Bütün konut kapıcıları İş Kanunu’na tabidir. Konuttan kastedilen, 634 sayılı KHK’ye tabi anagayrimenkullerdir. 4857 sayılı İş K. md: 110’a göre; konut kapıcılarını hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süreleri, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutları ile ilgili konuların düzenlenmesinde uygulanacak değişik şekil ve esaslar, Aile, Çalışma ve Sosyal Hizmetler Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.

Kat mülkiyetine konu olan apartmanlar için kapıcı tutmak zorunlu değildir. Kapıcıyı; Kat Malikleri Kurulu veya bu kurulun verdiği yetkiye dayanarak yönetici işe alır. Bağımsız bölüm adedi 8’den az olan binalarda; kat malikleri, içlerinden birine yetki vererek, onun aracılığıyla kapıcı tutabilir. Kapıcı çalıştıran binalarda; konutun maliki veya ortaklarına işveren, işveren vekili olarak hareket eden kişiye yönetici, kapıcının çalıştığı konut ile bağımsız bölüm, ortak yerler, eklenti ve tesislerin tümüne ise işyeri denir.

Kapıcı ile 1 yıl veya daha uzun hizmet süresi için yazılı sözleşme şarttır. Yazılı sözleşme yapılmazsa işveren, işçiye en geç 2 ay içinde genel ve özel çalışma koşullarını, günlük ya da haftalık çalışma süresini, temel ücretini ve varsa ücret eklerini, ücret ödeme dönemini, süresi belirli ise sözleşmenin süresini, fesih halinde tarafların uymak zorunda oldukları hükümleri gösteren yazılı bir belge vermekle yükümlüdür. Süresi 1 ayı geçmeyen belirli süreli iş sözleşmelerinde bu fıkra hükmü uygulanmaz. İş sözleşmesi 2 aylık süre dolmadan sona ermiş ise, bu bilgilerin en geç sona erme tarihinde işçiye yazılı olarak verilmesi zorunludur.

Kapıcıyı işe alırken sürekli hizmet söz konusuysa deneme süresi belirlenebilir. Ancak, deneme süresi en çok 2 aydır. Deneme süresi, Toplu İş Sözleşmeleri ile 4 aya kadar uzatılabilir. Taraflar, kanuni süreden fazla süreyi kabul etmişse, fazla süreye ilişkin hükümler geçersiz sayılır. Kararlaştırılan deneme süresi kesindir. Deneme süresi içinde kapıcının – örneğin hastalandığı için – çalışmamış olması, bu sürenin uzatılmasını zorunlu kılmaz. Ancak, gerekli görüldüğü takdirde ve deneme süresinin uzunluğuna ilişkin kanuni sınırlamaya uyulmak şartıyla 2’inci bir Deneme Süreli İş Sözleşmesi yapılması için hukuki bir engel yoktur. Deneme süresinin başlangıcı, sözleşmenin yapıldığı tarih değil, kapıcının fiilen işe başlama tarihidir. Taraflar, deneme süresi içinde, hizmet sözleşmesini bildirimsiz ve tazminatsız feshedebilirler, ancak, kapıcının çalıştığı günler için ücret ve diğer hakları saklıdır.

Kapıcılar için de yaş sınırı vardır. 15 yaşını doldurmamış çocukların çalıştırılması yasaktır. Ancak, 14 yaşını doldurmuş ve ilköğretimini tamamlamış olan çocuklar, bedensel, zihinsel ve ahlaki gelişmelerine ve eğitimine devam edenlerin okullarına devamına engel olmayacak hafif işlerde çalıştırılabilirler.

Kapıcının Görev Ve Sorumlulukları

Konut Kapıcıları Yönetmeliği md:5’e göre; kapıcının görev ve sorumlulukları şunlardır:

Kapıcıyı işe alırken yöneticinin yapması gerekenler şöyle sıralanabilir;

Yöneticiler; kat malikleri kurulu vekili olarak, işe yeni aldıkları kapıcıları 15 gün içinde Aile,

Çalışma ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı’na, Bölge Çalışma Müdürlüğü’ne ve sendikalarına bildirmek zorundadırlar. Bu iş için düzenlenmiş matbu evraktan 3 nüsha düzenlenir (İşverenlerin

İşçileri Çalışma Bakanlığı’na, Bölge Çalışma Müdürlüğüne ve Sendikalara Bildirim Hakkında

Yönetmelik. RG. 11.6.1983 tarih, Sayı 18074).

Kapıcı Ve Kaloriferci Yönetmeliği

Kapıcı ve Kaloriferci Yönetmeliği, Kapıcı ve Kaloriferci Sözleşmesine ek olarak düzenlenir. Aşağıdaki konular ile anagayrimenkulün özelliklerine göre saptanan hükümleri içerir:

KAPICININ HAKLARI

Kapıcı sözleşmesinde kapıcının hakları şunlardır:

Çalışma süresi ile ara dinlenmesinin belirlenmesi ve ücretin ödenmesi; Kapıcının çalışma süresi haftada en çok kırk beş saattir. Aksi kararlaştırılmamışsa bu süre, işyerlerinde haftanın çalışılan günlerine eşit ölçüde bölünerek uygulanır. Kapıcı konutu tahsis edilmiş işyerinde çalışma biçimine göre kapıcının günlük çalışma süresi en çok dörde bölünebilir. Ara dinlenmesi çalışma süresinden sayılmaz. Çalışma saatleri, yaz ve kış saat uygulamaları ve iklim şartları dikkate alınarak düzenlenebilir. Kapıcıya konut tahsis edilmemiş ise günlük çalışma saatleri bölünemez.

Aşağıda belirtilen durumlar çalışma süresinden sayılır;

Hafta tatilinin ayarlanması; Kapıcıya haftada bir gün ücretli hafta tatili izni verilir. Bu süreyi apartman yönetimi isterse artırılabilir.

Fazla çalışma karşılığı ücretin belirlenmesi; Gece dönemi olarak kabul edilen 20.00-06.00 saatleri arasında kapıcı 7.5 saatten fazla çalıştırılamaz. Kapıcının bir hafta içerisinde kırk beş saati aşan çalışmaları fazla çalışma olarak değerlendirilir.

Fazla çalışma yapan kapıcı isterse, zamlı ücret yerine, fazla çalıştığı her saat karşılığında bir saat otuz dakikayı serbest zaman (izin) olarak kullanabilir. Kapıcı hak ettiği serbest zamanı altı ay içerisinde, çalışma süreleri içinde ve ücretinde bir kesinti olmadan kullanır. Kapıcının İş Kanunu'ndan ve sözleşmelerden kaynaklanan tatil ve izin günlerinde serbest zaman kullandırılamaz. Kapıcı, kullanmak istediği serbest zamanı, önceden yazılı olarak apartman yönetimine bildirmesi gerekir. Apartman yönetiminin belirlediği bir tarihten itibaren iş günleri içerisinde kapıcı aralıksız olarak serbest zamanı kullanır. Aşağıda belirtilen kapıcılara fazla çalışma yaptırılamaz.

Her bir saat fazla çalışma için verilecek ücret normal çalışma ücretinin saat başına düşen miktarının yüzde elli yükseltilmesi suretiyle ödenir. Apartman yönetimi isterse yüzde elliden yüksek oranda zamlı ücret ödeyebilir. Örnek: kapıcının saatlik ücreti 10 lira ise, bir saatlik fazla çalışma ücreti 15 lira eder.

Genel tatil ve yıllık ücretli izninin belirlenmesi; Kapıcının yıllık ücretli izine hak kazanması için aynı apartmanda deneme süresi dahil, bir yıl çalışmış olması gerekir. Aralıklı çalışmalarda süreler toplanarak değerlendirilir. Bir yıllık süre içinde (İş Kanununun 55. maddede sayılan haller dışındaki nedenlerle) işçinin devamının kesilmesi halinde bu boşlukları karşılayacak kadar hizmet süresi eklenir ve bu suretle işçinin izin hakkını elde etmesi için gereken bir yıllık hizmet süresinin bitiş tarihi gelecek hizmet yılına aktarılır. Kapıcının gelecek izin hakları, bir önceki izin hakkının doğduğu günden başlayarak gelecek hizmet yılına doğru hesaplanır. Kapıcı her hizmet yılına karşılık, yıllık iznini gelecek hizmet yılı içinde kullanır. Kapıcının evlenmesinde, ana veya babalarının, eşlerinin, kardeş veya çocuklarının ölümünde üç güne kadar izin verilir. İş sözleşmesinde mazeret izinlerinin ücretli olacağı yönünde bir hüküm varsa kapıcıya ücretli mazeret izni verilir.

Yıllara göre izin süreleri;

Konut Kapıcıları Yönetmeliği'ne göre elektrik ve su giderlerinin apartman sakinleri tarafından karşılanıp karşılanmayacağı, karşılanacaksa kısmen mi tamamen mi karşılanacağı iş sözleşmesinde veya toplu iş sözleşmesinde belirtilir.

Kapıcının Borçları

İş Görme Borcu: Aksi kararlaştırılmamışsa, iş görme borcunu bizzat kapıcı yerine getirmek zorundadır

Sadakat Bağlılık Borcu: Kapıcı işverenin ve apartmanın (işyerinin) çıkarlarını korumayı üstlendiği için bazı hareketleri yapmak, bazı hareketlerden de kaçınmak zorundadır.

İşverenin Emir ve Talimatlarına Uyma Borcu: İşveren, işyerinde alkollü içki içilmesini yasaklayabilir. İşveren, sigara içme yasağı koyabilir.

KAPICININ ÇALIŞMA KOŞULLARI

Kapıcının Ücreti

Kapıcının ücreti tarafların anlaşmasıyla belirlenir. Ancak, kapıcının alacağı ücret asgari ücretten aşağı olamaz. Asgari ücret yönetmeliğine göre, asgari ücretin, işyerinde kolayca görülebilir bir yere asılması gerekir. Ücret en geç bir ayda ödenir. Ancak; bu süre anlaşma ile bir haftaya kadar indirilebilir. Ödemenin Türk parasıyla yapılması gerekir. Ücreti yönetici genel giderler adı altında öder.

Kapıcı, kaloriferci ve bahçıvan gibi özel hizmetlerde çalışanların ücretinden gelir vergisi kesilmez. Anagayrimenkulün kısmen konut, kısmen işyeri olarak kullanılması durumu değiştirmez. Kapıcı, ihtiyaç duyduğunda, işyerini sıkıntıya düşürmemek kaydıyla, hak ettiği ücreti tutarında avans isteyebilir. Kapıcının ücreti zamanında ödenmezse;

Kapıcının Çalışma Süresi

Çalışma süresi ve ara dinlenmesi Konut Kapıcıları Yönt. md: 7’de aşağıdaki biçimde düzenlenmiştir:

İş süresinden sayılan haller;

Kapıcının Ara Dinlenmesi

Ara dinlenmeler çalışma süresinden sayılmaz. Kapıcı ara dinlenmesi esnasında işyerinden dışarı çıkabilir.

4 Saat veya daha kısa süreli işlerde 15 dakika, 4 saatten fazla ve 7,5 saatten az süreli işlerde yarım saat,

7,5 saat veya daha fazla süreli işlerde 1 saat ara dinlenmesi verilir (İş K. md:68). Bu dinlenme süreleri en az olup aralıksız verilir.

Kapıcının Genel Tatili ve Ücreti

Kapıcının genel tatili ve ücreti, Konut Kapıcıları Yönt. md:10’a göre düzenlenir. 2429 sayılı Ulusal Bayram ve Genel Tatiller hakkında kanunda yer alan tatil günlerinde, kapıcının çalıştırılıp çalıştırılmayacağı iş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenir.

Kapıcılık sözleşmesi, belirli bir süre için yapılmışsa, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Bu durumda kapıcı; işi bırakır, kendisine verilen demirbaşları iade eder, kapıcı dairesini boşaltıp işverene iade eder ve sözleşme, kapıcının ölümü ile de sona erer. Kapıcı sözleşmesine son verme yetkisi kat malikleri kuruluna aittir

Kapıcı, kaloriferci ve bahçıvan gibi özel hizmetlerde çalışanların ücretinden gelir vergisi kesilmez (GVK. md: 23/6).

Konut Kapıcıları Yönetmeliği md: 4’e göre; konut yöneticisi, işverenin temsilcisidir. Yöneticinin görev ve sorumlulukları vardır.

Ücret Ödeme borcu İşverenin borçları arasındadır.

Kapıcıya Sağlanacak Faydalar Kapıcı, Sosyal Güvenlik Kurumu Kanunu’na göre sigorta ettirilir. Kapıcının kendisinin ve ailesinin oturması için kapıcı dairesi tahsis edilir ve daire için kapıcıdan kira parası alınmaz. İş sözleşmesinin feshi veya sona ermesi halinde, kapıcı dairesini 15 gün içinde boşaltıp yöneticiye teslim eder. Kapıcının elektrik ve su giderlerinin belirli bir kısmı kat malikleri tarafından karşılanır. Kapıcıya kat maliklerinin tespit ettiği aylık ücret ödenir. Ödeme çalıştığı ay’ı takip eden ayın 7’inci günün sonuna kadar gider makbuzu karşılığında yapılır. Kapıcı, pazar günleri izinli sayılır ve yıllık ücretli izin, İş Kanunu hükümlerine göre verilir. Kapıcı yıllık ücretli izin esnasında başka bir işte çalışamaz. Kapıcıya; ölüm, tabi afetler veya olağanüstü nedenlerden dolayı, yönetici tarafından 10 güne kadar izin verilebilir. Kapıcının, gayrimenkulün dışındaki bir yerde ikamet etmesi gerekirse; bu takdirde kira, yakacak, aydınlatma, yolparası adı altında bir ödeme yapılmaz.

Kapıcı ve Kaloriferci Yönetmeliği, Kapıcı ve Kaloriferci Sözleşmesine ek olarak düzenlenir.

Sosyal Güvenlik Kurumuna ve Bölge Çalışma Müdürlüğüne işyeri bildirgesi verilir, işçi bildirim listesi ve sigortalı işe giriş bildirgesi tanzim edilip SGKya bildirilir, onaylı bir sureti dosyalanır. Yöneticiler; kat malikleri kurulu vekili olarak, işe yeni aldıkları kapıcıları 15 gün içinde Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı’na, Bölge Çalışma Müdürlüğü’ne ve sendikalarına bildirmek zorundadırlar. Bu iş için düzenlenmiş matbu evraktan 3 nüsha düzenlenir (İşverenlerin İşçileri Çalışma Bakanlığı’na, Bölge Çalışma Müdürlüğüne ve Sendikalara Bildirim Hakkında Yönetmelik. RG. 11.6.1983 tarih, Sayı 18074).

Konut Kapıcıları Yönetmeliği md:5’e göre; kapıcının görev ve sorumlulukları şunlardır: • Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak, ısıyı ayarlamak ve söndürmek, • Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak, • Anataşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve gereçlerini, düzenli, bakımlı ve işler biçimde tutmak, • Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamak, • Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemler almak, • Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe düzenlemesi ve bakımını yapmak, • Verilen eğitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak, • İş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.

Konut kapıcısı; anataşınmazın korunması, bakımı, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi, bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişidir (Konut Kapıcıları Yönt. md:3).

Kapıcı çalıştıran binalarda; konutun maliki veya ortaklarına işveren, işveren vekili olarak hareket eden kişiye yönetici, kapıcının çalıştığı konut ile bağımsız bölüm, ortak yerler, eklenti ve tesislerin tümüne ise işyeri denir.